2020年末，深圳迎來(lái)住宅用地高峰。美聯(lián)物業(yè)數據顯示，2020年深圳共出讓31宗住宅用地(含深汕合作區)，成交土地面積約158.9萬(wàn)平方米。而2019年同期這一數字是44.59萬(wàn)平方米。

　　2020年31宗住宅用地為深圳帶來(lái)800億元土地出讓金，同比增長(cháng)了101.7%。土地用地成交放量，也使得今年深圳土地成交金額超過(guò)千億元。

　　在4月深圳市住建局發(fā)布的《深圳市住房發(fā)展2020年度實(shí)施計劃》中，全年計劃供應商品住房用地125萬(wàn)平方米，可見(jiàn)住宅6.3萬(wàn)套。其中新供地50萬(wàn)平方米，可建2.5萬(wàn)套住房。

　　今年深圳實(shí)際成交住宅用地是計劃的3倍。“住宅用地的放量供應，一方面是深圳政府出于財政稅收方面的考慮。疫情下，財政多多少少都有一點(diǎn)缺口。”一名上市房企深圳區域投拓負責人告訴經(jīng)濟觀(guān)察網(wǎng)。

　　另一方面，從去年，深圳就嘗試通過(guò)加大土地供應來(lái)平抑房?jì)r(jià)。“此前深圳嚴格實(shí)行限價(jià)政策，新房均價(jià)每年就漲個(gè)幾十塊錢(qián)，人為干預的痕跡過(guò)于明顯，導致市場(chǎng)表現與調控初衷背離，像這段時(shí)間打新潮，就是積累下來(lái)需求的爆發(fā)。”上述上市房企深圳區域投拓負責人表示。

　　可以佐證的是，今年總價(jià)最高的一塊宅地，在5月被龍光地產(chǎn)以115.97億元價(jià)格收入囊中，折合樓面價(jià)6.32萬(wàn)元/平方米。根據要求，該宗地住宅限價(jià)10.71萬(wàn)元/平方米(不含裝修)。但該項目周邊二手房均價(jià)達12.8萬(wàn)元/平方米，倒掛差價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的價(jià)差。

　　11月底，龍光前海天境”的新盤(pán)傳將入市，被深圳“打新客”密切關(guān)注，成為新一輪的“網(wǎng)紅”盤(pán)。

　　“雖然宅地供應劇增，但上半年的大部分宅地都被深圳人才安居集團‘承包’了。”上述上市房企深圳區域投拓負責人稱(chēng)。

　　根據統計，深圳今年出讓的這31宗宅地中，14宗被深圳人才安居集團或其區級子公司拿下，他們?yōu)榇送度肓?8.45億元。而去年一年，深圳人才安居集團僅在深圳大鵬新區拿下一塊1.6萬(wàn)平方米的可售宅地。

　　“深圳人才安居集團每年都有政治任務(wù)，肯定需要通過(guò)大量獲取土地來(lái)完成。”該上市房企深圳區域投拓負責人表示。

　　按照2019年深圳新一輪住房制度改革的近期目標，2018-2020年，深圳將建設籌集各類(lèi)住房42萬(wàn)套，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬(wàn)套。

　　彼時(shí)出臺的《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見(jiàn)》還提到，從2018年起，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%，同時(shí)要在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。

　　這個(gè)“60%”的任務(wù)壓力，也被加諸到一眾開(kāi)發(fā)商頭上。從2018年開(kāi)始，深圳大量在土地招拍掛市場(chǎng)開(kāi)始啟用“雙限雙競”模式，限地價(jià)、限普通商品房銷(xiāo)售均價(jià)，競地價(jià)、競無(wú)償移交政府的只租不售的人才住房面積。

　　上述深圳房企投拓負責人說(shuō)，這樣操作不容易出現總價(jià)地王，但如果按照可售樓面價(jià)這個(gè)指標來(lái)觀(guān)察的話(huà)，這兩年深圳出讓的宅地可售樓面價(jià)是在不斷拉高。

　　“競拍人才房，對開(kāi)發(fā)商而言首先是可售貨值減少了。所以每次競拍現場(chǎng)，幾乎所有房企在舉牌只租不售人才面積這一環(huán)節都非常膠著(zhù)，開(kāi)發(fā)商都非常心疼那一舉，畢竟利潤就這樣沒(méi)了。”該投拓負責人提到。

　　據經(jīng)濟觀(guān)察網(wǎng)了解，當前，深圳宅地的建安成本，如果按總建面來(lái)計算的話(huà)，大約在4000元/平方米左右。只租不售的人才房建安成本與商品房持平，但在精裝成本方面，人才房大約再加上1400元/平方米左右;普通商品房的總成本則大概需要去到6000-7000元/平方米。

　　上述投拓負責人與團隊多次測算過(guò)深圳這兩年的宅地利潤率，得出的結論是肯定達不到5%。“現在深圳出讓的這批土地銷(xiāo)售利潤率水平，大概也就2個(gè)點(diǎn)左右。開(kāi)發(fā)商愿意爭搶著(zhù)拿地，看重的還是安全性。”他說(shuō)。