走在深圳街頭，你會(huì )發(fā)現，許多寫(xiě)字樓外立面都掛著(zhù)“全球租售”、“租賃熱線(xiàn)”等巨幅租售廣告。一邊是供不應求，一邊是供大于求，與住宅市場(chǎng)火熱相比，今年深圳的寫(xiě)字樓市場(chǎng)明顯承壓，租金持續下跌。不過(guò)，寫(xiě)字樓仍是深圳物業(yè)投資市場(chǎng)最活躍的板塊。

　　租金承壓

　　高品質(zhì)寫(xiě)字樓不再挑租客

　　“金中環(huán)兩三年前最高租到每月每平方米250元，現在只要150元。”張經(jīng)理是福田CBD區域的資深寫(xiě)字樓中介經(jīng)理，他介紹說(shuō)，“一些二房東模式的寫(xiě)字樓品質(zhì)不高，租金下跌明顯，高品質(zhì)寫(xiě)字樓的租金也出現了不同程度下跌，甚至還有一些免租期優(yōu)惠。過(guò)去，這些高品質(zhì)寫(xiě)字樓通常會(huì )挑租客，現在也不挑了，有公司租就行。”

　　隨后， 記者致電樓齡較新的福田區深業(yè)上城寫(xiě)字樓招商服務(wù)中心，工作人員明確表示暫不接受P2P和對外營(yíng)業(yè)性質(zhì)的企業(yè)，其他類(lèi)型企業(yè)則不受限制。

　　在多數業(yè)內人士看來(lái)，深圳的寫(xiě)字樓曾經(jīng)出現過(guò)兩極分化，一方面部分品質(zhì)較低寫(xiě)字樓降低租金吸引中低端租客，另一方面則是高品質(zhì)寫(xiě)字樓選租客。這兩類(lèi)寫(xiě)字樓也代表著(zhù)兩種不同的開(kāi)發(fā)模式：一類(lèi)是由民企主導的分割散售，另一類(lèi)是統一業(yè)權、管理相對較好的只租不售。由此可見(jiàn)，無(wú)論品質(zhì)高低，寫(xiě)字樓目前都出現了不同程度的招租難。

　　作為深圳寫(xiě)字樓最為集中的區域之一，福田CBD寫(xiě)字樓的租售狀況可謂行業(yè)晴雨表。記者走訪(fǎng)多個(gè)區域發(fā)現，寫(xiě)字樓租金價(jià)格普降，許多寫(xiě)字樓業(yè)主甚至主動(dòng)提出租金打折以維持出租率。

　　在深圳，一些企業(yè)會(huì )選擇在年底進(jìn)行企業(yè)遷移。“我最近在幫公司物色合適的辦公場(chǎng)地，羅湖地王大廈也是地標之一，現在租金在每月每平方米150元左右，甚至還可以打折，兩三年前的租金可要200元。”陳經(jīng)理是深圳一家地產(chǎn)公司的行政部經(jīng)理，他還告訴記者，“我們公司與業(yè)主簽訂了3年租約而且快要到期，過(guò)去3年約定每年租金上調5%，現在看起來(lái)有點(diǎn)吃虧。不過(guò)，如果現在搬離也涉及不少的費用，所以我們考慮如何與業(yè)主重新簽訂租約，獲得更多的優(yōu)惠。”在業(yè)內人士看來(lái)，陳經(jīng)理遇到的情況被稱(chēng)為租賃重組，這在最近也時(shí)常發(fā)生。

　　仲量聯(lián)行的最新數據顯示，深圳甲級寫(xiě)字樓三季度空置率為27.8%，環(huán)比二季度25.8%上升兩個(gè)百分點(diǎn);四季度的空置率為25.6%，環(huán)比下跌2.2個(gè)百分點(diǎn)。此外，今年深圳全市甲級寫(xiě)字樓租金水平同比下降8.6%，至每月每平方米194元，但下半年的租金降幅緩于上半年。

