12月9日，華潤萬(wàn)象生活正式登陸港交所，首日漲超25%，收報28.00港元。在此之前，恒大物業(yè)、金科物業(yè)、融創(chuàng )物業(yè)已經(jīng)分別于11月份在港股陸續上市。

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量市場(chǎng)，傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域利潤率整體下滑。與此同時(shí)，物業(yè)行業(yè)萬(wàn)億級市場(chǎng)規模引發(fā)新的想象空間。在樓市持續調控的背景下，越來(lái)越多的房地產(chǎn)上市公司開(kāi)始通過(guò)分拆物業(yè)板塊上市的方式來(lái)拓展融資渠道，尋求業(yè)務(wù)新增長(cháng)點(diǎn)。

　　年內新增13家物業(yè)企業(yè)登陸港股

　　2020年以來(lái)，物業(yè)企業(yè)上市成為資本市場(chǎng)一道新的風(fēng)景線(xiàn)。中指院統計數據顯示，年內累計新增13家物業(yè)企業(yè)登陸港股，另有20余家企業(yè)在準備上市進(jìn)程。截至目前，共有34家物業(yè)企業(yè)登陸港股、3家企業(yè)進(jìn)入A股。這些物業(yè)股大多數由規模型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分拆而出。

　　在業(yè)內看來(lái)，物業(yè)股由于具備穩定的現金流，一直被港股市場(chǎng)所青睞，普遍能獲得高估值。因此，上市房企將旗下存量資產(chǎn)單獨上市，將有利于補充地產(chǎn)公司的資金實(shí)力。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從目前來(lái)看，多家房地產(chǎn)上市公司分拆物業(yè)進(jìn)行上市，并且絕大多數選擇在港交所上市，這說(shuō)明2020年是物業(yè)股的上市窗口期。

　　根據中指院的統計數據，截至今年12月3日，港股上市物業(yè)企業(yè)總市值達5636億港元，較年初增長(cháng)1203%，A股上市物業(yè)企業(yè)總市值達353億元人民幣，較年初增長(cháng)21%。此外，港股上市物業(yè)企業(yè)平均市盈率約為35倍，遠高于港股平均市盈率的10.3倍。

　　針對上市房企陸續分拆旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)謀求資本化的現象，億翰智庫分析認為，中國恒大、融創(chuàng )中國、合景泰富等多家房企通過(guò)分拆物業(yè)管理板塊上市，一方面旨在拓寬融資渠道，優(yōu)化企業(yè)杠桿。另一方面，從企業(yè)上市融資情況來(lái)看，非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊更受資本市場(chǎng)青睞，估值更高。這一點(diǎn)從物業(yè)管理企業(yè)上市募集資金規?？梢?jiàn)一斑。例如，11月19日，融創(chuàng )中國旗下的物業(yè)板塊融創(chuàng )服務(wù)登陸港交所，募集資金超90億港元。

　　上市物企競逐萬(wàn)億新賽道

　　今年以來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)迎來(lái)新的發(fā)展機遇期。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在政策支持、行業(yè)地位、市場(chǎng)規模、科技應用、多元化服務(wù)等領(lǐng)域均有所突破。尤其是在疫情期間，物業(yè)企業(yè)在常態(tài)化防控方面發(fā)揮了重要作用。

　　政策面上，今年10月29日，發(fā)改委等多個(gè)部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《近期擴內需促消費的工作方案》，提出“要搭建智慧物業(yè)平臺，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對接各類(lèi)商業(yè)服務(wù)，構建線(xiàn)上線(xiàn)下生活服務(wù)圈，滿(mǎn)足居民多樣化生活服務(wù)需求。”此外還包括“增加社區生活服務(wù)消費”、“加大對城鎮老舊小區改造的支持”等內容。

　　另一方面，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代。貝殼研究院近期發(fā)布的研究報告顯示，受監測的20個(gè)重點(diǎn)城市的在記錄小區數量為15.39萬(wàn)個(gè)，其中樓齡20年以上的老舊小區數量為5.96萬(wàn)個(gè)，老舊小區的占比近40%。老舊小區的數量占總體存量比重最高的三個(gè)城市為上海、濟南、北京，20年以上老舊小區占比分別為61%、49%、47%。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)存量時(shí)代，物業(yè)行業(yè)將是個(gè)萬(wàn)億級規模的新賽道，發(fā)展空間廣闊。東方證券分析測算，到2030年，基礎物管物業(yè)市場(chǎng)規模達1.7萬(wàn)億元，行業(yè)總規模超過(guò)2.5萬(wàn)億元。由于物管行業(yè)具有消費屬性，隨著(zhù)中國的經(jīng)濟發(fā)展方式由粗放式發(fā)展轉向精細化發(fā)展，很多輕資產(chǎn)行業(yè)都會(huì )受到追捧。此外，房地產(chǎn)存量時(shí)代到來(lái)，物管解決了存量資產(chǎn)的保值增值的痛點(diǎn)。

　　東方證券進(jìn)一步分析認為，由于物業(yè)服務(wù)具有外部性，而資本市場(chǎng)給了物業(yè)公司一個(gè)價(jià)值重估的平臺。因此，物業(yè)公司的上市潮并不影響其長(cháng)期投資價(jià)值。行業(yè)將是一個(gè)可以持續創(chuàng )造價(jià)值的行業(yè)，也有望在估值上得以體現。

　　華泰證券分析指出，上市物管公司在增值服務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)具備先發(fā)優(yōu)勢，未來(lái)領(lǐng)先優(yōu)勢可能進(jìn)一步擴大。該機構認為，龍頭公司以政策東風(fēng)為契機，領(lǐng)先優(yōu)勢或將持續擴大。

　　嚴躍進(jìn)指出，隨著(zhù)未來(lái)更多的物業(yè)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)，上市企業(yè)數量有望迎來(lái)更大突破，行業(yè)集中度將進(jìn)一步得到提升。不過(guò)，他同時(shí)指出，房地產(chǎn)上市公司分拆物業(yè)板塊上市以后，物業(yè)企業(yè)也需要關(guān)注經(jīng)營(yíng)狀況和資本市場(chǎng)表現，尤其是要積極開(kāi)拓各類(lèi)業(yè)務(wù)，增加收入來(lái)源，以真正促進(jìn)物業(yè)股的健康發(fā)展。