近期，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債數量仍居高位，償還負債及補充流動(dòng)資金是房企發(fā)債的主要原因。以怡亞通為代表的部分企業(yè)擬籌劃設立房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)并在新交所發(fā)行上市，成為房地產(chǎn)融資領(lǐng)域最大看點(diǎn)。

　　業(yè)內人士指出，房企融資依然井噴，隨著(zhù)房企融資新規逐步推進(jìn)，房企將更加注重自身造血的能力。

　　發(fā)債數量持續增長(cháng)

　　不少房企債券融資票面利率較低。以魯能集團為例，公司10月19日成功發(fā)行2020年公司債券(第一期)，債券發(fā)行規模為20.4億元，票面利率為3.85%，債券期限為5年，附第3年末發(fā)行人調整票面利率選擇權及投資者回售選擇權。本期債券募集資金扣除發(fā)行費用后擬全部用于償還15魯能債本金。

　　不少房企涉及住房租賃債券。10月20日，陽(yáng)光城發(fā)布公告稱(chēng)，公司2020年面向專(zhuān)業(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行住房租賃專(zhuān)項公司債券，于2020年10月21日起在深圳證券交易所上市。本期債券實(shí)際發(fā)行金額8億元，票面利率6.67%，發(fā)行期限為5年期，第2年末和第4年末附發(fā)行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。其中，5.60億元擬用于住房租賃項目，2.40億元擬用于補充公司營(yíng)運資金，包括但不限于支付工程款、支付職工薪酬、購買(mǎi)原材料等。

　　償還負債及補充流動(dòng)資金是房企發(fā)債的主要原因。以中國中鐵為例，公司10月19日完成發(fā)行2020年可續期公司債券(第六期)，品種一實(shí)際發(fā)行規模為20億元，票面利率為4.2%;品種二實(shí)際發(fā)行規模為10億元，票面利率為4.47%。本期債券募集資金扣除發(fā)行費用后，擬全部用于償還公司及下屬公司有息負債和補充流動(dòng)資金。其中，擬使用12億元償還公司及下屬公司銀行貸款，剩余部分用于補充流動(dòng)資金。

　　涉足房地產(chǎn)REITs

　　10月15日，怡亞通發(fā)布公告稱(chēng)，為了盤(pán)活公司資產(chǎn)，公司將籌劃設立房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)并在新交所發(fā)行上市。公司將在專(zhuān)業(yè)機構的指導下選擇自有的優(yōu)質(zhì)物業(yè)項目籌劃設立房地產(chǎn)投資信托基金，組建REITs專(zhuān)項工作組，具體負責REITs標的資產(chǎn)包的選定、資產(chǎn)重組、紅籌架構搭建、投行、審計、估值以及法律服務(wù)等專(zhuān)業(yè)機構遴選等與REITs推進(jìn)相關(guān)的全部工作。

　　本次擬設立房地產(chǎn)投資信托基金并上市，是怡亞通對開(kāi)拓創(chuàng )新性融資渠道作出的有益嘗試。在新加坡REITs上市將有助于增進(jìn)公司對倉儲物業(yè)的資本運作與管理能力，進(jìn)一步增強公司倉儲服務(wù)業(yè)務(wù)和供應鏈服務(wù)的綜合競爭力;將已有的供應鏈基地資產(chǎn)發(fā)行新加坡REITs，可以實(shí)現公司資產(chǎn)負債率降低和資本結構優(yōu)化，增加公司現金流，有效提升公司的盈利能力。

　　怡亞通介紹，REITs是一種通過(guò)發(fā)行股份或者收益憑證匯集多數投資者的資金，交由專(zhuān)門(mén)投資機構進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs是國際資本市場(chǎng)成熟的金融產(chǎn)品，具有流動(dòng)性較高、收益相對穩定和安全性較強等特點(diǎn)，能夠有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，降低實(shí)體經(jīng)濟杠桿，實(shí)現基礎設施資本化和專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)管理，對實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展具有重要價(jià)值。

　　新交所是2019年全球最大的房地產(chǎn)投資信托IPO平臺。新加坡在2019年全球房地產(chǎn)投資信托IPO市場(chǎng)中居于領(lǐng)導地位，募集資金占全球房地產(chǎn)投資信托IPO的44%。

　　目前國內公募REITs試點(diǎn)領(lǐng)域僅限于基礎設施領(lǐng)域，房地產(chǎn)領(lǐng)域尚未出臺相關(guān)文件。2020年4月30日，證監會(huì )、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，并陸續發(fā)布了相關(guān)政策文件，標志著(zhù)境內基礎設施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。

　　近日發(fā)布的《深圳建設中國特色社會(huì )主義先行示范區綜合改革試點(diǎn)首批授權事項清單》提出，在交通、水利、物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區等基礎設施領(lǐng)域推出公募REITs。市場(chǎng)人士預計，公募REITs試點(diǎn)項目將在年內落地。初期選擇上述領(lǐng)域推出公募REITs，一是因為這些領(lǐng)域有補短板需求，二是這些都是傳統的基礎設施項目，比較適合在試點(diǎn)初期推出。預計未來(lái)會(huì )向新基建相關(guān)領(lǐng)域延伸。

　　合理安排融資行為

　　此前，央行、住建部會(huì )同相關(guān)部門(mén)在前期廣泛征求意見(jiàn)的基礎上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理規則。央行金融市場(chǎng)司副司長(cháng)彭立峰稱(chēng)，目前重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理規則起步平穩，社會(huì )反響積極正面。下一步，央行將會(huì )同住建部和其他相關(guān)部門(mén)，跟蹤評估執行效果，不斷完善規則，穩步擴大適用范圍。

　　彭立峰介紹，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理規則是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制建設的重要內容，也是房地產(chǎn)融資金融審慎管理制度的重要組成部分。建立這個(gè)制度的目的，在于增強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場(chǎng)化、規則化和透明度，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)形成穩定的金融政策預期，合理安排自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，同時(shí)也矯正一些企業(yè)盲目擴張的經(jīng)營(yíng)行為，增強房地產(chǎn)企業(yè)自身的抗風(fēng)險能力。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，房企融資依然井噴。房企抓緊融資，以應對政策變動(dòng)風(fēng)險。目前房企融資的難度處于歷史最低水平，平均融資成本票面利率集中在4%至5%，遠遠低于去年同期的6%至8%利率水平。

　　張大偉指出，房企越來(lái)越重視境內融資，大部分房企為了應對未來(lái)可能的市場(chǎng)變化，加快儲備資金。對于杠桿率較高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，最近融資壓力有所增加。

　　諸葛找房分析師王小嬙表示，從國家統計局數據看，房地產(chǎn)行業(yè)資金面繼續改善。隨著(zhù)房企融資新規逐步推進(jìn)實(shí)施，房企將更加注重自身造血的能力。