市場(chǎng)恢復正常 四季度反彈信號走弱
三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復節奏加快
三季度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復節奏加快，重點(diǎn)城市商品住宅成交量和成交價(jià)格向平穩過(guò)渡。與此同時(shí)，在行業(yè)調控政策不斷出臺，尤其是針對房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線(xiàn)”資金監管政策的不斷落實(shí)。業(yè)內預計，四季度行業(yè)內部將加劇分化，以?xún)r(jià)換量現象將進(jìn)一步增多。
三季度住宅市場(chǎng)整體恢復加快
近日，億翰智庫公布的全國受監測40城市商品住宅銷(xiāo)售數據顯示，9月份40城市商品住宅銷(xiāo)售面積為2458.0萬(wàn)平方米，同比環(huán)比均實(shí)現上升，分別為12.4%和2.3%，成交量穩中有升。
億翰智庫方面分析指出，總的來(lái)看，9月份受監測城市住宅市場(chǎng)同環(huán)比均實(shí)現正向增長(cháng)，市場(chǎng)熱度相比8月小幅回暖。結合行業(yè)政策，預計全年住宅市場(chǎng)表現整體相對平穩，難以出現較大幅度的波動(dòng)，更多是市場(chǎng)的自我調整。
“金九銀十”被認為是房企傳統的業(yè)績(jì)發(fā)力期，從2020年1月至9月房企銷(xiāo)售額業(yè)績(jì)走勢來(lái)看，各梯隊房企的業(yè)績(jì)沖擊力度較大，不同梯隊房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)均實(shí)現了不同程度的增長(cháng)，其中，TOP50房企業(yè)績(jì)門(mén)檻值漲幅最高，達到15%。
值得注意的是，三季度重點(diǎn)城市商品住宅市場(chǎng)規?；謴凸澴嗉涌?。中國指數研究院的統計數據顯示，三季度全國百城商品住宅整體成交規模創(chuàng )下2017年以來(lái)季度最高水平，同比增長(cháng)約10%，尤其是7-8月，在房企持續積極推盤(pán)帶動(dòng)下，疊加政策效果尚未明顯顯現，需求釋放積極性維持高位，淡季效應被明顯弱化，成交規模延續6月高位水平。
進(jìn)入9月，一方面，需求經(jīng)歷前幾月持續快速釋放后逐步歸于平穩;另一方面，樓市調控持續收緊進(jìn)一步導致需求釋放積極性走弱，據初步估算，9月50個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比增幅大幅收窄至4%左右，絕對規模較6月至8月有所回落。
在住宅價(jià)格方面，9月份全國百城新建住宅價(jià)格穩中有升，三季度累計漲幅較去年同期有所擴大。根據中指院對全國100個(gè)城市的全樣本調查數據顯示：9月份，百城新建住宅均價(jià)15643元/平方米，環(huán)比上漲0.24%，漲幅連續39個(gè)月在0.6%以?xún)取?/p>
今年7月以來(lái)房地產(chǎn)調控政策收緊態(tài)勢明顯，多地調控升級，購房者置業(yè)情緒更加理性，市場(chǎng)預期更加平穩。綜合前三季度，百城新建住宅價(jià)格累計上漲2.46%，漲幅較去年同期收窄0.08個(gè)百分點(diǎn)，三季度累計上漲1.18%，較二季度和去年同期均小幅擴大。
針對三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢，中指院方面分析指出，期內在房企積極推盤(pán)帶動(dòng)下，成交仍保持較好勢頭，市場(chǎng)淡季效應被明顯弱化，重點(diǎn)城市商品住宅成交規?？焖僭鲩L(cháng)，新建住宅價(jià)格也平穩上行;與此同時(shí)，部分不穩定預期也在熱點(diǎn)城市逐步累積。
調控政策收緊城市不斷增加
9月份，先后有多個(gè)地方城市發(fā)布調控政策，從限購、限貸和限售等方面規范房地產(chǎn)市場(chǎng)，具體包括東莞、杭州、沈陽(yáng)、常州和成都。綜合來(lái)看，各城市調控政策普遍在以往出臺的政策基礎上做出適度調整;整體表現為因城施策，以穩為主，以防止市場(chǎng)出現較大波動(dòng);堅持“房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”政策基調。
事實(shí)上從7月份開(kāi)始，杭州、寧波、深圳等城市先后收緊調控政策。各地政策有保有收，從不同方面穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)預期。從調控內容上看，各地出臺的政策在加強市場(chǎng)監管的同時(shí)，也明確了高層次人才及無(wú)房家庭優(yōu)先購房等政策導向，更多的聚焦在保障剛需群體的住房需求，抑制投資投機需求。
