近日，央廣網(wǎng)以《河南固始縣售賣(mài)“五證齊全別墅” 職能部門(mén)稱(chēng)尚需調查》為題，報道了河南省信陽(yáng)市固始縣一房產(chǎn)公司自述“售賣(mài)天璽和園和天璽福源五證齊全別墅”一事，引發(fā)網(wǎng)友廣泛關(guān)注。

　　11月27日下午，當地政府回應稱(chēng)，報道中涉事項目屬多層建筑而非別墅，且均辦理合法手續，銷(xiāo)售宣傳“別墅”為虛假廣告。

　　央廣網(wǎng)在跟蹤調查時(shí)發(fā)現，固始縣“別墅”事件在當地政府和購房者、施工工人之間產(chǎn)生的“認知”截然不同。

　　有專(zhuān)家表示，開(kāi)發(fā)商可能通過(guò)設計小戶(hù)型和預留空間，允許后續進(jìn)行打通、并通過(guò)多個(gè)合同交易對獨棟建筑認購，是打政策擦邊球的表現。

　　房產(chǎn)公司自述售賣(mài)“五證齊全別墅” 當地回應：屬多層建筑

　　近日，央廣網(wǎng)接到河南固始縣群眾爆料稱(chēng)，當地一房地產(chǎn)公司無(wú)視國家禁令，違規開(kāi)發(fā)、建造、售賣(mài)別墅，目前，該樓盤(pán)一期獨棟別墅已賣(mài)完，二期獨棟別墅已售過(guò)半。

天璽和園一獨棟建筑(央廣網(wǎng)記者 汪寧 攝)

　　記者在暗訪(fǎng)中發(fā)現，群眾上述“兩別墅群”坐落于該縣城南區域，售樓部稱(chēng)“兩期項目的獨棟別墅均五證齊全”。

天璽福源一獨棟建筑(央廣網(wǎng)記者 汪寧 攝)

　　11月27日下午，固始縣委網(wǎng)信辦回應稱(chēng)，根據《城市用地分類(lèi)與規劃建設用地標準》(GB50137-2011)第3.3.2條<城市建設用地分類(lèi)>規定：二類(lèi)居住用地是指設施齊全、環(huán)境良好，以多、中、高層住宅為主的用地;其中多層住宅按《城市居住區規劃設計標準》(GB50180-2018)第4.0.2條<居住街道用地與建筑控制指標>要求：多層建筑是指層數為4-9層，容積率為1.3-2.1的建筑。報道中提到的所謂“別墅群”的容積率為1.54、1.88，層數為4層，兩個(gè)項目的容積率、建筑層數均符合上述規范中的要求。因此，報道中的“別墅群”實(shí)為多層建筑，而非別墅。

　　回應還提到，兩個(gè)項目均辦理合法手續，天福集團在銷(xiāo)售過(guò)程中確實(shí)存在將該項目宣傳為“別墅”行為?？h市場(chǎng)監管局、縣住建局等相關(guān)部門(mén)正在對天福集團營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的虛假廣告等違規行為進(jìn)行聯(lián)合現場(chǎng)查證處理。

　　此外，固始縣委宣傳部一工作人員在電話(huà)中告訴記者：“雖然從外觀(guān)造型上看起來(lái)是別墅，但實(shí)際不是別墅，屬低密度住宅，可以?xún)蓪觾蓪淤u(mài)。”

　　對別墅“認知”存差異 政府與購房者、施工工人說(shuō)法不一

　　采訪(fǎng)中，固始縣市場(chǎng)監管局相關(guān)負責人表示，該部門(mén)并沒(méi)有認定“是別墅還是多層”的權利，主要依據縣住建局的調查意見(jiàn)。目前該虛假營(yíng)銷(xiāo)案已經(jīng)立案。

　　固始縣住房和城鄉建設局一江姓副局長(cháng)說(shuō)，從行業(yè)管理上，天璽和園和天璽福源從規劃到施工再到預售，均按照多層住宅手續審批，按套銷(xiāo)售，從現場(chǎng)看為四層多層建筑，“所有的批復文件都不是別墅，最終看手續，手續上不存在別墅。”

在天璽和園一獨棟建筑室內，可看到挑空客廳、側門(mén)及步梯。(央廣網(wǎng)記者 汪寧 攝)

　　在天璽和園和天璽福源兩項目中，記者看到其獨棟建筑均有獨立院子，配有花園、露臺、車(chē)庫，部分獨棟建筑帶地下室，除正大門(mén)外，一樓花園一側有一小門(mén)，售樓人員稱(chēng)“有天有地有花園、且私密性強”，兩門(mén)均直接通往一樓客廳。室內一層客廳與二層挑空，室內步梯均位于客廳近中軸線(xiàn)位置，直接通往二至四層，部分有加裝電梯。

