2020年，千億級房企在繼續擴容的同時(shí)，規模增速放緩，各梯隊分化愈加明顯。有房企認為，房地產(chǎn)行業(yè)將由規?；偁庍M(jìn)入差異化競爭階段。未來(lái)房地產(chǎn)增量將主要由價(jià)格驅動(dòng)，產(chǎn)品力將成為關(guān)注重點(diǎn)。

　　有機構認為，在降負債、促增長(cháng)的雙重挑戰下，未來(lái)房企內生實(shí)力將成關(guān)鍵，財務(wù)穩健、產(chǎn)品力出色、運營(yíng)管控能力較強的房企將獲得更多的市場(chǎng)機遇。

　　行業(yè)分化料加劇

　　Wind數據顯示，截至12月29日午間，A股已有14家房企公布2020年業(yè)績(jì)預告，其中業(yè)績(jì)預喜的有5家。

　　天房發(fā)展預計2020年業(yè)績(jì)存在不確定性，原因是受疫情影響，公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)放緩，項目的開(kāi)工、施工，特別是銷(xiāo)售情況不及預期;同時(shí)，金融政策收緊導致房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，市場(chǎng)需求及行業(yè)格局被頭部企業(yè)重構，中小型、地域型房企生存環(huán)境惡化。此外，疫情及金融政策等因素致使公司項目所在地區商業(yè)、住宅產(chǎn)品平均成交價(jià)格亦處于下降趨勢。

　　中南建設預計2020年實(shí)現歸母凈利潤較2019年同比增長(cháng)50%以上。中南建設11月銷(xiāo)售簡(jiǎn)報數據顯示，公司前11個(gè)月累計合同銷(xiāo)售金額1950.8億元，同比增長(cháng)14.1%;累計銷(xiāo)售面積1463.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)9%。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心數據顯示，前11個(gè)月，百強房企各梯隊銷(xiāo)售金額入榜門(mén)檻同比增幅均在10%以上。截至11月末，TOP10和TOP30房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻分別達到2014億元和928.3億元，同比增幅為10.3%和12.6%。各梯隊中，TOP50房企操盤(pán)金額門(mén)檻增幅最高，同比增長(cháng)20.6%。截至11月末，全口徑千億房企數量相比去年同期已增加5家至32家。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心數據顯示，截至11月末，已有超六成房企完成或接近完成全年目標，中國恒大等房企前11個(gè)月完成了全年銷(xiāo)售目標，業(yè)績(jì)表現突出。同時(shí)，整體業(yè)績(jì)完成率卻不如2018年、2019年同期，部分房企前11個(gè)月的銷(xiāo)售目標完成率低于80%。整體來(lái)看，規模房企競爭優(yōu)勢凸顯，房企分化進(jìn)一步加劇。

　　金科股份在日前發(fā)布的《2021年-2025年發(fā)展戰略規劃綱要》中也提及了市場(chǎng)分化這一特征。該規劃稱(chēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總量穩定，仍將保持按年微升趨勢，預計2030年至少會(huì )達到18萬(wàn)億元的市場(chǎng)規模，TOP10企業(yè)市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提升至35%-40%，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將由規?；偁庍M(jìn)入差異化競爭階段。

　　天風(fēng)證券研報指出，房地產(chǎn)行業(yè)趨勢有望由融資驅動(dòng)規模增長(cháng)轉向至經(jīng)營(yíng)驅動(dòng)質(zhì)量增長(cháng)，加之“因城施策”常態(tài)化，行業(yè)融資端再收緊或進(jìn)一步催化企業(yè)間的分化。

　　房企審慎看待規模增速

　　在拿地、融資等難度增加和“房住不炒”的調控背景下，世茂集團率先調低了2021年的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)預期。

