2017年以來(lái)，全國共有153家長(cháng)租品牌“爆雷”，2020年1-11月就多達84家。其中，很大一部分原因在于“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”、濫用“租金貸”等運營(yíng)模式導致資金鏈斷裂。多家長(cháng)租公寓爆雷，讓房東和租戶(hù)陷入“受害者”相爭的漫長(cháng)博弈。
危機并非一朝一夕產(chǎn)生。兩年前，長(cháng)租公寓還是一片高光態(tài)勢，各路資本爭相加碼，頭部企業(yè)相繼赴美上市。但也正因資本力量的加持，一些分散式長(cháng)租公寓陷入“互聯(lián)網(wǎng)式”燒錢(qián)補貼、越擴張越虧損的普遍困境。
為規范住房租賃市場(chǎng)秩序，成都、西安、重慶等城市先后發(fā)文，要求建立唯一的住房租賃資金監管賬戶(hù)。此前，杭州、深圳等地也已陸續發(fā)布住房租賃資金監管通知。長(cháng)租公寓已進(jìn)入強監管時(shí)代。
頻頻“爆雷”
在蛋殼公寓“爆雷”之前，自2019年起，相繼發(fā)生多起長(cháng)租公寓“爆雷”事件，如鼎家、樂(lè )伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等長(cháng)租公寓倒閉或跑路，引發(fā)房東和業(yè)主大規模維權。即便是行業(yè)頭部公司自如，也難逃盈利困境，這是企業(yè)戰略激進(jìn)的表現，也是行業(yè)不成熟的結果。
長(cháng)租公寓頻頻“爆雷”，根源在于商業(yè)模式。貝殼研究院依據公開(kāi)信息不完全統計，在陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)糾紛或倒閉的企業(yè)中，近七成因為“高收低出”和“長(cháng)收短付”。資金鏈斷裂導致大量租金無(wú)法兌付的情況。
從2017年開(kāi)始，長(cháng)租公寓開(kāi)啟了房源爭奪，在資本的加持下大打“價(jià)格戰”。某業(yè)內專(zhuān)家表示，2017-2018年間，很多長(cháng)租公寓以高出市場(chǎng)價(jià)20%-40%的租金從業(yè)主手里收取房源;為爭搶租客又低價(jià)出租，降低租金以出貨。
“大部分長(cháng)租公寓因為流動(dòng)性風(fēng)險暴露而‘爆雷’。”互聯(lián)網(wǎng)財富管理專(zhuān)家王永升表示，“資金的流動(dòng)性管理是企業(yè)穩健經(jīng)營(yíng)必須做好的事情，但長(cháng)租公寓名義上是租房企業(yè)，本質(zhì)上是帶有金融性質(zhì)的企業(yè)。如果長(cháng)租公寓的租金利差非常小或者為負，即月租金收入與月租金成本的差值越小，則長(cháng)租公寓的毛利越低。如果利差不能覆蓋人力財務(wù)等成本，則長(cháng)租公寓處于虧損態(tài)勢，乃至‘爆雷’現象頻頻發(fā)生。”
他進(jìn)一步表示，現實(shí)中長(cháng)租公寓競爭非常激烈，為了獲取房源高價(jià)拿房、避免空置低價(jià)出租，長(cháng)租公寓就處于虧損態(tài)勢。如果向租客收取了較長(cháng)期限的租金，而又向房東支付了短期的租金，則長(cháng)租公寓在兩端都有義務(wù)需要履行，對房東支付房租對租房客提供服務(wù)。當這種虧損的游戲進(jìn)行不下去時(shí)，長(cháng)租公寓行業(yè)就頻頻“爆雷”，這是對于長(cháng)租公寓不計成本的激進(jìn)業(yè)務(wù)擴張的懲罰。
擺脫“野蠻”
盡管“爆雷”“甲醛房”“租金貸”等問(wèn)題頻發(fā)，但長(cháng)租公寓的出現，仍滿(mǎn)足了當下年輕人的租賃需求，是解決我國租賃市場(chǎng)結構性失衡的重要途徑。作為一種新興業(yè)態(tài)，長(cháng)租行業(yè)急需步入有序發(fā)展的軌道。
易居控股CEO丁祖昱認為，長(cháng)租公寓正如早期的共享單車(chē)、滴滴，拼資金、拼實(shí)力、拼規模是行業(yè)早期階段的正常表現。“大浪淘沙”之后，行業(yè)將走向成熟，中端企業(yè)逐漸退出，最終達到多方制衡的健康狀態(tài)。