在天璽和園一獨棟建筑室內，可看到一層挑空客廳及通往上層樓層的步梯。(央廣網(wǎng)記者 汪寧 攝)

　　而在記者對天璽和園和天璽福源項目跟進(jìn)了解中發(fā)現，有購房者和兩項目施工工人、裝修工人對其獨棟建筑的“認知”，和當地回應中的“屬多層住宅而非別墅”并不一樣。

　　一自稱(chēng)在兩項目工作五年的電工透露：“不能對外說(shuō)別墅，只能說(shuō)四層住宅樓，其實(shí)是別墅，像這一套四五百萬(wàn)。”

　　在天璽和園和天璽福源，數名業(yè)主介紹稱(chēng)自己買(mǎi)下的獨棟建筑確為“別墅”，四層共400㎡，均同屬一個(gè)家庭。

　　此外，多名正裝修的工人均表示，自己裝修過(guò)的獨棟房屋均為單家獨戶(hù)的獨棟別墅格局，為整棟購買(mǎi)，獨立電梯間也為單個(gè)家庭所有。

　　在前期暗訪(fǎng)中，售樓部工作人員曾一再向記者強調，該項目的獨棟建筑均為獨門(mén)獨院的獨棟別墅，整棟出售，按住宅報批，可按套房交稅。

　　為何獨棟別墅容積率會(huì )大于1?該工作人員曾稱(chēng)：“別墅容積率是低，但小區有混建高層，所以整個(gè)容積率就上去了。”

天璽福源其中一含獨棟建筑樓棟號的預售許可證(固始縣委網(wǎng)信辦 供圖)

　　職能部門(mén)回應規劃設計“也是鉆法律空當，不往別墅上靠”

天璽福源32#41#50#57#62#樓獨棟建筑室內一層設計平面圖圖紙(央廣網(wǎng)記者 汪寧 攝)

天璽福源32#41#50#57#62#樓獨棟建筑室內二層設計平面圖圖紙(央廣網(wǎng)記者 汪寧 攝)

　　天璽和園和天璽福源兩項目獨棟建筑的實(shí)體結構是否和規劃設計一樣?在固始縣自然資源局，工作人員向記者提供了固始天璽和園(書(shū)畫(huà)家創(chuàng )作園)規劃建筑方案設計和固始天璽福源(書(shū)畫(huà)家創(chuàng )作園)規劃建筑方案設計，記者在關(guān)于天璽福源32#41#50#57#62#樓獨棟建筑室內設計平面圖圖紙上看到，所標記的每層戶(hù)型和使用功能均不相同。

　　一工作人員介紹，兩項目在設計上確為多層住宅，設計有兩部樓梯，可住兩戶(hù)，可一二層一起賣(mài)、三四層一起賣(mài)，也有人一下買(mǎi)下來(lái)，需看自己經(jīng)濟實(shí)力。

天璽福源32#41#50#57#62#樓獨棟建筑室內三層設計平面圖圖紙(央廣網(wǎng)記者 汪寧 攝)

天璽福源32#41#50#57#62#樓獨棟建筑室內四層設計平面圖圖紙(央廣網(wǎng)記者 汪寧 攝)

　　記者在現場(chǎng)看到，每棟獨棟建筑均有一部步梯樓梯，部分同時(shí)正在加裝電梯，或打有電梯井，但該獨棟建筑內部上下層互通。這樣的“大腦”是否合理?

　　“可和父母、兄弟姊妹一起買(mǎi)一起住，各住兩層，還可以再裝樓梯、并改樓梯位置，也可對每個(gè)房間功能再進(jìn)行修改，只要在不改變外部結構和承重墻基礎上就行。”該工作人員說(shuō)。

　　關(guān)于天璽和源31#40#47#51#61#樓獨棟建筑的房屋設計平面圖圖紙，工作人員作出同樣解釋。

　　工作人員還稱(chēng)，別墅與多層的界定，主要從層數和容積率確定其用地性質(zhì)，專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)解釋是低層住宅為1—3層，包括別墅，4—6層為多層住宅，“天璽和園和天璽福源獨棟建筑層數、容積率和層高都達到了多層住宅標準范圍，所以不是別墅，是多層。”

