今年以來(lái)，受新冠肺炎疫情影響，部分長(cháng)租公寓入住率下降，租金收入減少，特別是來(lái)自“租金貸”業(yè)務(wù)的現金流銳減，導致部分長(cháng)租公寓企業(yè)出現了資金周轉困難。最近，蛋殼公寓就接連傳出拖欠供應商賬款和房東租金、租客被斷水斷電的消息。一時(shí)間，長(cháng)租公寓背后的“租金貸”模式及預付租金使用的監管問(wèn)題引發(fā)了社會(huì )各界高度關(guān)注。這也表明，強化對住房租賃資金賬戶(hù)監管迫在眉睫，長(cháng)租公寓租金不是誰(shuí)都能動(dòng)的“唐僧肉”。

　　在傳統二手房租賃市場(chǎng)，參與者為房東、租客、中介機構，后者為前兩者提供信息、交易撮合服務(wù)，一般收取1個(gè)月租金作為中介費。合同簽訂后，租客需繳納押金和租金，如北京地區慣例為“押一付三”。此后，每3個(gè)月支付1次租金。該模式最突出的問(wèn)題在于，租客首次付款壓力較大，“押一付三”再加上價(jià)值1個(gè)月租金的中介費用，相當于一次性支付5個(gè)月房租。因此，“租金貸”模式便有了市場(chǎng)。

　　在“租金貸”模式下，整個(gè)環(huán)節的參與者發(fā)生了變化，即房東、長(cháng)租公寓運營(yíng)商、租客、商業(yè)銀行四方。其中，租客與長(cháng)租公寓運營(yíng)商簽訂協(xié)議，商業(yè)銀行向租客發(fā)放貸款，這筆錢(qián)支付給長(cháng)租公寓運營(yíng)商，長(cháng)租公寓運營(yíng)商再按月、按季將房租支付給房東。也就是說(shuō)，房東與租客并不直接發(fā)生資金往來(lái)。

　　乍一看，該模式能夠讓各方獲益——房東獲得客源和租金，租客付款壓力有所緩解，銀行獲得貸款收益，長(cháng)租公寓運營(yíng)商則一次性提前獲取租客一年的租金。但問(wèn)題也恰恰出現在這里，租金沒(méi)有直接支付給房東，而是給了長(cháng)租公寓運營(yíng)商。無(wú)形中，長(cháng)租公寓運營(yíng)商將資金提前歸集，形成了資金池。

　　就目前的情況來(lái)看，該資金池不僅沒(méi)有得到有力的監管;相反，多數長(cháng)租公寓運營(yíng)商拿到這筆錢(qián)后，往往選擇加杠桿收購更多的房源，以此實(shí)現快速擴張。但一旦租金收入下降、租金貸來(lái)源減少，這一運作模式便會(huì )“爆雷”，甚至陷入流動(dòng)性危機，并產(chǎn)生各種糾紛。

　　因此，為有效避免風(fēng)險，強化對住房租賃資金賬戶(hù)的監管迫在眉睫。目前，深圳、成都、西安、重慶等多個(gè)城市先后發(fā)文，明確要求加強住房租賃資金監管。其中，深圳明確提出，不得通過(guò)“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”等方式，哄抬租賃價(jià)格、加大企業(yè)資金斷裂風(fēng)險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益。

　　把租金管起來(lái)只是第一步，面對復雜的市場(chǎng)環(huán)境和各種潛在風(fēng)險，監管措施還應“跑在風(fēng)險前面”，更具前瞻性，多些事前預防，少些事后補救。