　　對于租金降幅趨緩，在業(yè)內人士看來(lái)也“得益于”疫情影響下深圳許多新建寫(xiě)字樓推后入市。仲量聯(lián)行的數據顯示，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)今年共錄得約93萬(wàn)平方米新增供應，其中近七成供應來(lái)自南山區，該數據低于此前市場(chǎng)的普遍預期。不過(guò)，未來(lái)12個(gè)月深圳市場(chǎng)將迎來(lái)近180萬(wàn)平方米的新增供應入市，推高全市甲級寫(xiě)字樓空置率水平。面對寫(xiě)字樓市場(chǎng)供過(guò)于求，從土地供應端來(lái)看，深圳如何平衡商業(yè)用地和居住用地之間的關(guān)系，仍是一道難題。

　　大宗交易頻現

　　盡管租金持續下跌，空置率居高不下，但寫(xiě)字樓仍是深圳物業(yè)投資市場(chǎng)最活躍的板塊，一些“大鱷”仍在進(jìn)軍深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

　　戴德梁行的數據顯示，今年第三季度深圳大宗交易市場(chǎng)活躍度回升，共錄得大宗交易105.8億元，同比增加153.6%。記者調查發(fā)現，最近幾個(gè)月深圳時(shí)常發(fā)生寫(xiě)字樓的大宗交易，僅在羅湖筍崗片區，中國人民保險集團就買(mǎi)下招商中環(huán)的一棟寫(xiě)字樓，開(kāi)泰銀行中國總部入駐華潤筍崗中心。仲量聯(lián)行深圳投資部總監曾紀欣表示，今年的疫情延緩了投資人的考察和投資決策，但并沒(méi)有影響其投資粵港澳大灣區和深圳市場(chǎng)的決心，投資人下半年在深圳加快尋找優(yōu)質(zhì)項目。從投資物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，深圳全年大宗交易仍以辦公樓為主，占交易總額的61%。其中，寫(xiě)字樓投資型買(mǎi)家占比超過(guò)65%。從投資區域分析，深圳大宗投資成交主要集中在羅湖以及南山，其中寫(xiě)字樓的成交主要集中在羅湖筍崗、南山科技園、南山招商蛇口片區。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監何倩茹表示，今年受疫情影響再加上供應量持續增加、需求放緩，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需不均衡的現象凸顯。但深圳仍然是一個(gè)經(jīng)濟發(fā)展前景較好的城市，投資人趁目前寫(xiě)字樓價(jià)格處于相對低位買(mǎi)進(jìn)，一方面可以省去租金，另一方面也可以坐享物業(yè)升值。所以，一些處于規劃利好區域的物業(yè)，在現在的市場(chǎng)環(huán)境下，仍然能獲得資本的青睞。

　　仲量聯(lián)行的數據顯示，對于今年深圳寫(xiě)字樓的大宗交易，從投資者行業(yè)分類(lèi)可以看出，保險類(lèi)公司表現活躍，占據全年大宗交易總額近六成。有分析人士表示，就全國市場(chǎng)而言，險資進(jìn)軍房地產(chǎn)主要有三種途徑：直接投資上市房企的股權;收購整棟商業(yè)物業(yè)獲取租金回報;通過(guò)債權、股權投資的方式介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。雖然寫(xiě)字樓的流動(dòng)性較差，但是可以作為較為穩定的長(cháng)期投資，這也符合險資投資運用的安全性原則要求。

　　戴德梁行研究院副院長(cháng)張曉端表示，在新冠肺炎疫情持續影響下，自用型買(mǎi)家考慮企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)情況而顯得越發(fā)謹慎。整體而言，當前氛圍偏向買(mǎi)方市場(chǎng)。雖然當前深圳市場(chǎng)在售物業(yè)較多，但普遍為在建或尚未出租的狀態(tài)，有穩定租約的成熟物業(yè)依然是機構投資者的主要投資標的。（來(lái)源：證券時(shí)報 作者：吳家明）