昔日“地產(chǎn)航母”——合生創(chuàng )展集團有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“合生創(chuàng )展集團”，00754.HK)如今搖身一變，成為資本市場(chǎng)的“股神”。

　　12月11日晚間，合生創(chuàng )展集團公告披露了出售一家中國的銀行之股份的交易信息。公告顯示，合生創(chuàng )展集團擬以總轉讓價(jià)約人民幣21.57億元出售4.42億股北京農商行股份，每股平均價(jià)為人民幣4.88元。

　　根據公告，合生創(chuàng )展集團持有的標的股份平均成本約為每股人民幣2.73元，預估可獲得約78.75%的利潤。

　　一方面是股權投資為公司補充現金流、增加自有資金，另一方面，合生創(chuàng )展集團的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)也在不斷創(chuàng )佳績(jì)。12月8日，合生創(chuàng )展集團公告披露，2020年前11個(gè)月，合生創(chuàng )展集團累計實(shí)現合約銷(xiāo)售額已超過(guò)300億元，比上年同期增長(cháng)了45%。

　　在合生創(chuàng )展集團展現出銷(xiāo)售規模增長(cháng)、炒股創(chuàng )收A面的同時(shí)，其舉債拓儲、“紅線(xiàn)”壓頂的B面也已逐漸顯露水面?！锻顿Y者網(wǎng)》就相關(guān)問(wèn)題聯(lián)系合生創(chuàng )展集團，對方回電表示郵件已收悉，但相關(guān)問(wèn)題未予回復。

　　22億元出售股權

　　根據12月11日合生創(chuàng )展集團披露的交易公告，合生創(chuàng )展集團的間接全資附屬公司中先國際控股、上海大展(作為全體出讓方)與買(mǎi)方北京國有資本經(jīng)營(yíng)管理中心簽訂了北京農商行股份轉讓協(xié)議。

　　根據轉讓協(xié)議，合生創(chuàng )展集團同意以總轉讓價(jià)近21.57億元人民幣，出售北京農商行3.638%股份予買(mǎi)方。合生創(chuàng )展集團預料，在該股權交割后，合生創(chuàng )展集團仍持有8237萬(wàn)股北京農商行股份，約占已發(fā)行的北京農商行股份的0.678%權益。

　　公告顯示，合生創(chuàng )展集團擁有的北京農商行股份(即共5.24億股北京農商行股份)，其總成本約為人民幣1.43億元，平均成本約為每股人民幣2.73元。在這一基礎之上，合生創(chuàng )展集團以每股人民幣4.88元出售標的股份，估計本集團可獲得約78.75%的利潤。

　　在公告日，合生創(chuàng )展集團預料在減去估計稅項及其他開(kāi)支后，凈總轉讓價(jià)估計約為人民幣 19.19億元。按此計算，此次轉讓北京農商行股份的每股凈轉讓價(jià)為4.55元，預計轉讓凈利潤為8.04億元。

　　據了解，合生創(chuàng )展集團持有北京農商行股份始于2010年。如此來(lái)看，合生創(chuàng )展集團持有北京農商行股份十年，賺了8億元，獲利頗豐。

　　合生創(chuàng )展集團公告表示，合生創(chuàng )展集團擬將凈總轉讓價(jià)(19.19億元)用于合生創(chuàng )展集的未來(lái)投資或用作集團的營(yíng)運資金。另一方面，合生創(chuàng )展集團保留若干其在北京農商行的投資以作為一項穩定現金流的投資。

　　事實(shí)上，股權投資已經(jīng)成為合生創(chuàng )展集團補充公司現金流的主要途徑。自今年上半年，合生創(chuàng )展集團正式將股權投資業(yè)務(wù)(包括一級市場(chǎng)股權投資及二級市場(chǎng)股票投資)納入主要業(yè)務(wù)活動(dòng)之一后，公司的股權投資動(dòng)作便較為頻繁。

　　根據合生創(chuàng )展集團2020年半年報，在股權投資板塊下，合生創(chuàng )展集團主力投資高科技、醫藥科技類(lèi)公司。今年上半年，合生創(chuàng )展集團股權投資收益28.36億元。

