高周轉、限價(jià)政策下，交樓即維權成了不少新盤(pán)的真實(shí)寫(xiě)照。即便如此，依然有開(kāi)發(fā)商依靠產(chǎn)品力和口碑在某一市場(chǎng)吸引了大批忠實(shí)客戶(hù)。
杭州有濱江，上海有仁恒。
自1998年，仁恒在上海的首個(gè)項目——仁恒濱江園入市以來(lái)，這家來(lái)自新加坡的開(kāi)發(fā)商給申城帶了不少驚喜。
相傳，在景觀(guān)界有這么一句話(huà)：人人硬盤(pán)里都存著(zhù)幾張仁恒的實(shí)景圖。典型的當屬仁恒河濱花園。交付十年后，有人說(shuō)這個(gè)項目耐得住再看十年。鏈家網(wǎng)顯示，仁恒河濱花園當前掛牌房源15套，均價(jià)10萬(wàn)元，價(jià)格明顯高于周邊的次新房，一路之隔的天山河畔花園相較仁恒河濱花園建造時(shí)間更晚，當前掛牌均價(jià)卻比河濱花園低了近1萬(wàn)元。
然而，主打慢工精做的仁恒在上海的項目并不多，自1993年進(jìn)駐上海以來(lái)，20多年間僅推出13個(gè)高端住宅項目，近乎2年一個(gè)。這樣的節奏讓仁恒的項目成了不少購房者心中的“白月光”，心向往之卻求而不得。
這一情況在今年迎來(lái)變化。
疫情過(guò)后，上海樓市一度暴走，年底不少開(kāi)發(fā)商欲加推搶收。這場(chǎng)激戰中，有中海有融創(chuàng )，當然更強烈的存在感在于仁恒。
年底將至，仁恒成了上海樓市最大的霸屏者。
仁恒霸屏
根據市場(chǎng)傳言，最后兩個(gè)月，仁恒即將入市的項目或有5個(gè)，分別為仁恒靜安世紀、仁恒錦繡世紀、仁恒珊瑚世紀、仁恒金橋世紀和仁恒海上源。
若算上已開(kāi)盤(pán)的仁恒海和院和東灘云墅，今年仁恒在上海的項目或達7個(gè)。
貼上仁恒這個(gè)標簽，大部分項目市場(chǎng)反響都頗佳。
11月18日，仁恒珊瑚世紀開(kāi)盤(pán)，項目取證均價(jià)6.45萬(wàn)元/平方米，推出了約89-100平方米的高層和約157平方米的洋房產(chǎn)品，共332套。最終有402組客戶(hù)出資認籌，認籌率約121%。次日，同板塊的仁恒錦繡世紀開(kāi)盤(pán)，340套房源直接收獲1077了組認籌，也是11月首個(gè)“千人搖”項目，最終認籌率達317%。
此外，浦東金橋板塊的仁恒金橋世紀與大寧的仁恒靜安世紀也在驗資中，預告月內開(kāi)啟認籌，從目前蓄客情況來(lái)看依然火爆。今年8月，仁恒靜安世紀一期開(kāi)盤(pán)，354套房源最終吸引了1055組有效認籌。
相較于以上項目，尚未開(kāi)啟大規模宣傳模式的海上源或許才是仁恒手里真正的王牌。
該項目立于仁恒2017年以105.2億元總價(jià)摘得的楊浦“巨無(wú)霸”地塊。根據規劃，海上源將建成繼濱江園、河濱花園、河濱城、森蘭雅苑與公園世紀后的第6代國際社區。預計有超1100套房源可供，將于今年底或明年初入市。
除了年底的集中發(fā)力，已經(jīng)兩度開(kāi)盤(pán)的仁恒海和院也收獲了不錯的成績(jì)。
7月18日，崇明陳家鎮板塊的仁恒海和院首次開(kāi)盤(pán)，推出了洋房、疊墅、合院三款產(chǎn)品，共334套，房源總價(jià)在188萬(wàn)-616萬(wàn)元/間。最終項目收獲認籌數246組，認籌率73.65%。網(wǎng)簽數據顯示，截至11月25日，仁恒海和院第一批項目已簽約322套，去化率超96%。
時(shí)隔3個(gè)月，仁恒海和院再度入市，推出同樣產(chǎn)品類(lèi)型的房源共283套，總價(jià)段在224萬(wàn)-749萬(wàn)元/間。最終項目認籌率63.6%，去化率約70%。
當然，也有仁恒帶不動(dòng)的項目。
和仁恒海和院同板塊的東灘云墅項目也于7月、10月兩度開(kāi)盤(pán)，分別推出207套與140套房源，認籌均未過(guò)半，截至11月25日，去化率分別為71%和15%，二期去化壓力可見(jiàn)一斑。
是主角卻非贏(yíng)家
這么多受追捧的項目入市，仁恒今年將在上海市場(chǎng)迎來(lái)豐收之年?
