近日，記者對北京商住房市場(chǎng)實(shí)地走訪(fǎng)發(fā)現，北京地區商住房市場(chǎng)面臨較大去化壓力，新樓盤(pán)存在違規銷(xiāo)售的問(wèn)題，有的項目承諾可以分期付款。

　　宣稱(chēng)可以貸款

　　記者走訪(fǎng)發(fā)現，為了盡快實(shí)現銷(xiāo)售，有的商辦、寫(xiě)字樓項目直接采取整棟、整層出售方式，目標直指上市公司及大型央企、國企。為獲得這部分客戶(hù)群體的青睞，很多項目承諾可以做銀行按揭貸款。

　　“限購政策后建設的商住項目，為了向商業(yè)用途傾斜，限定了最小銷(xiāo)售單元，一般是500平方米起步。這意味著(zhù)一個(gè)客戶(hù)至少要購買(mǎi)500平方米。與其切割銷(xiāo)售，不如整棟出售。而且如果切割出售，可能面臨長(cháng)時(shí)間難以清盤(pán)的局面。”位于豐臺區某商辦銷(xiāo)售負責人對中國證券報記者表示，“項目畢竟在北京四環(huán)以?xún)?，一些國企混改后旗下子公司獨立出去購買(mǎi)辦公樓的需求大。”

　　當問(wèn)及項目的付款方式時(shí)，上述銷(xiāo)售負責人指出，“前期只需要交50%的首付就能走網(wǎng)簽，項目可正常貸款。我們會(huì )把幾個(gè)銀行的支行負責人聚到一起，供購買(mǎi)商辦、寫(xiě)字樓的企業(yè)客戶(hù)挑選。”

　　當中國證券報記者詢(xún)問(wèn)這種操作是否符合限購規定時(shí)，該負責人的回答含糊其辭，“我們的客戶(hù)都是央企、國企以及民企類(lèi)上市公司，銀行對這類(lèi)客戶(hù)會(huì )有一定政策傾斜。我去年在公司的其他項目做銷(xiāo)售主管，也是貸款進(jìn)行出售。項目當時(shí)是切割成1000平米一個(gè)銷(xiāo)售單位，只要購買(mǎi)方符合銀行貸款資質(zhì)，可以正常貸款。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這類(lèi)貸款不可能是按揭。限購政策不僅僅針對個(gè)人購房者，還針對企業(yè)購房者。這種操作可能是抵押貸，也就是先付50%首付，再付剩余的50%，然后銀行進(jìn)行抵押操作。這是一種營(yíng)銷(xiāo)手段。

　　除了整棟銷(xiāo)售，中國證券報記者調研發(fā)現，分割出售的商住房也存在宣傳可以正常貸款購買(mǎi)的問(wèn)題。

　　以位于豐臺科技園附近某個(gè)已經(jīng)建成的商住房樓盤(pán)為例，該項目宣稱(chēng)，可以正常貸款銷(xiāo)售。樓盤(pán)銷(xiāo)售人員對中國證券報記者介紹，“我們屬于國企類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)，和民營(yíng)房企不一樣。民營(yíng)房企的項目不能正常貸款，我們的項目可以。這類(lèi)貸款需要房地產(chǎn)項目方配合銀行做貸款，情況不一樣。”

　　分期付款銷(xiāo)售

　　記者走訪(fǎng)了幾家大型民營(yíng)房企在北京建設的商住房項目，發(fā)現這些項目確實(shí)沒(méi)有出現上述首付貸款的情形。但這些項目不少宣稱(chēng)可以分期付款，有的項目分期付款周期高達幾年之久。

　　以位于大興區某頭部開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項目為例，該項目宣稱(chēng)，首筆訂金只需要2萬(wàn)元，三個(gè)月之內交20%的房款，半年之內交50%的房款，三年之內交齊全部房款即可。

　　“只有交完全部房款才能進(jìn)行網(wǎng)簽。之所以允許客戶(hù)跨這么長(cháng)時(shí)間付房款、過(guò)戶(hù)，是因為項目存在整體抵押，解除抵押也要兩年多時(shí)間。”上述樓盤(pán)銷(xiāo)售人員對中國證券報記者表示，“限購政策頒布后，新房商辦項目只能由公司購買(mǎi)。個(gè)人客戶(hù)想買(mǎi)這個(gè)項目，正好可以在這段時(shí)間注冊公司。”

　　當記者問(wèn)及不能網(wǎng)簽是否可以正常入住時(shí)，上述銷(xiāo)售人員稱(chēng)，不能以業(yè)主的方式入住。如果有特殊需要，可以先簽一份租房合同，以租房的形式入住，然后等正常網(wǎng)簽。

　　記者觀(guān)察到，這類(lèi)商住房無(wú)論從戶(hù)型設計還是內部裝修，都和普通住宅基本沒(méi)有區別。有的商住房直接宣稱(chēng)，是民水、民電配置，客廳、臥室、盥洗室、廚房等一應俱全，都是仿照民宅進(jìn)行整體布局。

　　抵押貸款超房屋總價(jià)

　　中國證券報記者調研發(fā)現，商住項目的二手房?jì)r(jià)格遠低于2017年高點(diǎn)，但仍然存在難以銷(xiāo)售的問(wèn)題。

　　究其原因，很多二手房源業(yè)主在最初購買(mǎi)時(shí)，進(jìn)行過(guò)公積金、商業(yè)貸款，且貸款比例較高。2017年后，在商住房限購的情況下，價(jià)格大幅下降。目前二手房銷(xiāo)售總價(jià)已遠低于銀行貸款額。

　　有的商住房業(yè)主在購買(mǎi)后，還在非銀行機構進(jìn)行了抵押貸款。“有的小金融機構可以把抵押貸款比例做得很高。比如2017年之前，100萬(wàn)的房子，抵押可以貸出7成房款，當然利息較高。有的房子目前只值50萬(wàn)元，而背后的抵押有70萬(wàn)元。接盤(pán)這些房子，先要拿出70多萬(wàn)元還給金融抵押機構，解除抵押后才能銷(xiāo)售。但這些業(yè)主如果有錢(qián)解除抵押，就不會(huì )賣(mài)房了。因此，要么購房者掏70萬(wàn)幫助業(yè)主解除抵押，要么中介機構走過(guò)橋資金幫助業(yè)主解除抵押。無(wú)論是哪種情況風(fēng)險都很大。一旦業(yè)主跑路，這筆損失誰(shuí)來(lái)彌補?所以這類(lèi)房子一直不好賣(mài)。”多位資深二手房中介銷(xiāo)售人員對中國證券報記者表示。