據成都市政府信息公開(kāi)網(wǎng)8日消息，近日，成都市人民政府辦公廳印發(fā)《成都市商品房預售款監管辦法》?！掇k法》明確，預售款應當全部直接存入商品房預售合同約定的監管賬戶(hù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規收取購房款。自《辦法》實(shí)施之日起，在成都市行政區域內新申請預售許可的商品房項目，其預售款的收存、支取及其監督管理適用本《辦法》。
來(lái)源：成都市政府信息公開(kāi)網(wǎng)
關(guān)于預售款監管模式，《辦法》規定，成都市商品房預售款實(shí)施住建部門(mén)、監管銀行、開(kāi)發(fā)企業(yè)三方監管模式。對于符合本《辦法》第七條條件的商業(yè)銀行，成都市住建部門(mén)與其簽訂預售款監管金融服務(wù)協(xié)議。開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可前，選定一家監管銀行的綜合性支行作為預售款監管的承辦銀行(簡(jiǎn)稱(chēng)承辦銀行)，項目所在地住建部門(mén)、承辦銀行和開(kāi)發(fā)企業(yè)應簽訂預售款三方監管協(xié)議(簡(jiǎn)稱(chēng)三方監管協(xié)議)，對監管范圍、監管額度、收存及支取要求、三方權利義務(wù)、違約責任等事項進(jìn)行具體約定。
《辦法》第七條指出，(監管銀行)預售款監管實(shí)行銀行專(zhuān)戶(hù)監管制度。具備下列條件的商業(yè)銀行，均可向市住建局提出要求擔任預售款專(zhuān)戶(hù)的監管管理銀行(以下簡(jiǎn)稱(chēng)監管銀行)：在成都市行政區域內設有營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，承諾遵守我市預售款監管規定的分行級及以上的商業(yè)銀行;具備資金監管安全規范運行所需的金融管理業(yè)務(wù)能力、承擔預售款監管風(fēng)險的能力;近3年內未發(fā)生金融風(fēng)險及重大違約事件;網(wǎng)絡(luò )技術(shù)條件能夠與監管服務(wù)平臺兼容對接并實(shí)時(shí)導入資金出入賬信息。
《辦法》明確各方監管責任
開(kāi)發(fā)企業(yè)責任。開(kāi)發(fā)企業(yè)在預售款監管過(guò)程中承擔主體責任，按《辦法》規定簽訂三方監管協(xié)議。在商品房銷(xiāo)售期間，開(kāi)發(fā)企業(yè)應將三方監管協(xié)議文本在商品房銷(xiāo)售現場(chǎng)進(jìn)行公示，并將相關(guān)內容在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中予以明確。開(kāi)發(fā)企業(yè)應嚴格按照《辦法》規定以及三方監管協(xié)議，規范預售款的收存和支取，確保預售款用于工程建設，并接受住建部門(mén)的監督管理。
商業(yè)銀行責任。監管銀行按照《辦法》規定與市住建部門(mén)簽訂預售款監管金融服務(wù)協(xié)議，審慎選擇承辦銀行，指導承辦銀行簽訂三方監管協(xié)議，督促承辦銀行履行相應職責;承辦銀行按規定及時(shí)開(kāi)設監管賬戶(hù)，設立監管登記臺賬，記錄預售款收存、支取等情況，并在項目所在地住建部門(mén)的監管下實(shí)施預售款收存、支取，接受住建部門(mén)監督;貸款銀行應按照相關(guān)規定將承購人的商業(yè)貸款、住房公積金貸款直接發(fā)放至監管賬戶(hù)，保證貸款數據與監管平臺進(jìn)行實(shí)時(shí)數據交互。
住建部門(mén)責任。市住建部門(mén)負責全市商品房預售款監管的組織、協(xié)調和指導，對各區(市)縣住建部門(mén)履行監管職責的情況進(jìn)行監督管理。各區(市)縣住建部門(mén)按《辦法》規定簽訂三方監管協(xié)議，依據協(xié)議對預售款收存、支取進(jìn)行審核;對銀行、開(kāi)發(fā)企業(yè)履行三方監管協(xié)議情況進(jìn)行監督。住建部門(mén)負責對開(kāi)發(fā)企業(yè)及相關(guān)責任主體(勘察、設計、施工、監理單位)的違規行為進(jìn)行查處，涉嫌違法的，移送相關(guān)部門(mén)依法處置。
各區(市)縣政府(管委會(huì ))責任。各區(市)縣政府(管委會(huì ))應加強組織保障，指定相關(guān)部門(mén)負責轄區內的商品房預售款監管工作，強化對商品房工程建設情況的監測預警，妥善處置相關(guān)矛盾糾紛，確保轄區內商品房預售款監管工作順利實(shí)施。
預售款監管額度是多少?
