近期房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有所下降。隨著(zhù)房企融資規范落地，以及“房住不炒”被明確寫(xiě)入“十四五”規劃建議，房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿擴張模式將逐漸退出歷史舞臺，市場(chǎng)運行邏輯已出現根本性改變，未來(lái)樓市置業(yè)心態(tài)將趨向理性和平穩。

　　10月全國70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅保持平穩回落態(tài)勢，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅基本穩定。其中，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。31個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅比上月分別回落0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　經(jīng)過(guò)二十多年的高速發(fā)展，我國住房市場(chǎng)供不應求矛盾已得到根本性轉變，市場(chǎng)運行邏輯已經(jīng)改變。

　　一是政策管理邏輯已經(jīng)改變。“房住不炒”首次寫(xiě)入“十四五”規劃，將成為未來(lái)5至15年的基本政策基調。圍繞“房住不炒”定位，因城施策堵塞限購漏洞、租購并舉重點(diǎn)推進(jìn)熱點(diǎn)城市住房租賃市場(chǎng)長(cháng)期穩健發(fā)展，構建多層次住房供應體系，著(zhù)力緩解住房市場(chǎng)供求錯位矛盾，滿(mǎn)足中低收入人群住房需求成為政策基調。

　　二是資金杠桿邏輯已經(jīng)改變。長(cháng)期以來(lái)，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)杠桿率普遍較高，為確保企業(yè)長(cháng)期穩健經(jīng)營(yíng)，客觀(guān)上也存在降杠桿的內在動(dòng)力。隨著(zhù)近期對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資管理不斷規范，過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)熟悉的高杠桿擴張運營(yíng)模式將無(wú)以為繼。房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售模式也可能會(huì )進(jìn)一步改革，加快銷(xiāo)售回款、減少囤地占款將成為主流。

　　三是置業(yè)投資邏輯已經(jīng)改變。當前，抑制房?jì)r(jià)非理性上漲，已成為各地房地產(chǎn)調控的焦點(diǎn)。隨著(zhù)房?jì)r(jià)漲幅回落或維持平穩，置業(yè)投資回報相應受到影響。我國差別化住房信貸政策，特別是“認房又認貸”，阻止了相當規模的投資投機性需求進(jìn)入市場(chǎng)。如果進(jìn)一步嚴格管控信貸資金違規流入住房市場(chǎng)，特別是對借款人真實(shí)收入進(jìn)行嚴格審核，熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)變現周期也將繼續拉長(cháng)，這將導致置業(yè)投資回報進(jìn)一步下降。

　　四是供求匹配邏輯已經(jīng)改變。目前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系在總量平衡下存在區域錯位和人群錯位。區域錯位主要表現為非熱點(diǎn)城市相對過(guò)剩和熱點(diǎn)城市相對緊缺。人群錯位體現為熱點(diǎn)城市部分人群擁有多套住房和不少中低收入人群一房難有。

　　綜上所述，堅持“房住不炒”定位極大壓縮了住房投機炒作的空間。當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段，房地產(chǎn)和金融之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系將更加科學(xué)合理，金融、房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟也將更加均衡發(fā)展，未來(lái)樓市置業(yè)心態(tài)必將更加平穩和理性。