《中華人民共和國民法典》在十三屆全國人民代表大會(huì )三次會(huì )議表決通過(guò)、自2021年1月1日起施行。民法典包羅萬(wàn)象，被譽(yù)為“社會(huì )生活的百科全書(shū)”。中國建設報特推出“一典一點(diǎn)看”專(zhuān)欄，帶您了解民法典中與住房和城鄉建設領(lǐng)域相關(guān)的知識點(diǎn)。

　　【今日“一點(diǎn)”】

　　業(yè)主大會(huì )共同決定重大事項

　　中華人民共和國民法典第二百七十七條規定，業(yè)主可以設立業(yè)主大會(huì )。當業(yè)主大會(huì )成功設立后，該大會(huì )能決定哪些重大事項呢?本期小編就帶您一起在民法典中看看這“一點(diǎn)”。

　　【法律條文】

　　中華人民共和國民法典第二百七十八條規定：

　　下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

　　(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

　　(九)有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　業(yè)主共同決定事項，應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　【條文釋義】

　　業(yè)主大會(huì )議事規則是業(yè)主大會(huì )組織、運作的規程，是對業(yè)主大會(huì )宗旨、組織體制、活動(dòng)方式、成員的權利義務(wù)等內容進(jìn)行記載的業(yè)主自律性文件。

　　管理規約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規范的規則約定，規定建筑區劃內有關(guān)建筑物及其附屬設施的使用、維護、管理等事項，是業(yè)主對建筑物及其附屬設施的一些重大事務(wù)的共同約定，涉及每個(gè)業(yè)主的切身利益，對全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，具體執行業(yè)主大會(huì )決定的事項，并就建筑區劃內的一般性日常事務(wù)作出決定。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉能夠代表和維護自己利益的業(yè)主委員會(huì )委員，成立業(yè)主委員會(huì )。對不遵守管理規約，責任心不強，不依法履行職責的委員予以更換。

　　建筑物及其附屬設施的維修資金主要用于業(yè)主專(zhuān)有部分以外的共有部分的共同部位、共同設施設備保修期滿(mǎn)后的維修、更新、改造、維護等。

　　有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項包括但不限于如何對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作予以監督，如何與居民委員會(huì )協(xié)作，維護好建筑區劃內的社會(huì )治安等。

　　專(zhuān)有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行物權登記的，暫按測繪機構的實(shí)測面積計算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算。

　　業(yè)主人數按照專(zhuān)有部分的數量計算，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按一人計算。