一邊是深圳、上海樓市衍生“眾籌搶房”新玩法，一邊是天津、哈爾濱樓市低迷一套房源降價(jià)17次;一邊是11個(gè)城市“井噴式”賣(mài)地收入突破千億元，一邊是住房租賃市場(chǎng)頭部長(cháng)租公寓企業(yè)的機遇與危機。此前，“分化”代表樓市新現象，現在，“分化”背后隱含的區域共性肌理已不足以概括樓市多樣性。
2020年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)節奏不同尋常，不同城市、不同區域樓市回暖進(jìn)度不盡相同。12月28日，58同城、安居客發(fā)布《不同尋常的2020——2020年樓市總結》報告，基于國家統計局和58安居客房產(chǎn)研究院統計數據，從經(jīng)濟政策背景、新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、海外地產(chǎn)、購房者心聲等多個(gè)維度勾勒出全年房地產(chǎn)市場(chǎng)圖景。
10月份用戶(hù)信心指數達到年內峰值，長(cháng)沙新房找房熱度同比漲超30%
國家統計局數據顯示，2020年前11月，全國商品房銷(xiāo)售額已近15萬(wàn)億元，銷(xiāo)售面積150834萬(wàn)平方米，住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)1.9%。值得關(guān)注的是，四季度銷(xiāo)售面積同比轉正，住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)表現好于預期。上海、廣州、深圳商品住宅成交面積同比漲幅均超過(guò)10%。
報告指出，2020年，全國城市新房訪(fǎng)問(wèn)熱度同比上漲15.4%，全年除1月、2月外，全國城市新房月度訪(fǎng)問(wèn)熱度均保持高位，6月后全國城市新房月度訪(fǎng)問(wèn)熱度同比上漲均超過(guò)20%，10月一線(xiàn)城市找房熱度出現明顯上漲。
報告數據顯示，2020年北京新房找房熱度同比上漲超過(guò)三成，環(huán)北京區域城市新房找房熱度同比上漲近兩成;上海、常州新房找房熱度同比上漲超過(guò)20%;環(huán)廣深區域城市新房找房熱度同比上漲超過(guò)10%。新一線(xiàn)城市中，西安新房找房熱度最高，重慶、武漢、成都、長(cháng)沙隨后，對比2019年，長(cháng)沙新房找房熱度同比增長(cháng)超30%。
市場(chǎng)回暖推動(dòng)供應端供給。前11月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)6.8%，增速連續6個(gè)月上升。二季度后全國土地成交金額整體處于同比上升態(tài)勢，前11月土地成交13890億元，同比增長(cháng)16.1%;而房企拿地則顯得更為謹慎，土地購置面積始終不及去年同期，前11月房企土地購置面積20591萬(wàn)平方米，同比下降5.2%。
整體來(lái)看，2020年購房者信心指數整體呈上升趨勢。根據58同城、安居客對購房者調查，年初受疫情影響，購房者信心指數走低，1月和2月購房者信心指數不足100.0，為今年以來(lái)最低，10月用戶(hù)信心指數達到今年以來(lái)最高為112.5。調查顯示，認為政府會(huì )繼續調控抑制房?jì)r(jià)上漲的購房者占比提升。
多個(gè)城市二手房掛牌均價(jià)回落，蘇州二手房掛牌均價(jià)同比漲超10%
報告數據指出，與上海、深圳二手房掛牌均價(jià)上漲不同，北京、廣州呈現差異走勢，二手房掛牌均價(jià)同比下行。北京二手房掛牌均價(jià)為58119元/平方米，深圳、上海位居第二和第三，分別為55766元/平方米和51538元/平方米。廣州31783元/平方米二手房掛牌均價(jià)位居第四。
新一線(xiàn)城市中，南京、杭州、蘇州、天津二手房掛牌均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，位居新一線(xiàn)城市二手房掛牌均價(jià)TOP4。其中，南京二手房掛牌均價(jià)最高，達到28500元/平方米，蘇州二手房掛牌均價(jià)同比漲幅超過(guò)10%。不同于蘇州、佛山、寧波、廈門(mén)、成都、西安房?jì)r(jià)向上走勢，南京、杭州、天津、三亞、武漢、長(cháng)沙等多個(gè)城市二手房掛牌均價(jià)同比回落。
以一線(xiàn)城市為代表的二手房市場(chǎng)，在5月之后出現成交面積同比上漲景象。報告顯示，2020年1-11月，北上廣深四大一線(xiàn)城市二手房成交量同比上漲20.8%，5月之后四大城市二手房成交面積同比上漲。
58同城、安居客監測數據顯示，3-5月為2020年全國二手商品住宅找房熱度高峰，最高點(diǎn)出現在4月，之后呈現緩慢下行。與去年相似，一線(xiàn)城市中上海二手房找房熱度依然領(lǐng)先，北京次之位居第二位;新一線(xiàn)城市中，重慶二手房找房熱度位居首位，成都、沈陽(yáng)、西安、天津、合肥、南京、蘇州緊隨其后。
