2020年，中國樓市超預期復蘇。截至11月份，商品房銷(xiāo)售均價(jià)邁入“萬(wàn)元時(shí)代”，商品房銷(xiāo)售面積也有望再創(chuàng )新高。2021年，中國經(jīng)濟延續穩健復蘇勢頭，業(yè)內專(zhuān)家認為，以下五大新趨勢或成為明年樓市平穩發(fā)展的主要動(dòng)力來(lái)源。

資料圖：航拍南京雨花臺區一處樓盤(pán)。中新社記者 泱波 攝

　　全面落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效機制

　　近日召開(kāi)的全國住房和城鄉建設工作會(huì )議提出，明年的重點(diǎn)任務(wù)包括：穩妥實(shí)施房地產(chǎn)長(cháng)效機制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。會(huì )議提出，(明年將)全面落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效機制，強化城市主體責任，完善政策協(xié)同、調控聯(lián)動(dòng)、監測預警、輿情引導、市場(chǎng)監管等機制。

　　業(yè)內人士認為，這意味著(zhù)房地產(chǎn)長(cháng)效機制方案已經(jīng)從“紙面”走向現實(shí)。

　　據不完全統計，2020年下半年，調控政策轉向，杭州、沈陽(yáng)、西安和寧波等19城相繼升級調控，重點(diǎn)涉及限購、限貸、限價(jià)、限售和增加房地產(chǎn)交易稅費5方面內容。

　　未來(lái)這些調控工具仍將持續使用。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，除此之外，未來(lái)有望形成四大價(jià)格監管體系，包括一二手房?jì)r(jià)格、租賃市場(chǎng)價(jià)格和地價(jià)監管體系。

　　房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“穩杠桿”或“去杠桿”階段

　　2020年，房地產(chǎn)金融風(fēng)險受到高度重視，被稱(chēng)為“三道紅線(xiàn)”的房企融資新規出臺。業(yè)內認為，這或標志著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿擴張時(shí)代的終結。

　　中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事長(cháng)連平認為，房地產(chǎn)融資政策趨向于收緊，其重點(diǎn)就是要控制房企有息負債的增速。目前，銀行借款、債券、非標等融資渠道均有所收窄，房企現金流將更多依賴(lài)銷(xiāo)售回款。

　　除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)端外，克而瑞研究中心認為，居民部門(mén)仍需穩杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續上升。熱點(diǎn)城市不排除升級限貸的可能性，壓力城市或將適度放松限貸，但不會(huì )超出現有限貸政策框架范圍。

　　與此同時(shí)，今年的一些重點(diǎn)監管方向仍將持續。如：強化購房資金監管，嚴禁首付貸、消費貸、經(jīng)營(yíng)貸等違規挪用于購房消費等。

　　住房租賃規范發(fā)展

　　今年的中央經(jīng)濟工作會(huì )議以較大篇幅提及房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，其中“主角”便是住房租賃。在高房?jì)r(jià)背景下，發(fā)展租賃住房成為解決大城市住房突出問(wèn)題的有效思路。

　　此后的全國住房和城鄉建設工作會(huì )議也指出，2021年要大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問(wèn)題。此外，會(huì )議還明確提出，在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )認為，未來(lái)住房租賃發(fā)展將在增加租賃房源供給，租賃權益的保障及擴大，規范及支持租賃企業(yè)的發(fā)展等方面持續發(fā)力，屆時(shí)租金更平穩，租住真正成為一種長(cháng)期居住選擇。

　　“十四五”期間房地產(chǎn)稅或現實(shí)質(zhì)性進(jìn)展

　　中國財政部部長(cháng)劉昆日前撰文提出，按照“立法先行、充分授權、分步推進(jìn)”的原則，積極穩妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。這篇文章主要涉及“十四五”期間財稅體制改革相關(guān)問(wèn)題。

　　業(yè)內認為，這意味著(zhù)未來(lái)5年，房地產(chǎn)稅或現實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

　　中國社科院近日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2020-2021)》也建議，在一些熱點(diǎn)城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點(diǎn)開(kāi)征，爭取在“十四五”期間開(kāi)征房地產(chǎn)稅。

　　四類(lèi)機會(huì )區域

　　“房住不炒”“降杠桿”是否意味著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)已失去發(fā)展機會(huì )?

　　專(zhuān)家認為，并非如此，房地產(chǎn)仍有全新的發(fā)展機會(huì )。

　　上述社科院報告認為，未來(lái)還有四類(lèi)機會(huì )區域：一是人口集中流入的地區還存在住房短缺，大都市圈和城市群的次中心、周邊大中小城市和小城鎮;二是人口眾多、經(jīng)濟發(fā)達的二線(xiàn)城市及周邊區域城市;三是人口眾多、經(jīng)濟發(fā)展快速和快速交通沿線(xiàn)的中西部三四線(xiàn)城市;四是擁有獨特的環(huán)境、文化、旅游、休閑與養老資源的城市。(完)