副省級城市在行政級別上僅次于直轄市，是我國中心城市體系中的重要一環(huán)。在金九銀十過(guò)后，副省級城市當前的房?jì)r(jià)如何?哪些城市房?jì)r(jià)上漲壓力較大?

　　第一財經(jīng)記者梳理了中國房?jì)r(jià)行情平臺上15個(gè)副省級城市的平均單價(jià)數據發(fā)現，15個(gè)城市中，深圳位居第一，廈門(mén)位居第二。第一的深圳房?jì)r(jià)是榜尾的長(cháng)春的7.6倍。當前副省級城市的房?jì)r(jià)也在分化，在東南沿海多個(gè)城市面臨上漲壓力的情況下，山東、東北的4個(gè)副省級城市房?jì)r(jià)則在下跌。

　　需要說(shuō)明的是，這里的價(jià)格是平均單價(jià)的概念，是全市范圍的價(jià)格。通常來(lái)說(shuō)，中心城區、主城區的一手房?jì)r(jià)格，會(huì )明顯高于這個(gè)價(jià)格。

　　深圳第一廈門(mén)第二

　　數據顯示，2020年10月，深圳的平均單價(jià)達到了每平方米78722元，在15個(gè)城市中遙遙領(lǐng)先，是第二名廈門(mén)的1.6倍，是最后一名長(cháng)春的7.6倍。

　　國家統計局發(fā)布的2020年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況數據顯示，近5年來(lái)，深圳二手房房?jì)r(jià)上漲了83.6%，在70個(gè)城市中高居第一。另外，今年10月，深圳二手房房?jì)r(jià)環(huán)比上漲0.9%，同比上漲15.5%，兩個(gè)指標均位居全國第一。

　　也就是說(shuō)，在今年7月15日深圳出臺樓市調控新政后，深圳的房?jì)r(jià)仍面臨較大的上漲壓力。今年7月15日，深圳住建局等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，《通知》主要核心內容涉及購房資格、首付比例、豪宅線(xiàn)、免轉讓增值稅“二年變五年”等六大方面。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經(jīng)分析，深圳10月房?jì)r(jià)上漲，與銀行房貸利率下行有關(guān)，“銀行將深圳的房貸市場(chǎng)視為非常優(yōu)質(zhì)的、值得去占有的市場(chǎng)，因此利率普遍不太高。”另外，除了銀行以外，深圳有各種小貸公司，私募機構、房屋管家公司等機構都在給深圳的樓市提供“炮彈”，深圳房地產(chǎn)的融資特別方便。

　　同時(shí)，深圳房?jì)r(jià)上漲依然是受供求影響，雖然針對需求側的調控已經(jīng)明顯加強，但購房需求依然較大，需求側的缺口仍較明顯。數據顯示，近四年，深圳實(shí)際供應居住用地766.6公頃，僅占實(shí)際供應建設用地的14.2%。近三年每年供應住房?jì)H8.1萬(wàn)套，難以滿(mǎn)足年均新增37萬(wàn)人住房需求，常住人口住房自有率僅為24%。

　　李宇嘉說(shuō)，深圳土地供應緊缺的問(wèn)題，在中短期內無(wú)法解決。一方面，在深圳土地面積有限的情況下，要通過(guò)深圳都市圈向外拓展，跳出深圳來(lái)解決深圳供地問(wèn)題，但這又涉及到幾個(gè)城市之間的協(xié)調，包括軌道交通的互聯(lián)互通，教育、醫療等公共服務(wù)均等化等，解決起來(lái)難度很大。另一方面，包括深圳生態(tài)用地調整解決起來(lái)也不容易，工業(yè)區塊線(xiàn)之外的工業(yè)用地轉為住宅用地，這個(gè)也在做，但是難度也比較大。

　　深圳之后，同為經(jīng)濟特區、計劃單列市的廈門(mén)，10月平均單價(jià)達到了每平方米48169元，在副省級城市中位居第二，在所有城市中僅次于深圳、北京、上海這三個(gè)一線(xiàn)城市，位居全國第四，超過(guò)了一線(xiàn)城市廣州。值得注意的是，作為一個(gè)二線(xiàn)中等城市，廈門(mén)的GDP總量在福建省內排在泉州和福州之后，僅位列第三，在全國位列第33位，城市人口規模也只位列全國第27位。

　　當地房地產(chǎn)業(yè)內人士、廈門(mén)均和房地產(chǎn)土地評估咨詢(xún)有限公司董事長(cháng)王崎對第一財經(jīng)記者分析，一方面，廈門(mén)由于教育、城市建設方面的優(yōu)勢，吸引了周邊泉州、漳州等地大量購買(mǎi)力涌入。但另一方面，廈門(mén)過(guò)去多年住房供應明顯低于人口和住房需求增長(cháng)步伐，欠賬缺口較大。比如，廈門(mén)每年住房供應僅300萬(wàn)平方米左右，這樣的體量，在中國各大城市中，屬于“小板塊”。一旦增加供應量，就會(huì )很明顯抑制高房?jì)r(jià)。

　　4城在下跌，哈爾濱鼓勵企業(yè)降價(jià)