關(guān)于預售款監管額度，各區(市)縣住建部門(mén)按照《辦法》第九條的相關(guān)規定分類(lèi)核定預售款監管額度，并在三方監管協(xié)議中予以明確。實(shí)施預售款監管額度與開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤機制，住建部門(mén)根據開(kāi)發(fā)企業(yè)在本市住房和城鄉建設領(lǐng)域信用信息平臺公示的信用等級動(dòng)態(tài)調整監管額度。
《辦法》第九條明確，監管部門(mén)應當根據取得預售許可證后至預售商品房完成并聯(lián)竣工驗收所需的工程建設費用總額核定預售款監管額度(以下簡(jiǎn)稱(chēng)監管額度)，具體在三方監管協(xié)議中予以明確。其中，申請預售許可時(shí)，工程形象進(jìn)度要求為正負零的商品房，監管額度不低于預售掛牌價(jià)款總額的百分之二十五;其余工程形象進(jìn)度要求的商品房，監管額度不低于預售掛牌價(jià)款總額的百分之十五。按照以上標準測算后的監管額度低于成都市建設工程平均建安費用標準的，按照建設工程平均建安費用標準計算監管額度。
預售款監管額度與開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤。開(kāi)發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可時(shí)，在本市住房和城鄉建設領(lǐng)域信用信息平臺公示的信用等級為A++級且提供銀行保函的，監管額度下浮百分之四十;A+級且提供銀行保函的，監管額度下浮百分之二十;A級且提供銀行保函的，監管額度下浮百分之十;B級的，監管額度按正常值核定;C級的，監管額度上浮百分之二十;D級的，監管額度上浮百分之四十。
預售款收存、支取如何管理?
關(guān)于預售款收存管理，預售款包括承購人按商品房預售合同約定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業(yè)貸款、住房公積金貸款等全部購房款。開(kāi)發(fā)企業(yè)應當將購房人交存的預售款全部直接存入商品房預售合同約定的監管賬戶(hù)，不得以其他任何形式違規收取購房款。監管賬戶(hù)內資金達到監管額度后，對于超過(guò)監管額度的資金，承辦銀行憑開(kāi)發(fā)企業(yè)的支付指令即可辦理資金劃轉業(yè)務(wù)。
關(guān)于預售款支取管理，監管額度內的預售款支取實(shí)施節點(diǎn)余額管理。開(kāi)發(fā)企業(yè)向項目所在地住建部門(mén)申請支取預售款時(shí)，必須達到本《辦法》規定的工程建設進(jìn)度節點(diǎn)，支取后的余額應滿(mǎn)足監管要求。開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請支取預售款時(shí)其信用等級發(fā)生變化的，支取后的資金余額同步調整。
關(guān)于預售款監管服務(wù)平臺，成都市住建部門(mén)負責建立全市統一的預售款監管服務(wù)平臺(簡(jiǎn)稱(chēng)監管服務(wù)平臺)，利用監管服務(wù)平臺對預售款收存、支取情況進(jìn)行監測和隨機抽查;各區(市)縣住建部門(mén)對監管服務(wù)平臺監測發(fā)現的資金異動(dòng)等情況，會(huì )同有關(guān)部門(mén)依法開(kāi)展調查處理;開(kāi)發(fā)企業(yè)、承辦銀行的預售款收存、支取情況均可通過(guò)監管服務(wù)平臺實(shí)時(shí)呈現。
違規行為如何處理?
成都住建部門(mén)對開(kāi)發(fā)企業(yè)違反《辦法》規定的，在其整改期間，暫停預售商品房網(wǎng)簽備案系統使用權限;逾期未整改到位的，予以通報批評、納入成都信用網(wǎng)公開(kāi)披露并抄送企業(yè)總部;情節嚴重的，開(kāi)發(fā)企業(yè)及相關(guān)負責人不得以企業(yè)或個(gè)人名義參加新的出讓土地競拍活動(dòng)，不得申請審批新的建設項目，暫停辦理新的項目預售許可?？辈?、設計、施工、監理單位有違規行為且逾期未整改到位的，按規定予以信用記減分，并向社會(huì )公示。
監管銀行違反預售款監管金融服務(wù)協(xié)議約定或承辦銀行違反三方監管協(xié)議約定的，依照協(xié)議嚴肅處理;情節嚴重的，住建部門(mén)予以公開(kāi)通報并抄送人行成都分行營(yíng)管部、四川銀保監局。
貸款銀行未按相關(guān)規定將承購人的商業(yè)貸款、住房公積金貸款發(fā)放至監管賬戶(hù)，造成監管賬戶(hù)資金不足以完成工程建設而停工的，由住建部門(mén)及時(shí)向社會(huì )公告，并抄送人行成都分行營(yíng)管部、四川銀保監局處理，市住建部門(mén)不再與其簽訂預售款監管金融服務(wù)協(xié)議。
《辦法》第二十四條還明確了行政機關(guān)及其工作人員存在違規行為的處理措施：行政機關(guān)及其工作人員在預售款監管工作中濫用職權、玩忽職守、弄虛作假、泄露工作秘密的，由有關(guān)國家機關(guān)依法給予處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
