近日，北京市陸續啟動(dòng)房地產(chǎn)領(lǐng)域住房限購政策執行、商品房預售資金監管、住房租賃合同備案專(zhuān)項檢查。其中，商品房預售資金監管引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。

　　北京市住建委有關(guān)負責人表示，為規范開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售行為和監管銀行出入賬管理，相關(guān)職能部門(mén)于10月至12月在全市范圍內開(kāi)展預售資金監管專(zhuān)項檢查。重點(diǎn)圍繞開(kāi)發(fā)企業(yè)預售資金收存、支取、使用的及時(shí)性、合規性，監管銀行入賬監督和出賬審核，以及購房人貸款資金是否按規定發(fā)放至專(zhuān)用賬戶(hù)等情況開(kāi)展檢查，多措并舉保障預售資金更加安全、規范、高效使用，防范延期交房、樓盤(pán)爛尾等風(fēng)險。

　　不僅是在北京，記者了解到，近期多地加大了對商品房預售資金的監管。比如，近日出臺的《銀川市新建商品房預售資金監管辦法(試行)》規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中注明監管賬戶(hù)等信息，協(xié)助購房人將房?jì)r(jià)款直接存入項目監管賬戶(hù)，不得直接收取任何性質(zhì)的房?jì)r(jià)款。

　　福建省住建廳9月發(fā)布的《關(guān)于加強商品房預售資金監管工作的指導意見(jiàn)》提出，房地產(chǎn)管理部門(mén)、監管銀行對監管額度內預售資金實(shí)行重點(diǎn)監管，專(zhuān)款專(zhuān)用，專(zhuān)項用于支付預售項目工程建設費用。

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳志表示，近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和融資模式趨于高周轉、高杠桿，房?jì)r(jià)和建設成本不斷升高。特別是今年受新冠肺炎疫情影響，企業(yè)資金鏈普遍趨緊、銀行加強風(fēng)險管控，部分企業(yè)資金風(fēng)險凸顯。有針對性地開(kāi)展預售資金監管檢查有很強的必要性。

　　商品房預售資金監管與商品房預售制度息息相關(guān)。由于目前絕大多數房地產(chǎn)銷(xiāo)售采取的是商品房預售的方式，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已興建但尚未竣工或即將興建的商品住宅與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，在未來(lái)某一時(shí)期擁有所購房屋。并非“一手交錢(qián)，一手交貨”，而是“先交錢(qián)，再交貨”，給購房者帶來(lái)一定風(fēng)險。

　　于是，商品房預售資金監管顯得十分必要，預售資金監管旨在保證資金運轉的安全性，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險。商品房預售資金由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì )同銀行實(shí)施第三方監管，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須將預售資金存入銀行專(zhuān)用監管賬戶(hù)，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。當前，資金違規使用的情況確實(shí)存在，尤其是存在資金沒(méi)有嚴格按照工程節點(diǎn)進(jìn)行撥付等問(wèn)題。

　　最近，北京某房地產(chǎn)項目監管賬戶(hù)資金被挪用，導致現有監管賬戶(hù)余額遠低于后續主體工程建設所需資金。目前該項目進(jìn)展緩慢，大多數業(yè)主對該房地產(chǎn)項目能否按時(shí)交房表示擔憂(yōu)，引發(fā)業(yè)主維權。

　　上述北京房地產(chǎn)項目案例中，之所以項目監管賬戶(hù)資金被挪用，疑似與企業(yè)整體資金鏈吃緊密切相關(guān)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體資金鏈情況也需要得到重視。很多爛尾樓的形成也正是由于企業(yè)資金鏈斷裂，導致項目難以為繼。

　　房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈問(wèn)題近期得到了國家有關(guān)部門(mén)高度關(guān)注。8月20日，住房和城鄉建設部、中國人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效機制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規則化和透明度，相關(guān)部門(mén)在前期廣泛征求意見(jiàn)的基礎上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理規則。

　　專(zhuān)家認為，無(wú)論是住建部等部門(mén)形成的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理規則，還是多地最近加強的商品房預售資金監管，都會(huì )給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不小壓力，預計很多企業(yè)在拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等方面的節奏都會(huì )隨之調整。不過(guò)，這也會(huì )倒逼房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)更加規范，在融資方面更加謹慎，為防范房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險發(fā)揮應有的作用。