　　一線(xiàn)城市廣州以每平方米38351元的平均單價(jià)位居副省級城市第三，這一價(jià)格不到同省兄弟城市深圳的一半。此前10月貝殼研究院發(fā)布的《2020城市剛需購房報告》首次盤(pán)點(diǎn)了主要城市“剛需上車(chē)基準線(xiàn)”。其中，廣州(198萬(wàn))剛需“上車(chē)”套均總價(jià)只有北京、深圳的57%左右，僅位列全國第六，較為合理的價(jià)格也讓不少剛需族早早地買(mǎi)了房。

　　南京和杭州這兩個(gè)來(lái)自長(cháng)三角的經(jīng)濟大省省會(huì )城市，平均單價(jià)也超過(guò)了每平方米3萬(wàn)元，在副省級城市分列四五位。另外，寧波和青島這兩個(gè)來(lái)自東部沿海發(fā)達地區的計劃單列市平均單價(jià)超過(guò)每平方米2萬(wàn)元，分列六、七位。

　　青島之后，來(lái)自中部的武漢以每平方米19021元位列第八，成都位列第九，兩市房?jì)r(jià)均超過(guò)了第三經(jīng)濟大省山東的省會(huì )濟南。值得注意的是，武漢和成都不僅是當前中西部房?jì)r(jià)水平最高的兩個(gè)城市，同時(shí)這兩市也是中西部地區高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)最多的兩個(gè)城市?？梢?jiàn)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平是一個(gè)城市房?jì)r(jià)水平最重要的基礎。

　　整體上看，15個(gè)副省級城市的房?jì)r(jià)呈現出南北分化的態(tài)勢，房?jì)r(jià)高的幾個(gè)城市，全部來(lái)自東南沿海地區，后六名城市全部來(lái)自北方地區。從空間布局上看，華南最高，長(cháng)三角次之，山東、中西部再次之，東北最低。如果從五個(gè)計劃單列市的情況來(lái)看，房?jì)r(jià)高低順序依次是深圳、廈門(mén)、寧波、青島、大連，呈現出由南向北逐漸遞減的態(tài)勢。

　　15個(gè)副省級城市，房?jì)r(jià)最低的三位城市全部來(lái)自東北，且這三個(gè)城市均為每平方米1萬(wàn)出頭，與倒數第四的西安尚有不小的距離。其中，最低的長(cháng)春為每平方米10303元，哈爾濱為每平方米10990元，都明顯低于江浙、福建的不少中小城市。

　　南北城市房?jì)r(jià)分化的差異，與近年來(lái)經(jīng)濟發(fā)展尤其是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口流動(dòng)有關(guān)，也跟經(jīng)濟結構、地形地貌有關(guān)。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對第一財經(jīng)記者分析，北方很多地方以國企為主，工業(yè)化進(jìn)程較早，非商品化的住房占比非常大，包括大量的棚戶(hù)區改造，很多人不用購房。

　　在地形地貌方面，北方地區以平原為主，土地多，而南方尤其是東南沿海的浙江、福建、廣東都是山地多平地少，不少城市供應偏緊。

　　另一方面，今年以來(lái)，樓市的區域分化之下，15個(gè)副省級城市的分化也十分明顯，在珠三角、長(cháng)三角等地上漲的同時(shí)，山東、東北等地的多個(gè)副省級城市則面臨著(zhù)下行的壓力。數據顯示，10月，濟南二手房環(huán)比下跌了0.3%，同比下跌了2.7%;青島二手房環(huán)比下跌了0.4%，同比下跌了2.8%;長(cháng)春環(huán)比下跌了0.5%，哈爾濱環(huán)比下跌了0.4%。

　　張大偉分析，樓市經(jīng)歷了2016年、2017年的普漲后，去年以來(lái)區域之間的分化十分明顯。在長(cháng)三角、珠三角上漲的同時(shí)，黃河流域、華北、東北等地不少城市下行，這種分化的背后主要還是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流動(dòng)的差異。

　　在今年下半年以來(lái)，深圳、杭州、南京等地收緊樓市調控的同時(shí)，哈爾濱則有所放松。根據《哈爾濱日報》近日報道，為認真貫徹落實(shí)國家和省、市有關(guān)決策部署，支持房地產(chǎn)和建筑企業(yè)積極應對疫情給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成的困難，哈爾濱市將印發(fā)《關(guān)于疫情期間促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》(下稱(chēng)《通知》)，公布具體扶持措施?！锻ㄖ饭灿嬍臈l扶持措施。其中包括，放寬公積金貸款政策，鼓勵房企讓利銷(xiāo)售，支持金融機構對“居住用途的公寓產(chǎn)品給與享受住宅按揭貸款同等政策支持”。

　　松綁的背后是當地較高的庫存壓力，以及較大的經(jīng)濟下行壓力。數據顯示，前三季度，哈爾濱GDP同比下滑3.3%，增速在全國城市GDP50強中位居倒數第二。GDP總量位居副省級城市最后一位，在所有城市中已降至第47位，位居臺州、洛陽(yáng)、臨沂等三線(xiàn)城市之后。

　　圖：15個(gè)副省級城市10月單價(jià)(平均單價(jià)數據來(lái)自中國房?jì)r(jià)行情平臺，10月二手房漲幅數據來(lái)自國家統計局)