2015年，林靜以約170萬(wàn)元的總價(jià)買(mǎi)下中弘·北京像素一套50余平方米的復式商住房，之后隨著(zhù)全國房?jì)r(jià)飆升，小區同戶(hù)型房源的掛牌價(jià)達到320萬(wàn)元。不過(guò)，2017年出臺的樓市調控政策迅速將商住房的價(jià)格打回原形。如今，北京像素50余平方米復式商住房的成交價(jià)在190萬(wàn)元左右，較最高點(diǎn)降幅達100多萬(wàn)元。

　　商住房?jì)r(jià)格的下調，讓其性?xún)r(jià)比再次凸顯，部分位置優(yōu)越的項目的租金收益較高，租售比高于同區域普通住宅。合碩機構首席分析師郭毅分析稱(chēng)，北京商住房當前的租售比大約是住宅的2-3倍。低總價(jià)、低門(mén)檻的商住房，是否還值得買(mǎi)呢?

　　商住房降價(jià)約40% 市場(chǎng)仍處于冰點(diǎn)

　　商住房，是指在商業(yè)、辦公規劃性質(zhì)的土地上蓋起的住宅形式的產(chǎn)品類(lèi)型，它既不能落戶(hù)，也不能劃片入學(xué)。“商改住”改變的只是建筑形式及使用功能，土地性質(zhì)不會(huì )改變，產(chǎn)權多為40年或50年。

　　2015年，考慮到購買(mǎi)住宅壓力太大，林靜以約170萬(wàn)元的總價(jià)買(mǎi)下中弘·北京像素小區一套50余平方米的復式商住房。憑借巨大的體量、便捷的交通、相對低廉的價(jià)格，北京像素一直都是北京商住房中的明星產(chǎn)品，如今，這里居住著(zhù)數萬(wàn)人。

　　從2015年下半年開(kāi)始，多個(gè)一二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)出現上漲，商住項目也水漲船高。林靜告訴中新經(jīng)緯客戶(hù)端，她購房不久，北京像素的房?jì)r(jià)明顯上漲，小區同戶(hù)型二手房源的掛牌價(jià)最高達到了320萬(wàn)元，單價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米。

　　2017年3月底，北京市住建委等部門(mén)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類(lèi)項目管理的公告》稱(chēng)，已銷(xiāo)售的商辦類(lèi)項目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì )組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購買(mǎi)應當符合在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄，且連續5年繳納社?；騻€(gè)稅;商業(yè)銀行暫停對個(gè)人購買(mǎi)商辦類(lèi)項目的個(gè)人購房貸款。

　　調控政策出臺后，商住房的熱度迅速下降。郭明是某大型房產(chǎn)經(jīng)紀公司北京像素門(mén)店的經(jīng)紀人，他對中新經(jīng)緯客戶(hù)端透露，市場(chǎng)最熱的時(shí)候，公司在附近有4家門(mén)店，每個(gè)月共計能成交30多套商住房，而他們公司占據北京像素成交房源的70%左右。2017年政策出臺后，成交量就下來(lái)了，門(mén)店也縮減為1個(gè)，現在每月能成交10多套。

　　北京像素二手商住房的售價(jià)下降明顯。郭明分析，以50多平方米的復式商住房為例，最高點(diǎn)的成交總價(jià)超過(guò)300萬(wàn)元，但最近的成交價(jià)在190萬(wàn)元左右，面積稍大、正南向房子的價(jià)格能達到200萬(wàn)元，整體下降100多萬(wàn)元，降幅約40%。

　　中原地產(chǎn)數據研究中心提供的數據顯示，從限購出臺后的第一個(gè)月2017年4月算起，至2020年10月29日的43個(gè)月里，北京新建商辦類(lèi)項目共成交10595套，而調控前的43個(gè)月(2013年9月-2017年3月)共成交113591套，下降了約90.67%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示，北京新建商住房的成交均價(jià)沒(méi)有出現過(guò)于明顯的下跌，這主要是受成交結構的影響。他還估算，二手商住房的成交均價(jià)大致較高點(diǎn)下降40%左右，一些項目甚至出現腰斬。調控至今，新建、二手商住房市場(chǎng)一直處于冰點(diǎn)，沒(méi)有好轉的跡象。

　　諸葛找房分析師陳霄則稱(chēng)，由于住宅價(jià)格不斷攀升，商住項目憑借著(zhù)低總價(jià)的優(yōu)勢受到購房者與投資者青睞，但過(guò)多的投機性需求吹大了市場(chǎng)泡沫。調控以來(lái)，北京商住房量、價(jià)均大幅下跌，調控效果明顯，這對商住市場(chǎng)的長(cháng)遠發(fā)展是件好事。

　　租售比超過(guò)住宅 但居住舒適性較差

　　隨著(zhù)租金與售價(jià)漲幅差距的拉大，“租售比”(房屋月租金與房屋總價(jià)的比值)這一評判物業(yè)價(jià)值的標準，在國內較少被提及，不管是自住還是投資，購房人更關(guān)注房屋未來(lái)的增值空間。

　　不過(guò)，持續3年多的價(jià)格調整，讓北京部分位置優(yōu)越、交通便利的商住房的租售比迅速抬升，租金回報高于同區域的普通住宅。以北京像素為例，我愛(ài)我家的一位經(jīng)紀人對中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示，該小區50余平方米復式商住房的租金在5800元/月以上，且一直都比較好出租。他說(shuō)：“雖說(shuō)是50多平方米，因為復式結構，實(shí)際使用面積比普通住宅大，比較受年輕人喜歡。”

