證券市場(chǎng)的物業(yè)股數量還在增加。

　　恒大物業(yè)、遠洋服務(wù)、華潤萬(wàn)象生活已經(jīng)進(jìn)入上市流程中，越秀地產(chǎn)則在11月23日晚間對外披露了其分拆物業(yè)上市的意愿。此前不久，金科服務(wù)、融創(chuàng )服務(wù)先后成功赴港上市……

　　在這一片火熱景象前不久則是多只物業(yè)新股接連破發(fā)，以及物業(yè)板塊的整體回調，而身為行業(yè)龍頭的保利物業(yè)也收到了首份負面評級報告。

　　業(yè)內人士認為，當前行業(yè)已進(jìn)入冷靜調整新周期，未來(lái)市場(chǎng)對物管行業(yè)的認知會(huì )進(jìn)入到更合理的水平，從對行業(yè)的整體看好細化到對每家公司的考察。

　　很明顯的是，這些并不會(huì )阻擋物業(yè)上市的步伐。中信證券預測，2020年四季度物管公司IPO融資規模，將遠遠超過(guò)2020年前三季度的總和。

　　扎堆與破發(fā)

　　11月22日，遠洋服務(wù)通過(guò)港交所聆訊的消息傳出;次日晚間，越秀地產(chǎn)公告稱(chēng)正考慮可能分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)并于聯(lián)交所主板獨立上市。同時(shí)，有市場(chǎng)消息稱(chēng)，華潤萬(wàn)象生活將于12月完成上市。

　　11月22日，恒大物業(yè)在遞交招股書(shū)54天后召開(kāi)上市媒體發(fā)布會(huì )，披露了即將掛牌交易的消息。

　　此前不久，金科服務(wù)于11月17日在港交所敲鐘，當日收報44.7港元，與招股價(jià)持平，翌日股價(jià)破底后迎來(lái)再度上漲，24日收盤(pán)報價(jià)49.6港元，較發(fā)行價(jià)上漲10.96%;11月19日，融創(chuàng )服務(wù)敲鐘，當日收盤(pán)報14.14港元，大漲21.9%。

　　然而，前不久物業(yè)新股仍深陷“破發(fā)潮”。

　　10月19日，卓越商企服務(wù)掛牌上市，首日收盤(pán)價(jià)報11港元，較發(fā)行價(jià)10.68港元高約3%，但此后幾個(gè)交易日里，其股價(jià)震蕩走低，10月27日收盤(pán)就已跌破發(fā)行價(jià)，目前仍處于破發(fā)中。

　　在這期間，第一服務(wù)于10月22日上市，當日收盤(pán)報1.76港元，較發(fā)行價(jià)2.4港元跌去26.67%。物業(yè)股的風(fēng)向出現轉變。

　　10月30日，合景悠活和世茂服務(wù)同日敲鐘。合景悠活上市當日破發(fā)，以22.94%的跌幅慘淡收盤(pán)，而世茂服務(wù)盤(pán)中一度跌破16.6港元的發(fā)行價(jià)，最終勉強維持住了發(fā)行價(jià)。

　　然而，僅在第二個(gè)交易日(11月2日)，世茂服務(wù)便跌破發(fā)行價(jià)，報收16.5港元。同日，第一服務(wù)、合景悠活分別報收1.39港元、5.97港元，較發(fā)行價(jià)分別下跌43.5%、24.3%。

　　事實(shí)上，不只是新股的破發(fā)，近期物業(yè)板塊整體也出現了明顯的調整。

　　克而瑞統計數據顯示，今年以來(lái)至10月30日，34家物業(yè)股平均漲幅為30%，平均漲幅有所收窄;其中，9月單月，30家物業(yè)股的平均跌幅約為10%，其中13家跌幅在10%以上。

　　分化顯現

　　隨著(zhù)物管公司的集中上市，物業(yè)股的稀缺性逐漸喪失。物業(yè)股從過(guò)去的資本寵兒變成了被認真審視的對象。市場(chǎng)認為，物業(yè)板塊普漲的時(shí)代或已經(jīng)成為過(guò)去，個(gè)股自身的情況成為被關(guān)注的重點(diǎn)。

　　10月份登陸資本市場(chǎng)且先后破發(fā)的上述4支物業(yè)股中，除世茂服務(wù)在管面積破1億平方米外，第一服務(wù)、卓越商企服務(wù)、合景悠活在管面積分別為1503萬(wàn)平方米、2580萬(wàn)平方米、2220萬(wàn)平方米。