　　世茂集團日前發(fā)布了2021年合約銷(xiāo)售額增長(cháng)預期，預計2021年的合約銷(xiāo)售額較2020年同比增長(cháng)10%。有分析人士稱(chēng)，10%的預期增速低于市場(chǎng)原本的預期。世茂集團認為，該預期是基于公司管理層根據現有資料作出的初步預期，且會(huì )應市場(chǎng)情況和其他因素而作出更改及調整。德銀研報稱(chēng)，世茂集團下調預期主要是基于土地市場(chǎng)競爭及土地成本昂貴導致收購進(jìn)度較預期慢。

　　世茂集團發(fā)布的11月銷(xiāo)售簡(jiǎn)報顯示，公司前11個(gè)月累計實(shí)現合約銷(xiāo)售額2628.1億元，同比增長(cháng)15%;合約銷(xiāo)售面積約1498.32萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)17%。

　　金科股份在《2021年-2025年發(fā)展戰略規劃綱要》中提出“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展戰略，即精耕地產(chǎn)主業(yè)，做強智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實(shí)商旅康養。在此基礎上進(jìn)一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈，擴大價(jià)值提供范圍，提供高品質(zhì)、多元化的美好生活產(chǎn)品與服務(wù)，形成生態(tài)協(xié)同的新戰略格局。同時(shí)向產(chǎn)業(yè)鏈上下游進(jìn)行投資布局，實(shí)現地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)鏈的雙向賦能。

　　在規劃綱要中，金科股份明確了“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)的發(fā)展計劃。到2025年，“大產(chǎn)業(yè)”板塊計劃銷(xiāo)售規模超過(guò)200億元;同時(shí)穩步提升優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規模、貢獻持續性經(jīng)營(yíng)現金流，新增持有資產(chǎn)規模約100億元，持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入穩步提升。公司計劃“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)到2025年銷(xiāo)售規模達500億元以上;持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)大幅提升，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規模達300億-500億元。

　　內生實(shí)力將成關(guān)鍵

　　“長(cháng)期看，房企要加強自身內增長(cháng)，精細化運營(yíng)，尋求合理穩健的發(fā)展路徑。精細化運營(yíng)要求房企注重主業(yè)，包括去化速度、回款能力、財務(wù)指標是否穩健等。”諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示。

　　萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮早前談及“三道紅線(xiàn)”影響時(shí)曾稱(chēng)，以“三道紅線(xiàn)”為代表的行業(yè)政策影響深遠，房地產(chǎn)行業(yè)的土地紅利和金融紅利已經(jīng)遠去，未來(lái)需要把握“管理紅利”。未來(lái)企業(yè)應該聚焦好產(chǎn)品、好服務(wù)，實(shí)施長(cháng)期主義。

　　金科股份表示，未來(lái)房地產(chǎn)增量主要由價(jià)格驅動(dòng)，改善型需求占比持續提升，產(chǎn)品力將成為關(guān)注重點(diǎn)，公司需將提升產(chǎn)品力作為未來(lái)發(fā)展的核心動(dòng)力。同時(shí)，公司計劃到2025年“品質(zhì)利潤型”產(chǎn)品銷(xiāo)售收入占比達到30%。

　　“長(cháng)期看，好的產(chǎn)品和服務(wù)才是房企長(cháng)遠穩健發(fā)展的核心驅動(dòng)力。”中指研究院企業(yè)研究副總監劉水表示。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心指出，在當前競爭格局下，頭部房企增速放緩，經(jīng)營(yíng)壓力加劇。伴隨市場(chǎng)資源向優(yōu)勢企業(yè)集聚，中小規模房企增長(cháng)空間將進(jìn)一步受限，規模競爭壓力提升。同時(shí)，在“三道紅線(xiàn)”要求下，房企投資、開(kāi)發(fā)等環(huán)節也有所制約。未來(lái)高杠桿、高負債運營(yíng)模式無(wú)法持續，將會(huì )倒逼房企從提升運營(yíng)管控效率、深化銷(xiāo)售渠道等方面出發(fā)。在降負債、促增長(cháng)的雙重挑戰下，未來(lái)房企內生實(shí)力將成關(guān)鍵，財務(wù)穩健、產(chǎn)品力出色、運營(yíng)管控能力較強的房企將獲得更多的市場(chǎng)機遇。