　　以北京像素一套租金5800元/月、掛牌價(jià)約在195萬(wàn)元的55平方米復式商住房為例，這套房源當前的租售比為1：336，若換算為年收益(即5800元x12月/1950000元)，收益率約為3.57%。

　　緊鄰北京像素的金隅麗景園小區，它的一套68平方米兩居室的租金約為5300元/月，同戶(hù)型二手房掛牌價(jià)為280萬(wàn)元，稅費約有30萬(wàn)元。以此計算，這套房源當前的租售比為1：584，換算為年收益(即5300元x12月/3100000元)，收益率約為2.05%。

　　位于亦莊開(kāi)發(fā)區的林肯公園，是該區域較為成熟的小區，附近一家房產(chǎn)經(jīng)紀公司的經(jīng)紀人也表示，相比于周邊住宅，林肯公園商住房的租金不低，租售比也高于住宅項目。

　　合碩機構首席分析師郭毅對中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示，商住項目的位置普遍較好，基本都緊鄰軌道交通，周邊商業(yè)配套相對成熟，使得商住房的租金收益較高，有的會(huì )高于同區域的普通住宅。她估算，北京商住房當前的租售比大約是住宅的2-3倍。

　　不過(guò)，中新經(jīng)緯走訪(fǎng)一些商住項目后發(fā)現，這類(lèi)項目在居住舒適性上不及普通住宅。這類(lèi)房源居住集中，公攤面積較大，辦公、居住的混雜，導致安全性與私密性較差;先天的設計限制，讓商住房在戶(hù)型、采光、隔音、通風(fēng)等多方面都存在一定缺陷，一些復式戶(hù)型的層高也較低;除了早前一些項目，近幾年入市的商住項目不少都是商水、商電，且不通天然氣，居住成本高。

　　流動(dòng)性受限 建議關(guān)注保障房

　　“風(fēng)險是漲出來(lái)的，機會(huì )是跌出來(lái)的”，這句產(chǎn)生于股市中的經(jīng)驗總結，是否能應用在北京商住房市場(chǎng)呢?

　　張大偉認為，經(jīng)過(guò)三年多的調整，商住房的量、價(jià)都處在低點(diǎn)，未來(lái)或許有一定的空間。從租金回報率看，商住房的收益水平已經(jīng)較高。

　　郭毅分析，商住房的價(jià)值，應當從兩個(gè)方面看。如果將商住房當做居住品，它未來(lái)的價(jià)值及增值空間沒(méi)有那么高，“住宅產(chǎn)品除了收益回報率以外，還有居住使用價(jià)值，現在購房者越來(lái)越看重居住品質(zhì)的提升。商住產(chǎn)品難有很好的居住環(huán)境，它更多的是滿(mǎn)足剛需、中低收入群體的需求。”

　　郭毅進(jìn)一步稱(chēng)，如果將它當做投資品，商住房的投資回報率相對較高，渠道暢通且很穩定。從單平方米租金回報上計算，商住房的套均租金較高，單平方米的收益高于住宅。“七八十萬(wàn)元，只能在北京很偏遠的地方買(mǎi)住宅，而且這只是首付款。七八十萬(wàn)元或者一百多萬(wàn)元，就能全款買(mǎi)下位置不錯的商住房，還有比這個(gè)門(mén)檻更低的投資品了嗎?”

　　但由于限購條件較多、只能全款購買(mǎi)，商住房未來(lái)的流通性及增值變現空間充滿(mǎn)不確定性。林肯公園上述門(mén)店的經(jīng)紀人介紹，一些不滿(mǎn)足商住房購買(mǎi)資質(zhì)的購房人，會(huì )選擇以公司形式購入，但注冊公司以及公司存續期間，都需要支付一定的成本。以公司名義持有商住房，每年還要繳納房產(chǎn)稅，“房產(chǎn)稅繳納有兩種方式，有一種是以租金收益計算的，稅費較低，每年大約是商住房一個(gè)月的租金。”

　　郭毅透露，新建商住房只能以公司名義購買(mǎi)，今后轉讓變現有兩種途徑：一是產(chǎn)權交割，但稅費較高;二是公司股權收購，這種方式稅費少，但收購方需要對被收購公司的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行摸底，以免收購后出現不必要的麻煩。 “流通性是商住房面臨的核心問(wèn)題，并會(huì )影響到未來(lái)的增值空間。商住房的增值空間一直都沒(méi)有住宅大，未來(lái)也不可能超過(guò)住宅。”

　　陳霄對商住房未來(lái)的價(jià)值提出不同的觀(guān)點(diǎn)。他對中新經(jīng)緯客戶(hù)端稱(chēng)，投資價(jià)值不能拿租售比這種單一指標去衡量，而且租賃投資回報周期太長(cháng)。投資住宅、類(lèi)住宅產(chǎn)品，更看重的是再次出售時(shí)的價(jià)格漲幅，商住房不能賣(mài)給個(gè)人，要出售給企業(yè)，導致其客群受到限制，出售難度較大。

　　“商住房的流通性肯定是弱于住宅，這是它當前面臨的一大難題，在購買(mǎi)客群及貸款的限制下，商住房未來(lái)的升值空間較小。”陳霄建議，對于沒(méi)有足夠資金購入純商品住宅的剛需人群來(lái)說(shuō)，可以關(guān)注下保障房，如共有產(chǎn)權房、人才住房等。(中新經(jīng)緯APP)

　　(應采訪(fǎng)對象要求，林靜、郭明為化名)

　　(文中觀(guān)點(diǎn)僅供參考，不構成投資建議，投資有風(fēng)險，入市需謹慎。)