　　2020年下半年，合生創(chuàng )展集團的股權投資動(dòng)作仍在繼續。11月3日，合生創(chuàng )展集團以約12億元與元知開(kāi)曼之間進(jìn)行股權騰挪;11月中旬，合生創(chuàng )展花了64億元在公開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)行了一系列購入上市證券的事項等。

　　舉債拓儲“紅線(xiàn)”壓頂

　　合生創(chuàng )展集團一系列股權投資動(dòng)作引人關(guān)注，由昔日“地產(chǎn)航母”華麗變身為資本市場(chǎng)股神，背后或許也與公司負債居高、償債壓力有關(guān)。

　　合生創(chuàng )展集團的股權投資業(yè)務(wù)雖然增厚了公司利潤，但是公司的債務(wù)規模仍在持續攀升。Wind數據顯示，截至2020年6月30日，合生創(chuàng )展集團的總負債高達1700億元，較2019年末上漲了410億元，漲幅約32%。資產(chǎn)負債率由2019年末的63.25%上漲至68.56%。今年新增借貸大致730個(gè)億，兩年內要償還的債務(wù)300億。

　　Wind數據顯示，截至2020年6月末，合生創(chuàng )展集團的短期借貸及長(cháng)期借貸當期到期部分約223億元，其他流動(dòng)負債382億元，而公司賬面的現金及現金等價(jià)物僅為140億元，短期償債面臨壓力。

　　此外，合生創(chuàng )展集團還面臨著(zhù)“紅線(xiàn)”壓力。數據顯示，合生創(chuàng )展集團的現金短債比為0.9，凈負債率則大增至92%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為66.6%。根據“三道紅線(xiàn)”規定(剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍)，合生創(chuàng )展集團的現金短債比已觸及紅線(xiàn)，凈負債率和剔除預售款后的資產(chǎn)負債率也已逼近監管紅線(xiàn)。

　　壓力重重之際，合生創(chuàng )展仍在不斷拓展土地儲備沖刺規模。2020年中報數據顯示，截至2020年6月末，合生創(chuàng )展集團的土地儲備建筑面積為3170萬(wàn)平方米，較2019年末3111萬(wàn)平方米土儲增長(cháng)59萬(wàn)平方米。合生創(chuàng )展集團表示，公司土地儲備足以滿(mǎn)足本集團未來(lái)七至十年的發(fā)展需求。

　　土地儲備充足，合生創(chuàng )展集團仍在巨額投入拿地。據界面新聞統計，今年以來(lái)，合生創(chuàng )展集團在廊坊、昆山、北京、杭州等地拿下7個(gè)項目，總斥資超過(guò)230億元，新增土地儲備88.7萬(wàn)平方米。

　　合生創(chuàng )展集團“二代”朱桔榕于今年1月上位以來(lái)，集團巨額拿地，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)也有出現增長(cháng)。12月8日，合生創(chuàng )展集團公告披露，2020年前11個(gè)月，合生創(chuàng )展集團累計實(shí)現合約銷(xiāo)售額為302.05億元，比上年同期增長(cháng)了45%。

　　《投資者網(wǎng)》梳理發(fā)現，2013年至2019年，合生創(chuàng )展集團合約銷(xiāo)售額分別為112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元、149.75億元、212.58億元，相比如今動(dòng)轍數千億的行業(yè)巨頭，昔日“地產(chǎn)航母”的規模已日漸掉隊。

　　在同行中，合生創(chuàng )展集團與碧桂園、恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、雅居樂(lè )曾經(jīng)同為“華南五虎”。2019年碧桂園、恒大、富力地產(chǎn)、雅居樂(lè )分別實(shí)現合約銷(xiāo)售7329.5、6010.6億元、1381.9億元、1179.7億元，如今合生創(chuàng )展集團與隊友們已經(jīng)存在較大差距。在由克爾瑞出具的《2019年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜》中，合生創(chuàng )展集團位列第96名。(思維財經(jīng)出品)