“長(cháng)租公寓最近接連‘爆雷’，反映出了目前該行業(yè)所存在的準入門(mén)檻低、監管不夠嚴格、相關(guān)法律法規不夠完善等問(wèn)題。”北京市京師律師事務(wù)所律師孟博表示，“以蛋殼公寓為例，其經(jīng)營(yíng)模式一直被反復提示風(fēng)險，即支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金、收取承租人租金周期長(cháng)于給付房屋權利人租金周期。資金鏈斷裂后，便出現了大量租金無(wú)法兌付的情況。”
他進(jìn)一步表示，從行業(yè)發(fā)展來(lái)看，租金亟需監管，“長(cháng)租公寓‘爆雷’的一個(gè)重要原因就是未能對租金實(shí)行監管，相關(guān)長(cháng)租公寓企業(yè)因此‘無(wú)所顧忌’。從現實(shí)來(lái)看，有必要從賬戶(hù)變更、公示監督、風(fēng)險防控金設立、風(fēng)險防控金使用、風(fēng)險防控金調整、資金繳交、風(fēng)險警示等多個(gè)角度，對租金進(jìn)行監管。”
國家金融與發(fā)展實(shí)驗室發(fā)文表示，應設立行業(yè)準入門(mén)檻，制定相關(guān)標準規范(如隔間、裝修、安全等)，定期組織行業(yè)形勢研討;地方政府應會(huì )同住建部門(mén)建設長(cháng)租公寓信息平臺，房客租金應在銀行開(kāi)立專(zhuān)戶(hù)進(jìn)行監管。
強監管時(shí)代來(lái)臨
近日，多地已發(fā)文加強監管。其中，濟南要加強對“高進(jìn)低出”、“長(cháng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的監管，對不具備持續經(jīng)營(yíng)能力、擴張規模過(guò)快的企業(yè)實(shí)施約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險提示、依法依規查處等舉措。
針對“租金貸”問(wèn)題，成都明確表示，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%;深圳也明確，住房租賃企業(yè)不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款;西安要求住房租賃企業(yè)在監管合作銀行開(kāi)立企業(yè)住房租賃交易資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)，以避免惡意克扣押金、隨意挪用租金行為。
此外，西安要求房租漲幅不得超過(guò)居民人均收入增幅。將進(jìn)一步穩定住房租金水平，基于居民房?jì)r(jià)收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指標，確定租金價(jià)格指數合理區間，2020-2022年，各年租賃住房租金漲幅不超過(guò)城鎮居民人均可支配收入增幅。
此前，針對過(guò)熱的租賃市場(chǎng)及迅速增長(cháng)的房租，北京市住建委聯(lián)合銀監局、金融局、稅務(wù)局等部門(mén)集中約談了自如、相寓、蛋殼等主要住房租賃企業(yè)負責人，明確提出規范住房租賃企業(yè)行為的相應政策。住房和城鄉建設部、國家發(fā)展改革委、公安部、市場(chǎng)監管總局、銀保監會(huì )、國家網(wǎng)信辦等6部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于整頓規范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》終止了長(cháng)租公寓企業(yè)通過(guò)租金貸的方式走規模競速的老路，明確指出，“租金貸”收入占比不能超過(guò)租賃企業(yè)租金收入的30%。
監管政策密集出臺，就是要讓長(cháng)租公寓回歸“住”的本質(zhì)。“政府通過(guò)政策不斷規范租房市場(chǎng)發(fā)展，長(cháng)租公寓市場(chǎng)依然有其存在的市場(chǎng)基礎，是提供住房基礎服務(wù)的重要市場(chǎng)平臺，在這樣的情況下，長(cháng)租公寓市場(chǎng)需要的是更加規范的發(fā)展。”盤(pán)古智庫高級研究員江瀚表示，“對于整個(gè)長(cháng)租公寓產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，當前是轉型升級的關(guān)鍵節點(diǎn)，從某種意義上來(lái)說(shuō)就是長(cháng)租公寓產(chǎn)業(yè)的新一輪的洗牌過(guò)程，行業(yè)正從重視規模轉向深耕運營(yíng)。”