不過(guò)，與上半年寬松的貨幣環(huán)境、多地出臺房地產(chǎn)扶持政策相比，三季度房地產(chǎn)關(guān)于行業(yè)資金監管的調控政策有所轉向。中央多次召開(kāi)會(huì )議強調“房住不炒”定位不變，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，并從多個(gè)方面部署調控舉措。監管部門(mén)為限制房企融資設置“三道紅線(xiàn)”，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展。
基于此，三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)預期趨穩，新房、二手房?jì)r(jià)格整體穩中有升。尤其是9月以來(lái)，調控政策逐步顯效，需求歸于理性;金融強監管下，房企拿地更加謹慎，土地市場(chǎng)熱度有所下降。
億翰方面分析指出，從近期頻繁出臺的政策來(lái)看，融資環(huán)境的普遍收緊也為房企融資帶來(lái)了一定程度壓力。但大中房企憑借較高的償債能力和信用評級能夠在資本市場(chǎng)上獲得較大力度的籌資流入;中小房企自身規模有限，若無(wú)國企背景，公司融資門(mén)檻大大提高，融資壓力較大。
該機構認為，對地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，政府加大房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的資金監管，一方面有利于保持行業(yè)穩定運行，避免市場(chǎng)出現過(guò)熱現象;另一方面有利于加快行業(yè)整合，實(shí)現強者恒強，規避劣幣驅逐良幣的現象。
在業(yè)內看來(lái)，無(wú)論是在外部環(huán)境的不確定性增加，還是內部疫情沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”的調控底線(xiàn)都沒(méi)有任何動(dòng)搖。從政策的出發(fā)點(diǎn)來(lái)看，資金監管從緊從嚴的目的也是為了讓房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展處于更可控范圍之內和強管控之下。
四季度行業(yè)分化將進(jìn)一步加劇
綜合今年以來(lái)的市場(chǎng)形勢，年初新冠疫情的暴發(fā)導致房企銷(xiāo)售一度受阻。但截至9月末，房企銷(xiāo)售情況已恢復至去年同期水平，多數房企已經(jīng)出現了同比上升的趨勢。
根據億翰智庫近日典型房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)數據，前三季度典型房企銷(xiāo)售層面展現出強大的韌性。TOP30房企中僅6家房企前三季度銷(xiāo)售額出現同比下降，其余均較去年同期有所上升。
與此同時(shí)，隨著(zhù)疫情防控常態(tài)化，重點(diǎn)房企目標完成度仍舊有待提升。截至2020年9月末，典型房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)目標完成率為70%。30家典型房企中，半數目標完成度仍未達70%。這意味著(zhù)，房企在四季度的業(yè)績(jì)壓力仍然不小。
針對四季度市場(chǎng)趨勢，中指院方面分析預測，行業(yè)關(guān)于資金監管“三道紅線(xiàn)”新規試點(diǎn)逐步落實(shí)，部分房企或將采取讓價(jià)促銷(xiāo)方式搶收回款，預計供應的改善或將繼續支撐成交量維持一定規模，但考慮到中央及熱點(diǎn)城市將繼續堅持嚴格調控導向，且秋冬仍存局部疫情反復的可能，四季度重點(diǎn)城市商品住宅成交規模大概率在現有水平上保持相對穩定。
易居研究院研究員沈昕分析指出，下半年以來(lái)從熱點(diǎn)城市的調控政策到金融政策，都在不斷收緊，說(shuō)明中央“房住不炒”的底線(xiàn)不會(huì )改變。
沈昕進(jìn)一步分析指出，9月初恒大就率先開(kāi)啟了“全國樓盤(pán)7折優(yōu)惠”的大促銷(xiāo)，打響了樓市促銷(xiāo)的第一槍?zhuān)撕蟊坦饒@、綠地、萬(wàn)科等房企也開(kāi)始了不同程度的促銷(xiāo)活動(dòng)。預計在“三條紅線(xiàn)”的壓力下，四季度將會(huì )有更多房企加入促銷(xiāo)行列，以?xún)r(jià)換量促進(jìn)資金回籠。
今年，在行業(yè)增速放緩的背景下，疊加疫情影響，百強房企業(yè)績(jì)表現也呈現差異化。當前市場(chǎng)環(huán)境下，各梯隊房企集中度延續了分化格局，規模房企競爭優(yōu)勢凸顯，而中小規模房企銷(xiāo)售仍面臨了較大的增長(cháng)壓力。
克而瑞地產(chǎn)研究中心方面指出，四季度，一方面房企進(jìn)入業(yè)績(jì)沖刺季，市場(chǎng)供貨加速提升，將帶動(dòng)成交增加。與此同時(shí)，行業(yè)整體去化仍承壓的基本面未有明顯改善，疊加“三條紅線(xiàn)”新規試行，將倒逼房企加快提升運營(yíng)管控效率。這也意味著(zhù)，四季度將加劇房地產(chǎn)行業(yè)分化格局，推動(dòng)集中度加快提升。
