多地要求長(cháng)租公寓租金存入監管賬戶(hù)

　　深圳要求不得“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”;重慶、成都等地要求將租金和租金貸納入專(zhuān)項監管賬戶(hù)

　　為防范長(cháng)租公寓“爆雷”，近日，深圳、重慶、成都、杭州、西安等地相繼就規范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為發(fā)布通知。深圳要求住房租賃企業(yè)不得“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”;重慶、成都等地將住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金納入專(zhuān)項監管賬戶(hù)。

　　去年底，住建部等六部門(mén)曾聯(lián)合發(fā)文，明確加強對采取“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的住房租賃企業(yè)的監管，并要求住房租賃企業(yè)不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用“租金貸”。

　　作為我國首部專(zhuān)門(mén)規范住房租賃的行政法規，今年9月公開(kāi)征求意見(jiàn)的《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》也提出，將“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”等高風(fēng)險經(jīng)營(yíng)行為的住房租賃企業(yè)列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，加強對租金、押金使用等經(jīng)營(yíng)情況的監管。

　　追問(wèn)1

　　租金納入賬戶(hù)監管能解決什么問(wèn)題?

　　對“高進(jìn)低出、長(cháng)收短付”的針對性舉措

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，當前，有不少住房租賃企業(yè)存在誘導消費者使用“租金貸”的情況。

　　這些租賃企業(yè)出租的房屋是受房東委托，也就是所謂托管式租賃企業(yè)。“一方面，租賃企業(yè)可能會(huì )以租金優(yōu)惠、分期還款等名義，鼓勵承租人在租房時(shí)使用一年期的租金貸款。另一方面，租賃企業(yè)通過(guò)承租人獲得了一年貸款，付給房東的租金卻是按月或季付的。這也就是所謂的‘長(cháng)收短付’。”

　　他指出，租賃企業(yè)通過(guò)這種方式控制了更多資金和房源，用于擴張和周轉。在租賃市場(chǎng)長(cháng)期穩定的情況下，弊端暫時(shí)看不見(jiàn)，一旦市場(chǎng)出現短期波動(dòng)，租賃企業(yè)資金鏈條斷裂“跑路”，房東和承租人就都成為了受害者。目前，各地出現“爆雷”的租賃企業(yè)基本屬于這種情況。

　　因此，無(wú)論是深圳強調不得“高進(jìn)低出、長(cháng)收短付”，還是重慶、成都等地要求對承租人支付周期超過(guò)三個(gè)月的租金和以“租金貸”方式獲得的資金進(jìn)行監管，都是針對此類(lèi)情況提出的監管舉措。

　　追問(wèn)2

　　如何防范住房租賃企業(yè)高風(fēng)險經(jīng)營(yíng)?

　　可要求租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)規模與自有資金匹配

　　“托管式租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，即住房租賃企業(yè)在替他人管理財產(chǎn)，相當于金融機構里的資產(chǎn)管理。”樓建波提出，要防范住房租賃企業(yè)尤其是托管式租賃企業(yè)高風(fēng)險經(jīng)營(yíng)，或可要求租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)規模應和自有資金相匹配。

　　“有業(yè)界同行提出，如果實(shí)施這種規定，租賃企業(yè)將無(wú)法托管足夠多的房源從而發(fā)展受限，但只要有租賃需求在，一定會(huì )有更多企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，形成良性競爭。一家租賃企業(yè)控制一個(gè)地區50%以上的房源，和10家租賃企業(yè)各控制10%的房源，我認為后者應該更有利于形成良好市場(chǎng)秩序。”樓建波說(shuō)。

　　北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)、首都經(jīng)濟貿易大學(xué)教授趙秀池表示，對容易“爆雷”的輕資產(chǎn)住房長(cháng)租企業(yè)需進(jìn)行資金監管，但高進(jìn)低出本身就是長(cháng)期虧損狀態(tài)，不可能長(cháng)久持續。因此，從源頭上，不應片面鼓勵輕資產(chǎn)長(cháng)租企業(yè)發(fā)展，除非其有低成本房源，能夠穩定地賺取低收高租的差價(jià)。

　　追問(wèn)3

　　哪些措施有利住房租賃市場(chǎng)平穩發(fā)展?

　　增加市場(chǎng)租賃房屋供應，建立租購并舉住房制度

　　“另外，建立租購并舉的住房制度，發(fā)展租賃市場(chǎng)，不能片面強調發(fā)展租賃機構，要根據我國國情，讓更多的個(gè)人房東和承租人直接在租賃平臺上實(shí)現手拉手交易，更有利于租賃市場(chǎng)平穩發(fā)展。”趙秀池說(shuō)。

　　樓建波還提出，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)最終的目標，應該是增加市場(chǎng)租賃房屋供應，讓住房租賃市場(chǎng)平穩有序發(fā)展。“如果租賃企業(yè)僅僅停留在托管式經(jīng)營(yíng)，將零散的房源集中起來(lái)出租，那租賃企業(yè)和中介并沒(méi)有區別。”