經(jīng)過(guò)多次遞表后，領(lǐng)地控股(5.69, 0.00, 0.00%)(HK.6999)、大唐地產(chǎn)(HK.2117)已經(jīng)于近日成功登陸港交所。至此，2020年已先后有7家房企上市。而今年已遞交上市申請但尚未成功的公司僅剩下三巽控股集團有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“三巽控股”)。
與領(lǐng)地控股、大唐地產(chǎn)境遇相似，三巽控股也已經(jīng)過(guò)多次遞表申請上市。2020年10月27日，三巽控股向港交所遞交招股書(shū)，謀求在香港主板上市。值得注意的是，這是該公司在2019年10月17日、2020年4月27日遞表失效之后的第三次遞表。三巽控股作為今年申請港股上市的中小型房企之一，目前仍在等候聆訊，IPO前景難料。
作為根植于安徽省的中小房企，三巽控股在追求百億銷(xiāo)售規模、在全國市場(chǎng)突圍的背后，離不開(kāi)高杠桿模式驅動(dòng)擴張。在公司業(yè)績(jì)持續攀升的同時(shí)，三巽控股的負債規模也在同步上升?！锻顿Y者網(wǎng)》就相關(guān)情況聯(lián)系三巽控股，但一直未收到公司回復。
根植安徽謀突圍
招股書(shū)顯示，三巽控股是一家總部位于上海、植根安徽省、布局長(cháng)三角地區的專(zhuān)注于住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售的中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。三巽控股的起源可追溯至2004年成立的安徽三巽投資，創(chuàng )始人為錢(qián)堃、安娟夫婦。
招股書(shū)顯示，三巽控股在上市前的股東持股結構中，錢(qián)堃、安娟夫婦是控股股東，分別持有79.8%、7.6%的股份，合計持有87.4%的股份;此外，錢(qián)冰持股7.6%，郭蘭華持股5.0%。
自2004年成立以來(lái)，三巽控股致力于深耕安徽省的房地產(chǎn)市場(chǎng)。自2010年滁州三巽(物業(yè)發(fā)展項目的項目公司，三巽控股主要附屬公司)成立，三巽控股開(kāi)始在全國突圍與擴張，并于2017年至2019年將物業(yè)發(fā)展拓展至安徽省鳳陽(yáng)、淮南、合肥、宿州、阜陽(yáng)、安慶、山東、江蘇等各地。
招股書(shū)顯示，截至2020年7月31日，三巽控股共有42個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的項目，覆蓋三個(gè)省的11個(gè)城市，擁有總土地儲備約440萬(wàn)平方米。其中約400萬(wàn)平方米(占比90.3%)位于安徽省。
根據安徽省房地產(chǎn)商會(huì )，于2018年在總部位于或主要市場(chǎng)在安徽省的房企中，按新增土地儲備計，三巽控股排名第一;按合約銷(xiāo)售額計，三巽控股排名第二。根據克而瑞榜單數據，三巽控股2018年實(shí)現全口徑銷(xiāo)售額為70.1億元，2019年實(shí)現全口徑銷(xiāo)售額為91.2億元，在2019年中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP200中排名在167位。
三巽控股的銷(xiāo)售規模與已成功上市房企領(lǐng)地控股、大唐地產(chǎn)相差甚遠。根據克而瑞數據，2019年，領(lǐng)地控股、大唐地產(chǎn)的全口徑銷(xiāo)售額分別為247.3億元、339.5億元，遠高于三巽控股的銷(xiāo)售規模。
盈利能力下降
招股書(shū)數據顯示，2017年至2019年及截至2020年5月31日止五個(gè)月，三巽控股分別錄得收入2.63億元、7.24億元、31.09億元及8億元;毛利分別為6880萬(wàn)元、2.07億元、9.79億元及2.22億元。其中，2018年、2019年收入增幅分別為23.32%、11.00%，呈現放緩態(tài)勢。
但是從凈利潤來(lái)看，三巽控股的年內溢利規模增長(cháng)并不穩定。數據顯示，2017年至2019年及截至2020年5月末，三巽控股的年內溢利分別為-0.38億元、0.44億元、3.95億元、0.46億元。值得注意的是，2020年前5月，三巽控股的年內溢利出現下滑，同比下滑了30.71%。
圖片來(lái)源：三巽控股招股書(shū)
