逾半數上市房企負債率超70% TOP50房企中近三成上月銷(xiāo)售“量?jì)r(jià)齊跌”

　　降杠桿沖業(yè)績(jì)雙重承壓 房企料加大供給

　　時(shí)至年底，房地產(chǎn)企業(yè)面臨降負債和沖業(yè)績(jì)的雙重壓力。進(jìn)入四季度，在政策引導下房企降杠桿的影響不斷深入，融資端持續受限。同時(shí)，房企大量推盤(pán)帶來(lái)供需關(guān)系出現逆轉，銷(xiāo)售均價(jià)整體走低。平安證券研報顯示，從月度表現來(lái)看，10月申萬(wàn)地產(chǎn)板塊下跌4.4%，跑輸滬深300(2.35%)。截至11月19日，地產(chǎn)板塊PE(TTM)為9.29倍，低于滬深300的15.1倍，估值處于近五年18%分位。

　　業(yè)內分析認為，在行業(yè)融資收緊預期下，疊加全年銷(xiāo)售目標壓力，房企后續或加大推盤(pán)及銷(xiāo)售回款力度，年末供給料持續放量。

　　“三道紅線(xiàn)”下償債高峰來(lái)臨

　　平安證券監測數據顯示，10月房企境內債、境外債和集合信托分別發(fā)行261億元人民幣、52億美元和454億元人民幣，環(huán)比變化分別為下降35.7%、上升29.2%和下降28.4%?？紤]11至12月境內債預計到期833億元、境外債87億美元，到期規模相對較高，預計房企債券融資態(tài)度仍將保持積極，但規?？赡軙?huì )受監管收緊制約。

　　8月20日，住建部聯(lián)合央行召開(kāi)重點(diǎn)房企座談會(huì )，提出針對房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線(xiàn)”的融資監管新規，包括剔除預收款后的資產(chǎn)負債率(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新資產(chǎn)負債率”)不得大于70%等。三條標準中，企業(yè)達到任意一條即視為“踩線(xiàn)”。

　　橫向比較來(lái)看，中國指數研究院分析指出，申萬(wàn)28個(gè)行業(yè)分類(lèi)中，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率為79%，位居行業(yè)第三。根據新資產(chǎn)負債率的標準，55%的上市房企負債率超70%。這意味著(zhù)“三道紅線(xiàn)”中僅此一項，“踩線(xiàn)”企業(yè)已超半數，這些企業(yè)年內降負債的壓力將持續存在。

　　根據房地產(chǎn)上市公司中期業(yè)績(jì)，結合“三道紅線(xiàn)”監管新規來(lái)看，中指院指出，受監測的172家上市房企中121家存在不同程度的“踩線(xiàn)”，33家企業(yè)“踩中”三道。其中，新資產(chǎn)負債率“踩線(xiàn)”比例最高。

　　中泰證券分析稱(chēng)，“三道紅線(xiàn)”監管新規出臺后，房地產(chǎn)行業(yè)整體預期回穩，以往加杠桿大量囤地、賺取房?jì)r(jià)快速上漲的經(jīng)營(yíng)邏輯被徹底打破，房地產(chǎn)行業(yè)金融屬性弱化而制造業(yè)屬性強化。從行業(yè)競爭格局來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢將從拿地能力到融資能力、管控能力過(guò)渡。行業(yè)中的優(yōu)質(zhì)龍頭房企能夠持續跑贏(yíng)行業(yè)，實(shí)現集中度的提升。

　　從整體業(yè)績(jì)表現來(lái)看，中國銀河分析認為，房地產(chǎn)行業(yè)三季度業(yè)績(jì)迎來(lái)改善，降杠桿初見(jiàn)成效。截至三季度末，行業(yè)預收賬款為35371.96億元，同比增長(cháng)8.62%;行業(yè)凈負債率為136.20%，同比變動(dòng)-5.06%。在“三道紅線(xiàn)”的融資監管下，三季度房企開(kāi)始積極降低杠桿水平。該機構預計，年末行業(yè)杠桿率還將迎來(lái)更大幅度的下降。

　　全年業(yè)績(jì)目標沖刺進(jìn)入倒計時(shí)

　　四季度往往是房地產(chǎn)企業(yè)完成全年業(yè)績(jì)目標的沖刺階段。中商產(chǎn)業(yè)研究院近日發(fā)布的報告顯示，10月，上市房企紛紛把握銷(xiāo)售窗口期，積極推貨去化。其中，龍頭房企去化效果明顯，例如保利地產(chǎn)、綠城中國、金地集團、招商蛇口、中國金茂等房企單月業(yè)績(jì)規模同比提升顯著(zhù)。1至10月，恒大、萬(wàn)科、碧桂園銷(xiāo)售額均超5000億元，融創(chuàng )中國、保利地產(chǎn)累計銷(xiāo)售額分別超4000億元。

　　從量?jì)r(jià)結構上來(lái)看，貝殼研究院統計，房企10月“以?xún)r(jià)換量”明顯。其中，TOP50房企中選擇“以?xún)r(jià)換量”的達20家，較9月增加九家。同時(shí)，有14家房企銷(xiāo)售均價(jià)下降卻未能達到預期銷(xiāo)售效果，表現出“量?jì)r(jià)齊跌”的結果。

　　貝殼方面分析認為，從已發(fā)布10月業(yè)績(jì)的32家房企來(lái)看，年度業(yè)績(jì)目標達成率平均為82%，但房企間差異明顯。包括恒大、金茂在內的五家房企目標達成率超90%;17家目標達成率低于80%，兩家目標達成率低于70%，個(gè)別企業(yè)當前的業(yè)績(jì)完成情況高度承壓。TOP50房企當中，預計少部分企業(yè)將難以完成年度業(yè)績(jì)目標。

　　據平安證券不完全統計，10月涉房類(lèi)政策出臺頻率放緩，單月涉房類(lèi)政策(含中央及地方)共19項，環(huán)比降50%，其中偏緊類(lèi)10項、占比53%。業(yè)內普遍認為，“房住不炒”仍將是“十四五”期間樓市調控主基調?？紤]熱點(diǎn)城市調控已陸續收緊，隨著(zhù)銷(xiāo)售增速回落、樓市趨穩，后續調控節奏或同步趨于平穩。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心分析指出，在房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊預期下，疊加全年銷(xiāo)售目標壓力，房企后續有望加大推盤(pán)及銷(xiāo)售回款力度，供給持續放量將為成交提供一定支撐。不過(guò)，隨著(zhù)熱點(diǎn)城市調控效應顯現，市場(chǎng)去化壓力也會(huì )逐步凸顯。