然而，《國際金融報》記者發(fā)現，因為不少是小股操盤(pán)甚至代建，仁恒遠非最終贏(yíng)家。
以仁恒珊瑚世紀、仁恒錦繡世紀、仁恒金橋世紀3個(gè)項目為例，地塊均非仁恒所拿，甚至項目開(kāi)發(fā)商的股權結構中都未出現仁恒的身影。
其中，仁恒珊瑚世紀全稱(chēng)為浦發(fā)仁恒·珊瑚世紀，是由浦發(fā)集團于2018年11月以33867元/平方米樓板價(jià)競得;而仁恒錦繡世紀實(shí)際上是由上海地產(chǎn)于2018年8月拍得;仁恒金橋世紀全稱(chēng)浦開(kāi)仁恒金橋世紀，地塊由浦開(kāi)集團所拿。這也意味著(zhù)，上述3個(gè)掛名仁恒的項目，僅由其代建。這個(gè)判斷得到了仁恒內部人士的認可。
上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦直言，通常情況下，代建項目?jì)H收取固定比例的代建費用，銷(xiāo)售金額不計入業(yè)績(jì)。
此外，其余4個(gè)項目則是由仁恒與其他開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)推出。
據仁恒置地2019年年報披露，仁恒持有上海楊浦區81、83街坊舊區改造項目即仁恒海上源的52%權益。天眼查顯示，仁恒在仁恒海和院中權益占比約60%，仁恒靜安世紀權益占比約27.5%，東灘云墅權益占比約15%。
某房企人士對《國際金融報》記者表示，仁恒的優(yōu)勢在于項目打造，不管是代建還是小股操盤(pán)都是想借助仁恒的招牌實(shí)現項目的高溢價(jià)和去化。
今年，仁恒又與華發(fā)合體連拿上海兩宗宅地，同樣權益占比不高。
8月，仁恒華發(fā)聯(lián)合體擊敗金橋、龍光，以45億元代價(jià)競得浦東新區康橋PDP0-0902、PDP0-1001單元01-05地塊。這也是仁恒繼仁恒珊瑚世紀、仁恒錦繡世紀之后第三個(gè)康橋項目。
10月29日，華發(fā)仁恒麗華聯(lián)合體以42.1億元總價(jià)摘得上海靜安區天目社區C070102單元38-01、39-01地塊，溢價(jià)率1.25%。靜安區天目社區地塊毗鄰四行倉庫，與黃浦區隔著(zhù)一條蘇州河，周邊軌交、商業(yè)配套較為豐富。
據仁恒公告披露，其分別持有上述兩地塊項目合資公司51%和30%股權。
此前，仁恒在上海的住宅項目持有率從未低于50%。
克而瑞數據顯示，2017-2018年間，仁恒置地的權益占比分別為67.82%、67.81%，2019年，其權益占比驟降至48.2%;2020年上半年，這一比例進(jìn)一步降至43.41%。
仁恒之變
不斷縮水的權益背后是仁恒戰略的調整。1993年，仁恒置地進(jìn)駐上海，這家來(lái)自新加坡的開(kāi)發(fā)商將進(jìn)入內地的首戰選在了上海。從1998年仁恒濱江園首度入市以來(lái)，20多年間，其在上海推出了13個(gè)高端住宅項目。
這一節奏從2019年開(kāi)始發(fā)生變化。
這一年，仁恒置地為自己制定了500億元的年終目標，而上年其銷(xiāo)售金額為303億元，這也意味著(zhù)，在行業(yè)增速放緩之際，仁恒需要年增長(cháng)超過(guò)65%才能實(shí)現既定目標。最終，仁恒置地超額完成業(yè)績(jì)目標，2019年實(shí)現銷(xiāo)售金額561.4億元，目標完成率112.28%。
邁過(guò)500億元大關(guān)之后，仁恒置地也提出了更高的目標。2020年度中期業(yè)績(jì)會(huì )上，仁恒管理層表示，集團今年銷(xiāo)售目標為700億元。
為了完成這一目標，仁恒加快了項目的周轉。仁恒置地董事局主席兼首席執行官鐘聲堅表示，“項目從拿地到開(kāi)工將不會(huì )超過(guò)4-8個(gè)月，而從拿地到銷(xiāo)售平均不會(huì )超過(guò)12個(gè)月。”
同時(shí)，鐘聲堅表示，未來(lái)競拍只占到土地獲取的40%，另外30%依靠合作，剩余30%將通過(guò)舊改來(lái)獲取。
換言之，招拍掛獲取的土儲量并不能夠支撐仁恒的業(yè)績(jì)發(fā)展需要，仁恒要采取多元化的土地獲取策略，這也必然會(huì )對權益比產(chǎn)生影響。
除了權益的變化，踏上規模擴張道路后，仁恒的毛利率水平也遭遇下滑。
受益于高端產(chǎn)品的打造，仁恒置地多年毛利率均處于行業(yè)較高水平。2016年-2018年，其毛利率分別為42.5%、47%、46%，復合增長(cháng)率為19.5%。2019年，仁恒置地的毛利率下降約5個(gè)百分點(diǎn)至41.2%。到了2020年上半年，仁恒置地的毛利率進(jìn)一步降至35.9%，較去年同期的46.5%下跌超10個(gè)百分點(diǎn)。
今年9月，標普將仁恒的前景展望調整為負面，并預計仁恒置地毛利潤率將從2019年的41%下降至2020年-2021年的30%-35%。
地產(chǎn)評論員嚴躍進(jìn)認為，仁恒置地以前做高端，利潤比較好，但限價(jià)以后，高端項目并不好做，所以開(kāi)始走大規模擴張的道路。