關(guān)于2020年前5月的業(yè)績(jì)變動(dòng)原因，三巽控股在招股書(shū)中披露，收入同比增加主要由于滁州三悅瀾山(瑯琊府)、亳州公館及利辛壹號院(均于同期竣工并開(kāi)始交付)等項目交付的建筑面積增加;毛利波動(dòng)的主要原因為已交付的建筑面積波動(dòng)。期內溢利減少主要由于持續擴展業(yè)務(wù)而導致銷(xiāo)售及營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支以及廣告開(kāi)支增加。招股書(shū)顯示，2020年前5月，三巽控股的廣告、營(yíng)銷(xiāo)及業(yè)務(wù)發(fā)展開(kāi)支2322萬(wàn)元，同比增長(cháng)60%。
與同行業(yè)領(lǐng)地控股、大唐地產(chǎn)相比，三巽控股的盈利規模仍有待提升。以2019年為例，Wind數據顯示，領(lǐng)地控股、大唐地產(chǎn)的凈利潤分別為5.44億元、7.10億元，高于三巽控股的凈利潤3.95億元。
值得一提的是，三巽控股的毛利率方面出現了下降。招股書(shū)顯示，2017年至2019年及截至2020年5月末，三巽控股的毛利率分別26.2%、28.6%、31.5%及27.8%。招股書(shū)中披露，其毛利率下降主要由于兩個(gè)于同期交付的項目(即滁州三悅瀾山(瑯琊府)及亳州公館)的毛利率相對較低。
負債率激增至224.7%
三巽控股在追求規模擴張的同時(shí)，負債規模也在持續攀升。財務(wù)數據顯示，2017年至2019年及截至2020年5月末，三巽控股的流動(dòng)負債分別為32.99億元、72.31億元、115.67億元、127.89億元。三巽控股的負債總規模也從2017年的34.46億元上升至2019年124.96億元，截至2020年5月末，總負債再攀高峰，至140.39億元。
業(yè)務(wù)擴展以及負債增加的同時(shí)，三巽控股的融資成本也在增加。數據顯示，2017年至2019年及及2020年前五個(gè)月，三巽控股的融資成本分別為670萬(wàn)元、860萬(wàn)元、4430萬(wàn)元、1000元及300萬(wàn)元;未償還借款總額分別為5.14億元、7.1億元、17.57億元及20.78億元，借款總額的加權平均實(shí)際利率分別為14.9%、14.0%、12.3%及10.4%。
截至2020年5月末，三巽控股賬面現金及現金等價(jià)物為2.57億元，計息銀行貸款及其他借款8.34億元，公司現金難以覆蓋其短期借款，三巽控股仍面臨著(zhù)較大的償債壓力。
在主要財務(wù)比率方面，截至2020年前五個(gè)月，三巽控股的流動(dòng)比率為1.1倍，凈債務(wù)與權益比率為24.8%，權益回報率為12.0%，純利率5.8%，利息償付比率1.4倍。
值得警惕的是，三巽控股的資產(chǎn)負債率持續攀升。根照招股書(shū)，2017年、2018年，三巽控股的資產(chǎn)負債率分別為132.6%、140.5%，截至2020年5月31日，三巽控股資產(chǎn)負債率由2019年末的204.0%顯著(zhù)增至224.7%。
來(lái)源：三巽控股招股書(shū)
招股書(shū)顯示，截至2020年 5月31日，三巽控股的凈資產(chǎn)負債比為24.8%;現金短債比為2.2，但是其扣除預收款后的資產(chǎn)負債率(按總負債減合約負債除以總資產(chǎn)減合約負債計算)為84%，已經(jīng)觸及了“三道紅線(xiàn)”之一，即剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%的紅線(xiàn)。
三巽控股以高杠桿謀求規模擴張，融資仍是其保障現金流的主要手段。此次三巽控股申請港股上市融資，募資欲用作開(kāi)發(fā)現有物業(yè)項目的建筑成本、土地收購增加土儲、以及一般營(yíng)運資金用途。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對《投資者網(wǎng)》表示：“三巽控股面臨的高負債壓力較大，后續融資也有壓力。即使是申請港股上市，成功上市的機會(huì )也不大。對于企業(yè)而言，若不降低過(guò)高的負債，也可能無(wú)法通過(guò)上市。目前三巽控股已經(jīng)三次遞表，我認為關(guān)鍵點(diǎn)還在于關(guān)注企業(yè)的后續經(jīng)營(yíng)可持續性問(wèn)題。”
嚴躍進(jìn)認為，“從實(shí)際觀(guān)察來(lái)看，很多上市房企確實(shí)存在高負債、低利潤等問(wèn)題。尤其是部分城市(房產(chǎn)市場(chǎng))已經(jīng)降溫，這都會(huì )影響此類(lèi)城市的項目銷(xiāo)售，進(jìn)而影響此類(lèi)港股上市房企的股價(jià)。”(思維財經(jīng)出品)