　　“它最早設計也是三層，我們也考慮到屬于低層建筑，涉及到別墅類(lèi)，就讓他們再重新設計修改。我們也要嚴格按照規定，后來(lái)設計成四層，上報到規委會(huì )，才正常運轉。我們也比較注意，國家查處這種別墅類(lèi)的項目，按照國家標準，四層就屬于多層建筑。”工作人員說(shuō)。

　　另一工作人員告訴記者，定義別墅畢竟沒(méi)有一個(gè)硬性指標，一般容積率不能小于1.0，層高大于10米、四層以上，屬于多層建筑，因為面積大也可以?xún)蓱?hù)兩戶(hù)賣(mài)，“這也是鉆國家法律的空當、漏洞，不往別墅上靠，規避掉，達到最低標準。”

　　專(zhuān)家：“一個(gè)房子兩個(gè)產(chǎn)證”是鉆政策漏洞

　　近年來(lái)，國家屢次下發(fā)“禁別墅令”，但被媒體披露出來(lái)的“類(lèi)別墅”建筑并不在少數。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，在當前落實(shí)房住不炒的情況下，此類(lèi)住房顯然是違背了中央的精神，包括對查處秦嶺別墅的查處，其實(shí)都要求各地土地供應和開(kāi)發(fā)要謹慎。

　　嚴躍進(jìn)分析，開(kāi)發(fā)商實(shí)際可能是通過(guò)設計小戶(hù)型，符合了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)要求。通過(guò)預留很多空間，允許后續進(jìn)行打通，通過(guò)多個(gè)合同交易，將兩套住房合并為一套，以小戶(hù)型的購房方式來(lái)?yè)Q取“別墅”的居住。

　　“而類(lèi)似房源‘一個(gè)房子兩個(gè)產(chǎn)證’的問(wèn)題，是很多城市的通病，也是典型的鉆政策漏洞的做法。”嚴躍進(jìn)說(shuō)，類(lèi)似房屋涉及到獨棟的認購情況，以多個(gè)房產(chǎn)證來(lái)回避政策檢查，是打政策擦邊球的表現。

　　北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣稱(chēng)，根據《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細則》第五條第四款“房屋包括獨立成幢、權屬界線(xiàn)封閉的空間，以及區分套、層、間等可以獨立使用、權屬界線(xiàn)封閉的空間”之規定，房屋的銷(xiāo)售可以按棟出售，也可以按層出售，也可以按套出售，但是關(guān)鍵要看房屋的建造設計上是否為一個(gè)獨立的封閉的空間。

　　王玉臣表示，從對每棟獨棟建筑拍攝的實(shí)際視頻看，很可能是在打政策擦邊球，不管有幾個(gè)入戶(hù)門(mén)，均為獨門(mén)獨院的完整院落，常規的多層一般不會(huì )這么設計，其次，多層住宅每層都是隔開(kāi)的，上下自然不能相通。如果預售許可證是按套銷(xiāo)售的，內部是一個(gè)整體，上下通連、只有一個(gè)入戶(hù)門(mén)，按照不動(dòng)產(chǎn)登記規則的規定，只能辦理一個(gè)產(chǎn)權證。如果要簽署多個(gè)購房合同，說(shuō)明銷(xiāo)售時(shí)一定是按多套銷(xiāo)售的，開(kāi)發(fā)商很有可能是擅自改變了房屋的結構和構造，打造成了上下相通的一棟房子，是嚴重的違法違規行為。

　　多名業(yè)內人士分析，別墅產(chǎn)品多種多樣，但很多“別墅”產(chǎn)品都是以住宅形式報批，以別墅造型、結構建設并以別墅產(chǎn)品售賣(mài)，這其實(shí)是“掛羊頭賣(mài)狗肉”的做法。因別墅利潤高，故“打著(zhù)政策擦邊球建別墅，以多層之名、建別墅之實(shí)”也成了行業(yè)內許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的慣用做法。

　　有業(yè)內專(zhuān)家還稱(chēng)，雖然國家“屢禁別墅”，在“別墅”概念上，還缺乏更細致的明確規定，易引起諸多“鉆空子”亂象。因此，從頂層設計上應對別墅定義和范圍進(jìn)一步明確，在對多層住宅規劃設計和審批上，職能部門(mén)規劃設計應符合國家法律法規，有資質(zhì)的設計院或設計公司應負起社會(huì )責任，不能打政策擦邊球。

　　記者搜索“違規別墅”字樣發(fā)現，門(mén)戶(hù)引擎出現近2000萬(wàn)詞條，在節約國家土地資源基礎上，“禁建獨棟別墅”路還有多遠?頂層設計和相關(guān)部門(mén)監管、執法難在何處?央廣網(wǎng)將繼續予以關(guān)注。