　　中指研究院數據顯示，2020中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的平均管理面積為4279萬(wàn)平方米。上述三家物管企業(yè)的規模明顯低于這一水平。

　　而近期打破了“破發(fā)魔咒”的融創(chuàng )服務(wù)、金科服務(wù)，均為在管面積過(guò)億的企業(yè)，并且背靠規?？捎^(guān)的地產(chǎn)公司。

　　值得一提的是，頭部物管企業(yè)保利物業(yè)也在近期經(jīng)歷了一波明顯的回調。東財Choice數據顯示，保利物業(yè)今日收盤(pán)價(jià)為52港元，較今年5月份逾90港元的高點(diǎn)跌去四成。11月中旬，麥格理還給予保利物業(yè)“跑輸大市”的評級，目標價(jià)45.8港元。

　　有資深行業(yè)分析師向記者表示，保利物業(yè)由于面積足夠大，上市之初市場(chǎng)給予了過(guò)高的期望，而其利潤并不高。

　　截至上半年末，保利物業(yè)在管面積為3.17億平方米，位列行業(yè)第四;位列第二、三位的雅生活、碧桂園服務(wù)在管面積分別為3.53億平方米、3.2億平方米，三家公司在管規模較為接近。而同期，保利物業(yè)的毛利率僅為20.4%，遠低于雅生活和碧桂園服務(wù)逾36%的毛利率水平。

　　未來(lái)仍有空間

　　盡管個(gè)股出現分化，但從行業(yè)整體來(lái)看，物管行業(yè)未來(lái)仍有廣闊的市場(chǎng)和前景。

　　諸葛找房數據中心分析師陳霄向記者表示，整體而言，物業(yè)板塊發(fā)展潛力較大，且目前正處于物管行業(yè)發(fā)展初期，仍有較大的發(fā)展和進(jìn)入空間，并且其輕資產(chǎn)模式，現金流穩定，負債率較低，對于資本市場(chǎng)更具吸引力。

　　在一位長(cháng)期跟蹤物業(yè)股的投資者看來(lái)，“只要有大股東的房子接著(zhù)賣(mài)，加上收繳率提升和漲價(jià)，物業(yè)公司未來(lái)幾年都能過(guò)得很滋潤。這種生意穩得很，只要房子在，錢(qián)就可以一直收下去，還抗通脹。”

　　而如今物業(yè)管理公司大量上市則有利于后續市場(chǎng)集中度的提高。中信證券認為，規模較小、缺乏特色的物業(yè)管理公司會(huì )失去擴張規模的動(dòng)力。新增面積對其來(lái)說(shuō)反而可能導致管理上的風(fēng)險;同時(shí)，上市帶來(lái)的戰略、資金、人才等方面的便利，阻礙物業(yè)管理公司壯大的因素會(huì )被進(jìn)一步破除。

　　上述投資者也提到，未來(lái)行業(yè)集中度的提升將利好頭部企業(yè)，管理面積越多，成本就能攤下來(lái)。同時(shí)，小房企在增量淘汰的同時(shí)，存量物業(yè)服務(wù)也會(huì )面臨同樣的情況，“業(yè)主委員會(huì )會(huì )替換掉不滿(mǎn)意的物業(yè)，中產(chǎn)對服務(wù)也有較高的要求。這有望成為未來(lái)趨勢”。

　　中信證券亦表示，未來(lái)優(yōu)秀企業(yè)的價(jià)值則會(huì )進(jìn)一步凸顯，由于科技進(jìn)步，管理創(chuàng )新，增值服務(wù)發(fā)展，未來(lái)三年可能成為集中度提升的關(guān)鍵三年，品牌護城河也將更加廣闊。

　　不過(guò)也有業(yè)內人士對行業(yè)發(fā)展持有較為悲觀(guān)的態(tài)度。

　　有資深分析師向記者直言，物業(yè)的想象空間是有瓶頸的。其認為，科技能降低一部分成本費用，但是是有限度地降低;同時(shí)，最好的物業(yè)是產(chǎn)業(yè)園區、辦公樓之類(lèi)的企業(yè)客戶(hù)，普通的住宅業(yè)主可能比較難有想象空間。“現在企業(yè)上市融來(lái)的錢(qián)就去收并購了，收并購可能是賠的，畢竟收并購也不便宜”。