近日，中國證券報記者在對北京多個(gè)新房、二手房樓盤(pán)進(jìn)行實(shí)地走訪(fǎng)后發(fā)現，北京優(yōu)質(zhì)二手房源比“金九銀十”期間數量明顯減少。多位中介門(mén)店銷(xiāo)售人員表示，11月以來(lái)，二手房樓盤(pán)成交明顯放大，總價(jià)低、樓層好、位置佳的優(yōu)質(zhì)房源變得稀缺。與剛需樓盤(pán)成交量放大不同，以洋房、別墅、疊拼、寫(xiě)字樓為代表的高端樓盤(pán)降價(jià)明顯，部分別墅項目總價(jià)降幅達20%，但成交量也無(wú)大的起色。
剛需積極入市
“我在北京交社保、納稅是第8年，在北京租房也租了8年，期間換了10多個(gè)地方。最近，租房市場(chǎng)受長(cháng)租機構爆雷事件影響，鬧得沸沸揚揚，使很多前期出租房子的業(yè)主下決心把房子賣(mài)掉。我的房東就屬于類(lèi)似情況。房東的房子掛在交易平臺后，就天天催著(zhù)我和另一個(gè)租戶(hù)搬走，因為沒(méi)有租戶(hù)的房子更易出手。在我的社保繳納滿(mǎn)5年后，就一直在看二手房，想找機會(huì )入手。目前，我實(shí)在不想再頻繁搬家了，就向父母要了一部分首付款，準備購買(mǎi)一套性?xún)r(jià)比較高的剛需二手房先住著(zhù)。”購房者劉明(化名)對中國證券報記者表示。
中國證券報記者在中介機構門(mén)店調研過(guò)程中發(fā)現，像劉明這樣的購房者不在少數。
“從公司大數據的情況分析看，目前入市的客群基本是剛需客戶(hù)。要么是前期一直租房的首套住宅客戶(hù)，要么是為孩子上學(xué)換學(xué)區房的剛需客戶(hù)。11月以來(lái)，我們門(mén)店已成交8套，算是今年比較好的月度業(yè)績(jì)。在9月和10月旺季期間，基本也就這么多。”位于北京市豐臺區某臨近地鐵的中介機構工作人員李立(化名)表示，“最近成交量大，主要與前期處于觀(guān)望狀態(tài)的剛需客積極入市有關(guān)。”
據李立介紹，在“金九銀十”期間，很多人只是在看房，但并未下決心買(mǎi)。加之新房市場(chǎng)進(jìn)行大規模促銷(xiāo)，讓很多購房者眼花繚亂，分流了一部分二手房需求。但隨著(zhù)二手房市場(chǎng)供大于求導致的低價(jià)房源大量積累，總價(jià)低、戶(hù)型好、位置好的優(yōu)質(zhì)房源價(jià)值逐步顯現，開(kāi)始有了較強吸引力。經(jīng)前期客戶(hù)沉淀，疊加優(yōu)質(zhì)待售房源急售降價(jià)，11月以來(lái)，剛需樓盤(pán)二手房成交量出現較明顯放大。
高端樓盤(pán)降價(jià)
與剛需樓盤(pán)成交量放大不同，中國證券報記者走訪(fǎng)發(fā)現，以洋房、別墅、疊拼、寫(xiě)字樓為代表的北京地區高端樓盤(pán)降價(jià)明顯，但成交量卻沒(méi)有大的起色。
“我們項目是由剛需樓盤(pán)、別墅和洋房組成的。剛需樓盤(pán)目前基本清盤(pán)了，別墅、洋房基本還沒(méi)有成交。最近一周，公司對洋房和別墅開(kāi)始大幅降價(jià)，特別是別墅，總價(jià)比‘金九銀十’期間整體下降20%左右。”位于南五環(huán)外某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員表示，
即便如此，別墅和洋房的成交并不樂(lè )觀(guān)。有看房人表示：“觀(guān)望的原因一方面與首付太高有關(guān)，另一方面，作為改善型住房，別墅的實(shí)用性并不大。目前，別墅設計非常緊湊，對老人和孩子而言都不太方便。家里有老人和孩子的，都希望能靠近市區買(mǎi)三居室或大平層。這類(lèi)產(chǎn)品的需求量和客戶(hù)群體比較少，投資客戶(hù)不會(huì )選擇這么偏的項目，而剛需改善型客戶(hù)要付出的資金壓力和居住舒適度之間又不能很好匹配。”
作為非住宅類(lèi)的商辦、寫(xiě)字樓項目，也面臨降價(jià)促銷(xiāo)命運，但由于客戶(hù)群體較窄，成交依然不景氣。
中國證券報記者走訪(fǎng)發(fā)現，為了獲客更精準，有的商辦、寫(xiě)字樓項目直接采取整棟、整層出售方式，目標直指上市公司及大型央企等。為獲得這部分客戶(hù)群體的青睞，很多項目承諾可以做銀行按揭貸款。
“我們會(huì )把幾個(gè)銀行的支行負責人聚到一起，供購買(mǎi)商辦、寫(xiě)字樓的企業(yè)客戶(hù)挑選。前期只需要交50%的首付就能走網(wǎng)簽，可正常貸款。”位于豐臺區某商辦銷(xiāo)售負責人表示。
當記者詢(xún)問(wèn)自己是否符合限購規定時(shí)，該負責人稱(chēng)：“我們的客戶(hù)都是央企、國企以及民企類(lèi)上市公司，銀行對這類(lèi)客戶(hù)會(huì )有一定政策傾斜。”
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這類(lèi)貸款不可能是按揭，限購政策不僅針對個(gè)人購房者，也針對企業(yè)購房者。上述這種操作最有可能是抵押貸，也就是先付50%首付，再付剩余50%尾款。然后，銀行進(jìn)行抵押操作。這是一種營(yíng)銷(xiāo)手段。
不建議高杠桿投資買(mǎi)房
專(zhuān)家建議，隨著(zhù)年底到來(lái)，急售樓盤(pán)回款壓力增加，對購房者而言，“撿漏”機會(huì )大增。開(kāi)發(fā)商臨近年底業(yè)績(jì)沖刺壓力增加，還會(huì )推出力度較大的促銷(xiāo)手段。
諸葛找房分析師陳霄表示，對于購房者尤其是剛需客戶(hù)來(lái)說(shuō)，臨近年底，開(kāi)發(fā)商推出項目數量多，多有打折促銷(xiāo)活動(dòng)，剛需客戶(hù)在資金充足的情況下可盡早‘上車(chē)’，此時(shí)買(mǎi)房對有購買(mǎi)能力的剛需是一個(gè)良機。但需要注意的是，在房企各項優(yōu)惠活動(dòng)中要保持理性態(tài)度選擇合適房源。對于考慮買(mǎi)房投資的群體，不建議高杠桿投資買(mǎi)房，應以謹慎為主。
陳霄表示，相較于新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)選擇更加廣泛，價(jià)格也較為溫和，對于購房者來(lái)說(shuō)，熱點(diǎn)地區房產(chǎn)仍是大類(lèi)資產(chǎn)配置良好選擇。（董添）
