臨近年末，房企融資利率出現攀升跡象。針對房企融資成本居高不下的問(wèn)題，業(yè)內人士指出，我國綠色建筑用資比例遠低于全球水平，而且綠色債券的利率不足房企普通融資利率的50%。2020年最新修訂的《綠色債券支持項目目錄(2020年版)》(征求意見(jiàn)稿)對綠色建筑標準認定有所放寬，在利好政策推動(dòng)下，以綠色建筑項目發(fā)行綠色債券的數量將會(huì )有所提升，建議房企對綠色債券予以重視。

　　融資利率攀升

　　貝殼研究院數據顯示，11月房企境內債券融資平均票面利率為4.89%，較上月增加0.13個(gè)百分點(diǎn)。境內融資成本自8月以來(lái)一直保持上升趨勢。境外債券融資平均票面利率為8.04%，較10月大增，重回“8%”的水平。

　　從發(fā)布融資計劃的融資主體看，近期國企融資占比整體較高，且融資利率具有絕對優(yōu)勢。相比之下，民營(yíng)房企近期融資規模較小，且融資利率居高不下。

　　12月11日上交所消息，中國鐵建股份有限公司2020年面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行可續期公司債券(第二期)，首個(gè)周期的票面利率為4.37%。本期發(fā)行規模為不超過(guò)30億元(含)，募集資金扣除發(fā)行費用后，擬用于補充公司流動(dòng)資金。

　　從融資規?？?，近期房企融資總金額和融資筆數均出現明顯下滑。貝殼找房數據顯示，按照發(fā)行日期，上周(12月7日至12月13日)房企境內外債券共發(fā)行17筆，較前一周減少1筆，融資(含計劃)金額約156.6億元，環(huán)比減少15.3%。

　　從融資結構看，境外融資規模增幅較大。上周房企境內債券融資金額合計107.5億元，環(huán)比下降29.4%。境外發(fā)債規模合計約49.1億元，環(huán)比增長(cháng)50.2%；上周境外融資在融資結構中占比約31%，較前一周上升13個(gè)百分點(diǎn)。臨近歲末，房企整體發(fā)債規模有所收縮。

　　綠色債券發(fā)展空間大

　　針對房企融資成本居高不下的問(wèn)題，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )四屆五次理事會(huì )暨2020年會(huì )上指出，建議房企對REITs和綠債進(jìn)行深入研究。這兩類(lèi)融資，分別代表了房企降利率的兩種途徑。一種是股權類(lèi)，一種是債權類(lèi)。雖然目前國內出臺的REITs相關(guān)政策中還沒(méi)有把房地產(chǎn)納入其中，但從國外經(jīng)驗看，房地產(chǎn)利用REITs產(chǎn)品進(jìn)行融資是一種趨勢。而綠色債券作為房地產(chǎn)企業(yè)可以利用的低利率債券融資品種，未來(lái)也有較大的提升空間。

　　聶梅生介紹，現在綠色建筑用資比例遠低于全球水平。2019年，全球綠色債券總額是2500億美元，投向綠色建筑的占比為30%；2019年，國內綠色債券的總額為3862億元，投向綠色建筑的占比為6%。從利率看，綠色債券的利率不足房企普通融資利率的50%。

　　“以往，國內綠色建筑項目發(fā)行綠色債券少的原因在于：在房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的大背景下，監管機構擔心資金通過(guò)綠色債券直接流向普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；此外，以往《綠色債券支持目錄》(2015年版)中要求綠色建筑需達到二星級及以上標準。而2020年最新修訂的《綠色債券支持項目目錄(2020年版)》(征求意見(jiàn)稿)對綠色建筑不再有星級要求，只需滿(mǎn)足相關(guān)技術(shù)標準，且獲得綠色建筑評價(jià)標識即可，不再要求達到二星及以上?？梢灶A見(jiàn)，在利好政策推動(dòng)下，以綠色建筑項目發(fā)行綠色債券的數量將會(huì )有所提升。”多位市場(chǎng)觀(guān)察人士對中國證券報記者表示。

