“專(zhuān)款專(zhuān)用”預防爛尾，維護購房人利益——多地加強商品房預售資金監管

　　近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和融資模式趨于高周轉、高杠桿，房?jì)r(jià)和建設成本不斷升高。特別是今年受新冠肺炎疫情影響，企業(yè)資金鏈普遍趨緊，銀行加強風(fēng)險管控，部分企業(yè)資金風(fēng)險凸顯。因此，有必要有針對性地開(kāi)展預售資金監管檢查。

　　近日，多地出臺相關(guān)政策，加大商品房預售資金監管力度，確保預售資金用于商品房項目工程建設。

　　在市級層面，湖南株洲、云南昆明、山西太原近日發(fā)布了新建商品房預售資金監管辦法。

　　湖南省株洲市住建局近日印發(fā)了新修訂的《株洲市新建商品房預售資金監管辦法》，要求新建商品房預售資金監管遵循專(zhuān)戶(hù)專(zhuān)存、專(zhuān)款專(zhuān)用、進(jìn)度控制、無(wú)償監管的原則，全部納入監管范圍。監管期限自核發(fā)《商品房預售許可證》起，一直到預售商品房辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記并解除監管為止。

　　12月2日，山西省太原市下發(fā)了《太原市新建商品房預售資金監管實(shí)施細則(試行)的通知》，通知指出，要確保商品房預售資金用于商品房項目工程建設，新建商品房預售資金實(shí)行全程監管，對用于支付工程建設等費用的預售資金實(shí)行重點(diǎn)監管。

　　12月1日，昆明市人民政府辦公室發(fā)布了《關(guān)于加強商品房預售資金監管工作的通知(試行)》，內容涉及預售資金監管范圍、歸集、使用等多方面。

　　在省級層面，江西省住建廳、江西銀保監局近期聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強商品房預售資金監管工作的通知》。通知提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可前要確定監管銀行，并以樓棟為基本單位開(kāi)設預售資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)，預售資金應全部存入預售資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)。

　　商品房預售資金監管與商品房預售制度息息相關(guān)。目前，絕大多數房地產(chǎn)銷(xiāo)售采取的是商品房預售模式，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已興建但尚未竣工或即將興建的商品住宅與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，在未來(lái)某一時(shí)期擁有所購房屋。“先交錢(qián)，再交房”的預付方式給購房者帶來(lái)一定風(fēng)險。

　　與此同時(shí)，不少地方預售資金監管還存在空白，也有一些地方雖有相關(guān)預售資金監管辦法，但執行不到位。比如，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)讓購房者將本該打入監管賬戶(hù)的資金打入其他賬戶(hù)便于開(kāi)發(fā)企業(yè)自行操控，也有一些企業(yè)提供不真實(shí)的文件騙取銀行提前撥付監管賬戶(hù)中的資金。

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳志表示，近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和融資模式趨于高周轉、高杠桿，房?jì)r(jià)和建設成本不斷升高。特別是今年受新冠肺炎疫情影響，企業(yè)資金鏈普遍趨緊，銀行加強風(fēng)險管控，部分企業(yè)資金風(fēng)險凸顯。因此，有必要有針對性地開(kāi)展預售資金監管檢查。

　　據了解，今年以來(lái)，各地加強預售資金監管的相關(guān)政策主要集中在幾個(gè)方面：要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)設商品房預售資金監管專(zhuān)用賬戶(hù);要求開(kāi)發(fā)商與監管機構、監管銀行簽訂預售資金監管協(xié)議;對信用資質(zhì)不同的開(kāi)發(fā)商實(shí)行差別化資金監管額度;在預售資金使用上，按照工程進(jìn)度支取相應比例的資金。

　　在多地發(fā)布預售資金監管辦法的同時(shí)，也有地方開(kāi)展了對預售資金監管落實(shí)情況的專(zhuān)項檢查。北京市第四季度在全市范圍內啟動(dòng)了預售資金監管專(zhuān)項檢查。重點(diǎn)圍繞開(kāi)發(fā)企業(yè)預售資金收存、支取、使用的及時(shí)性、合規性，監管銀行入賬監督和出賬審核，以及購房人貸款資金是否按規定發(fā)放至專(zhuān)用賬戶(hù)等情況開(kāi)展檢查。

　　業(yè)內專(zhuān)家表示，商品房預售資金監管的加強，有助于通過(guò)“專(zhuān)款專(zhuān)用”防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目爛尾，維護購房人利益，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序良性運行。