臨近年末，上市房企海外融資動(dòng)作仍較頻繁。11月以來(lái)，房企海外融資規模達到55億美元，維持年內高位。從融資利率看，近期發(fā)布海外融資的房企利率整體較高，部分房企融資利率攀升至15%左右。

　　中國證券報記者觀(guān)察到，近期也有部分房企公告提前歸還了前期借款。對此，業(yè)內人士指出，提前歸還借款背后可能存在兩種情形：一種是公司目前現金充裕，提前歸還彰顯降低債務(wù)規模的決心和信心;另一種情況可能是相關(guān)房企在金融機構的內部評級出現了下調，被催促提前還款。因此，不能盲目認為提前還款的公司資金更安全。

　　部分利率較高

　　中國證券報記者觀(guān)察到，近期發(fā)布海外融資計劃的房企中，不少融資利率較高。有的甚至高達15%左右。

　　以景瑞控股為例，公司11月19日晚公告，公司發(fā)行2023年到期的2.4億美元到期票據，利率為14.5%，批準票據上市及買(mǎi)賣(mài)預期于2020年11月20日生效。

　　從融資用途看，償還到期債務(wù)、用于運營(yíng)資金補充是公司融資的主要理由。港龍中國地產(chǎn)11月26日公告稱(chēng)，擬發(fā)行1.5億美元票據，該票據將于2021年到期，票面利率為13.5%。票據計劃于新交所上市發(fā)行，所得款項凈額將用于現有債務(wù)再融資及一般企業(yè)營(yíng)運資金用途。

　　從融資規?？?，不少公司單筆融資規模達到百億元。以首發(fā)集團為例，11月26日，據上交所披露，公司2020年面向專(zhuān)業(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券已獲上交所受理。債券類(lèi)別為小公募，本次債券發(fā)行規模為不超過(guò)100億元(含100億元)，其中公開(kāi)發(fā)行短期公司債券的注冊規模為不超過(guò)40億元(含40億元)，募集資金扣除發(fā)行費用后，擬用于補充營(yíng)運資金、償還債務(wù)、項目投資及適用的法律法規允許的其他用途。

　　中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，截至11月26日，月內房企發(fā)行境內債券規模高達430億元，境外美元債發(fā)行規模月內累計攀升至55億美元。10月，房企境外美元債發(fā)行規模合計為41億美元。截至目前，房企11月海外融資規模已經(jīng)遠超10月。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，市場(chǎng)傳聞?wù)咦兓?，所以大量房企融資井噴。過(guò)去幾個(gè)月海外資本市場(chǎng)的動(dòng)蕩，基本封死了內地房地產(chǎn)企業(yè)海外融資的可能性，對于部分房企非常重要的海外融資明顯減少，少數融資也面臨高價(jià)的可能性。但隨著(zhù)6月海外疫情的部分緩解和國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩，融資窗口再開(kāi)，房企大額海外融資再次發(fā)布。

　　提前還款公司增加

　　值得注意的是，與上述房企熱火朝天地發(fā)布融資計劃不同，不少房企提前贖回發(fā)行債券，提前償還債務(wù)。

　　11月26日，融創(chuàng )中國公告，提前贖回一筆2021年到期美元票據。公告顯示，公司于2019年1月15日發(fā)行于2021年1月到期的本金總額為6億美元的8.375%優(yōu)先票據。票據由公司若干現有附屬公司提供擔保，并于新加坡證券交易所有限公司上市。截至本公告日，票據未償還本金余額為5.614億美元。11月26日，公司根據購買(mǎi)要約所載的條款及在其所載的條款及條件規限下，提出按票據購買(mǎi)價(jià)以現金購買(mǎi)部分未償還票據的要約。就票據本金額中每1000美元而言，應付獲接納購買(mǎi)票據的合資格持有人的票據購買(mǎi)價(jià)將為1008.5美元。

　　11月23日晚，中駿集團公告稱(chēng)，已于贖回日期贖回本金總額為5億美元的全部未償還2021年票據。贖回價(jià)相當于票據本金額的100%加上適用溢價(jià)及截至贖回日期(但不包括該日)的應計而未付的利息?，F無(wú)未償還的已發(fā)行2021年票據。公司認為贖回將不會(huì )對其財務(wù)狀況造成重大影響。贖回后，2021年票據將被注銷(xiāo)并于2020年12月1日營(yíng)業(yè)時(shí)間結束時(shí)于香港聯(lián)合交易所有限公司撤銷(xiāo)上市。

　　此前，中國恒大也連續發(fā)布多筆提前償還到期債務(wù)的公告。公司指出，10月13日中國恒大提前償還兩筆公司債，本息合計114.27億元;10月20日，全額償還40億港元夾層融資;10月23日，提前贖回121.29億港元優(yōu)先票據。隨著(zhù)該筆121.29億港元優(yōu)先票據提前贖回，中國恒大已將2020年到期債券償還完畢。

　　對此，業(yè)內人士指出，提前歸還借款背后可能存在兩種情形：一種是公司目前現金充裕，提前歸還彰顯降低債務(wù)規模的決心和信心;另一種情況可能是相關(guān)房企在金融機構的內部評級出現了下調，被催促提前還款。因此，不能盲目認為提前還款的公司資金更安全。

　　土地市場(chǎng)再度活躍

　　在經(jīng)歷了9、10月相對沉寂后，近期土地市場(chǎng)再度升溫。

　　不少地塊溢價(jià)率超過(guò)50%。11月26日，徐州市鼓樓區3宗住宅地塊集中出讓?zhuān)偨ㄖ娣e21.44萬(wàn)平方米，總起始價(jià)為8.33億元。經(jīng)過(guò)93輪報價(jià)，徐州萬(wàn)君企業(yè)管理服務(wù)有限公司(萬(wàn)科)以27200萬(wàn)元競得北區客運站南側A地塊，樓面價(jià)為5774元/平方米，溢價(jià)率66.87%。

　　近期，一線(xiàn)城市近期頻繁出讓熱點(diǎn)地塊，引發(fā)房企爭奪。11月26日，廣州市集中出讓3宗地塊，總出讓面積達到10.94萬(wàn)平方米，總建筑面積達到35.55萬(wàn)平方米，總起價(jià)為448124萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)50輪競拍，最終其中一地塊由美的置業(yè)以總價(jià)157850萬(wàn)元及配建450平方米競得，成交樓面價(jià)為18283元/平方米，實(shí)際樓面價(jià)20968元/平方米，溢價(jià)率為44.99%。

　　此外，以北京地區為代表的一線(xiàn)城市，又開(kāi)始出讓不限價(jià)地塊，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。11月26日，北京市規劃和自然資源委員會(huì )掛牌1宗石景山區商住用地，起始價(jià)55.56億元。地塊名稱(chēng)為北京市石景山區劉娘府綜合改造A2地塊土地一級開(kāi)發(fā)項目1604-663、1604-667地塊，建設用地面積10.11萬(wàn)平方米，土地用途為二類(lèi)居住用地、綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、基礎教育用地。