具體來(lái)看，48.4%的二手房用戶(hù)依然最關(guān)注100萬(wàn)元以下房源，其次為100-150萬(wàn)元價(jià)格段，占比17.9%。二手房用戶(hù)呈現大戶(hù)型偏好，三居室偏好占比46.2%，面積段在70-90平方米、90-120平方米的偏好占比超過(guò)五成，且90-120平方米、120-150平方米面積段偏好占比上升，購房者改善型需求占比逐步增加。
受疫情影響，全國經(jīng)紀人信心指數在2020年2月出現明顯下跌，而后基本穩定在100.0以上。通過(guò)調查，11月認為政府會(huì )繼續出臺政策限制房?jì)r(jià)的經(jīng)紀人比例與上月相比基本持平，43.2%的經(jīng)紀人表示今年二手房?jì)r(jià)格同比上漲。
71.7%的受訪(fǎng)者計劃5年內買(mǎi)房，多數希望購房總價(jià)在100-300萬(wàn)
報告調研人群中，調研人群中有18.9%為單身，一家三口同住的占比50.4%;有近六成居住在自有商品房，34.2%的人租房居住。對于購房的意向，有71.7%的人打算在5年內買(mǎi)房，另有13.2%的人在今年已經(jīng)購房。購房的主要目的依然是為改善居住環(huán)境，一家三口同住人群除為改善居住環(huán)境外，學(xué)區也是重要購房因素。
調研數據顯示，購房人群對三居室青睞有加，希望購買(mǎi)三居室的占比達到64.3%，64.7%的受訪(fǎng)者希望購房總價(jià)在100-300萬(wàn)。41.8%的受訪(fǎng)者關(guān)注學(xué)校配套，42.5%的受訪(fǎng)者希望小區擁有充足停車(chē)位。多數人更注重主臥及客廳舒適性，20%受訪(fǎng)者希望增加生活陽(yáng)臺、景觀(guān)陽(yáng)臺及開(kāi)放式廚房等功能空間。
報告指出，對于房屋裝修，37.7%的受訪(fǎng)者傾向購買(mǎi)裝修房，42.4%的受訪(fǎng)者想購買(mǎi)毛坯房。74.8%的受訪(fǎng)者表示裝修預算占房屋總價(jià)10%-30%，24%的受訪(fǎng)者傾向現代裝修風(fēng)格，22%的受訪(fǎng)者選擇簡(jiǎn)美裝修風(fēng)格。在裝修過(guò)程中，有30.6%的人群表示注重裝修的品質(zhì)，次之為性?xún)r(jià)比，對于裝修公司的品牌注重程度不高。
放眼于多元化投資，24.8%的受訪(fǎng)者有意愿購買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)，其中，72.4%的受訪(fǎng)者希望購買(mǎi)商鋪，購物中心內的商鋪是購房者最為青睞的商鋪類(lèi)型，地鐵附近的商鋪接受度不高;22.7%的受訪(fǎng)者選擇購買(mǎi)寫(xiě)字樓，超過(guò)六成占比的受訪(fǎng)者是為出租賺取租金收益;傾向購買(mǎi)廠(chǎng)房的人群占比不足5%。
而海外置業(yè)意愿則隨國際關(guān)系與疫情影響，有所下滑。報告顯示，參與調研的購房人群中，僅16.5%的人有海外置業(yè)意愿，同比下降20.6個(gè)百分點(diǎn)，57.6%的人表示受疫情影響海外置業(yè)意愿降低，54.4%的人表示推后海外置業(yè)時(shí)間。多數人選擇總價(jià)在100-300萬(wàn)的房源，與在國內置業(yè)的理想房屋總價(jià)范圍基本一致。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波指出，2020年是個(gè)不平凡的年份，在這一年中國讓世界看到了萬(wàn)眾一心的抗疫力量，看到了家國情懷的人間溫情。從“六保、六穩”到“八個(gè)強化”，2020年中國經(jīng)濟不斷提振中，房地產(chǎn)市場(chǎng)也演奏了一場(chǎng)變幻曲，從”暫停“到”播放“再到”快進(jìn)“，房地產(chǎn)市場(chǎng)有三個(gè)季度達成并超過(guò)了去年的銷(xiāo)量成績(jì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的線(xiàn)上化也開(kāi)始加速，從線(xiàn)上直播賣(mài)房到VR售樓處，房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)化自2020年開(kāi)始真正開(kāi)始進(jìn)入提速階段。從一季度金融側的紓困政策，到下半年的“三條紅線(xiàn)”，房企的融資壓力亦經(jīng)歷了冰火洗禮。無(wú)論黑天鵝是否出現，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展的重心不會(huì )改變，2020年樓市充分證明了這一點(diǎn)。
