隨著(zhù)“房地產(chǎn)下半場(chǎng)”成為市場(chǎng)關(guān)鍵詞，越來(lái)越多的大型品牌房企把目光重新投向一線(xiàn)城市。在利潤下降、庫存高壓時(shí)，“得一線(xiàn)者得天下”成為諸多房企對的未來(lái)市場(chǎng)判斷。

　　在銷(xiāo)售數據方面，一線(xiàn)城市的貢獻占比也呈現出整體優(yōu)勢，且比例略有上升的態(tài)勢。來(lái)自克爾瑞的數據顯示，今年上半年，20家代表房企60.9%的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)來(lái)源于二線(xiàn)城市，19.2%來(lái)自一線(xiàn)城市，合計占比80.1%，較去年增長(cháng)3.1個(gè)百分點(diǎn)，其中一線(xiàn)城市貢獻率增長(cháng)明顯。

　　作為曾打造了寰宇時(shí)代等明星樓盤(pán)的企業(yè)，中海近年在一線(xiàn)城市的銷(xiāo)售額也突飛猛進(jìn)，從2016年在四個(gè)一線(xiàn)城市的整體銷(xiāo)售不到300億元，增長(cháng)至今年前11個(gè)月接近900億元，增長(cháng)超過(guò)三倍。除了一線(xiàn)城市外，中海也在重點(diǎn)二線(xiàn)加碼，2019年，除了四個(gè)一線(xiàn)城市之外，中海在8個(gè)城市的銷(xiāo)售額超過(guò)100億：比如南京、香港、蘇州、沈陽(yáng)、濟南、成都、寧波、西安。其中，南京超過(guò)200億元，位居南京市場(chǎng)第一。

　　戰略回歸一線(xiàn)城市，中海積極擴充土儲

　　銷(xiāo)售業(yè)績(jì)增長(cháng)的背后，是中海地產(chǎn)在一線(xiàn)既重點(diǎn)二線(xiàn)城市的低調回歸。這也源于中海董事局主席顏建國在2016年底回歸后，對“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”的發(fā)展戰略的強化，對一線(xiàn)及核心二線(xiàn)城市的重點(diǎn)加磅。

　　進(jìn)入2020年，中海在一線(xiàn)城市的拿地力度顯著(zhù)加大，昨日中海再次進(jìn)軍深圳，以6.97億拍得南山區后海中心區的1宗商業(yè)用地。約一個(gè)月前剛剛以總價(jià)44.34億元摘得廣州市海珠區一宗綜合用地;年內還曾摘得北京房山稻田站、亦莊經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區河西區 X46R1、X46R2及石景山北辛安等土地，斬獲頗豐。

　　有市場(chǎng)分析人士認為，房企押寶一線(xiàn)城市的奧妙不難理解：“一線(xiàn)城市競爭雖然激烈，但其供應也少，去化率很快，相應系統性風(fēng)險也比較小，導致很多大房企紛紛加入拼殺。預計未來(lái)頭部房企關(guān)于一線(xiàn)城市的布局力度并不會(huì )放松，乃至會(huì )加大權重。”

　　與之相對應的是一線(xiàn)城市供地數量的水漲船高，易居研究院發(fā)布的數據顯示，今年1-10月，四個(gè)一線(xiàn)城市住宅用地成交面積為3258萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)32.7%。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)也指出，今年一線(xiàn)城市在供地節奏、鼓勵房企拿地等方面有積極的表現，客觀(guān)上使得一部分房企開(kāi)始回歸一線(xiàn)城市。另外一線(xiàn)城市今年豪宅市場(chǎng)銷(xiāo)售不錯，其都會(huì )使得房企繼續看好未來(lái)高端市場(chǎng)的行情，進(jìn)而會(huì )積極認購單價(jià)較高的住宅用地。

　　保持財務(wù)審慎穩健，“三道紅線(xiàn)”無(wú)一踩線(xiàn)

　　得益于優(yōu)秀的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，中海在大舉拿地的同時(shí)保持了財務(wù)上的安全穩健。值得一提的是，隨著(zhù)“三道紅線(xiàn)”的提出，降杠桿工作成為多數房企下半年的工作重點(diǎn)，而沒(méi)有踩線(xiàn)的房企則無(wú)形中獲得了相比同業(yè)更好的發(fā)展機遇，其中就包括了中海。

　　數據顯示，今年上半年，中海的短期債務(wù)為210.3億元，長(cháng)期債務(wù)1751.75億元，總債務(wù)規模較于去年同期縮減了2.07%;資產(chǎn)負債率為59.77%，而在剔除986.75億元合同負債及預收款后，其資產(chǎn)負債率僅有53.8%，沒(méi)有超過(guò)70%的紅線(xiàn)。在凈負債率方面，中海今年上半年凈負債率僅32.7%，大幅低于100%的紅線(xiàn)。

　　同時(shí)，中海期末公司賬面的貨幣資金及受限制現金合計達1113.85億元，能夠覆蓋公司短期債務(wù)，現金短債比為2.9，好于“三條紅線(xiàn)”中現金短債比為1的紅線(xiàn)，短期償債壓力不大。

　　有市場(chǎng)分析人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)指出：“中海的財務(wù)狀況未踩一條紅線(xiàn)，證明公司財務(wù)數據較為穩健，短期債務(wù)占比低，高杠桿率的風(fēng)險較小，且公司債規模得到了有效控制，未來(lái)可期。”

　　中海董事局主席顏建國在中期業(yè)績(jì)會(huì )上也表示，中海一直堅持穩健審慎的財務(wù)策略，保持合理的負債率和充裕的現金，“中海曾經(jīng)歷了1997年的金融風(fēng)暴，當時(shí)因為加杠桿高速擴張，曾經(jīng)面臨資金鏈斷裂甚至破產(chǎn)的風(fēng)險，教訓極為深刻;自此之后，公司經(jīng)營(yíng)‘穩’字當頭，在內部設立了關(guān)于負債率、現金占比等幾條紅線(xiàn)”。