　　針對綠色債券發(fā)行的流程，鵬元資信指出，以綠色建筑發(fā)行綠色債券，通常需要取得綠色建筑標識。實(shí)際上，標識申請中的項目也可以申報綠色債券。綠色建筑標識的出具機構可以是住建部門(mén)，也可以是專(zhuān)業(yè)的第三方機構，國外權威綠色建筑評價(jià)體系同樣可以適用。綠色建筑標準對項目要求高，竣工后需要進(jìn)行綠色建筑運行標識評價(jià)及正式評價(jià)，發(fā)行人應完善項目質(zhì)控；債券可以設計投資者保護條款，約定如果因此被撤銷(xiāo)綠色債券標識，投資者可以回售。以綠色建筑標準建設的居住建筑和公共建筑均可發(fā)行綠色債券，優(yōu)質(zhì)的綠色建筑項目還可以去境外發(fā)行綠色債券。

　　鵬元資信還稱(chēng)，以綠色債券為綠色建筑項目融資前景廣闊。建筑能耗是意想不到的能耗大戶(hù)，其與工業(yè)、交通并列為“三大能源消耗大戶(hù)”。從中國建筑節能協(xié)會(huì )最新公布的《中國建筑能耗研究報告(2019)》可知，2017年，中國建筑能源消耗總量為9.47億噸標準煤，占全國能源消費比重21.11%，比2016年增加0.51個(gè)百分點(diǎn)；建筑碳排放總量為20.44億噸二氧化碳，占全國能源碳排放的19.5%，比2016年增加0.1個(gè)百分點(diǎn)。近年來(lái)，中央政府及省市地方政府陸續出臺了關(guān)于綠色建筑的發(fā)展政策，促進(jìn)建筑行業(yè)的綠色發(fā)展。

　　從機構梳理的綠色債券明細看，已經(jīng)發(fā)行的綠色債募投項目中，綠色建筑類(lèi)型有保障房、安置房、商場(chǎng)、公寓、辦公樓、機場(chǎng)，涉及居住建筑和公共建筑。從債券類(lèi)型看，綠色建筑發(fā)行的綠色債券中各類(lèi)型債券均有涉及，主要包括企業(yè)債、公募公司債、私募債、中期票據等。發(fā)行人主要包括房地產(chǎn)企業(yè)及城投企業(yè)。

　　依靠回款緩解壓力

　　除了關(guān)注綠色債等新型融資途徑外，房企銷(xiāo)售回款作為內生性改善現金流、降低外部負債的有效途徑，也是未來(lái)關(guān)注的重點(diǎn)。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩對中國證券報記者表示，從房企到位資金來(lái)看，1-11月房企到位資金累計同比增長(cháng)6.6%，房企資金狀況持續改善；但從長(cháng)期來(lái)看，房企到位資金增速自2009年起呈波動(dòng)式下行走勢，且2017年以來(lái)受融資政策收緊影響，到位資金增速大幅下滑，逐漸接近零值。

　　分項來(lái)看，自2006年以來(lái)，國內貸款占比呈下行走勢。與2006年相比，當前國內貸款占比下降5個(gè)百分點(diǎn)，而定金及預收款及個(gè)人按揭貸款的比例提高了10個(gè)百分點(diǎn)，房企依靠銷(xiāo)售回款緩解資金壓力的趨勢明顯。預計明年房地產(chǎn)融資相關(guān)政策將持續趨緊，房企將繼續通過(guò)加速去化的方式緩解資金壓力，個(gè)人按揭貸款、定金及預收款的占比或將持續走高。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)也指出，評估房企融資壓力應重點(diǎn)關(guān)注有息負債與銷(xiāo)售回款這兩部分。“三道紅線(xiàn)”監管的重點(diǎn)在于控制有息負債增速；銷(xiāo)售回款占據房企資金來(lái)源一半左右。在嚴控有息負債增速的背景下，銷(xiāo)售回款的增速就顯得尤為重要。