3月份以來(lái)，國務(wù)院向北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、杭州、寧波、南京、蘇州和合肥等11個(gè)試點(diǎn)城市下放了建設用地審批管理權。

　　下放建設用地審批管理權的背后，無(wú)論是哪個(gè)城市成為試點(diǎn)，都是提高用地審批效率，壓縮原有審批時(shí)間，提升用地保障能力，“提質(zhì)增效”之舉。

　　“國務(wù)院提出深化土地管理制度改革，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批權下放到部分城市，一定程度上會(huì )加快未來(lái)土地供應，持續推進(jìn)國土空間的提質(zhì)增效。”中指研究院深圳分院分析師殷傳強向《證券日報》記者表示，比如深圳接下來(lái)將重點(diǎn)激活存量土地，增加住宅用地供應，讓持續面臨土地瓶頸的深圳再一次提升城市競爭力。

　　審批放權城市供地增幅領(lǐng)先

　　今年3月初，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于授權和委托用地審批權的決定》，首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年，賦予省級地方政府更大的用地自主權。

　　10月中旬，時(shí)值深圳經(jīng)濟特區建立40周年之際，建設用地審批權放權城市名單中加入了深圳，深圳獲得“土地管理”大禮包。從簡(jiǎn)政放權、存量挖掘和制度創(chuàng )新等方面，賦予了深圳更多自主權，引發(fā)業(yè)內極大關(guān)注。

　　“深圳獲得用地主導權，但沒(méi)有擴容，背后是一盤(pán)大棋。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，上大項目、搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，內地哪個(gè)城市都會(huì )搞，深圳不可以這樣。對深圳來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)和城市地位升級了，但空間結構還留在工業(yè)時(shí)代，首先應該狠命挖潛，把低效閑置的土地利用好，提高地均產(chǎn)值。

　　據監測數據顯示，今年前三季度，34個(gè)一二線(xiàn)城市土地成交總建面達4.58億平方米，比2019年同期增加了5%;與此同時(shí)，屬于首批下放建設用地審批管理權試點(diǎn)的北京、天津、上海等11個(gè)一二線(xiàn)城市總成交建面為1.51億平方米，比2019年同期增加了7%，增幅更為顯著(zhù)。

　　從成交金額來(lái)看，建設用地審批放權城市土地供地增加的表現更為突出，34個(gè)一二線(xiàn)城市總成交金額同比增幅為12%，而11個(gè)審批放權城市總成交金額同比增幅為20%，增幅領(lǐng)先了8個(gè)百分點(diǎn)。

　　“國務(wù)院下放建設用地審批權以來(lái)，11個(gè)試點(diǎn)一二線(xiàn)城市中除商品住宅去化不佳的天津、以及購買(mǎi)能力偏弱的合肥外，其余城市前三季度土地供應同比增加或基本持平，供應速度保持穩定增長(cháng)，尤其是深圳和上海，表現尤為突出。”克而瑞地產(chǎn)分析師馬千里、邱娟表示，客觀(guān)而言，供應量突出一定程度上與疫情暴發(fā)有較大關(guān)聯(lián)，為了穩經(jīng)濟、穩就業(yè)，各地政府在二季度加快了土地供應節奏，尤其是掛出一些優(yōu)質(zhì)地塊來(lái)重振市場(chǎng)信心;但審批權下放無(wú)疑加快了土地的供應速度，尤其是上海、深圳這種土地資源比較稀缺的城市，在擁有自主審批權之后，城市精準施政能夠更好地執行，供地速度增勢十分突出。

　　值得一提的是，從前三季度土地成交總建面變動(dòng)情況來(lái)看，11個(gè)土地審批放權的城市中比2019年同期增幅最大的當屬深圳。今年前三季度，深圳經(jīng)營(yíng)性用地成交總建面高達332萬(wàn)平方米，同比2019年同期增幅高達151%，遠高于增幅第二位、第三位的廣州和上海。

　　而土地“擴權”落地僅10天后，深圳就以294億元起拍總價(jià)掛出了8宗居住用地，總出讓面積逾73.22萬(wàn)平方米。無(wú)疑，未來(lái)深圳的住宅用地供應正在加速和加量。

　　緩解深圳住宅供地緊缺局面

　　深圳與其他城市不同，40年間，人口從30萬(wàn)漲到了2000萬(wàn)。如今的深圳，城市地位升級，不再只是經(jīng)濟特區，而是大灣區和深莞惠都市圈核心，未來(lái)人口還會(huì )大規模的增加，但“缺地不缺人”一直是深圳多年以來(lái)的城市發(fā)展瓶頸。

　　資料顯示，在深圳1997.47平方公里的土地上，容納了2000萬(wàn)人口，但深圳居住用地占全市總建設用地面積不到23%，低于國家相關(guān)標準中25%-40%的下限。參照發(fā)達國家的大城市來(lái)說(shuō)，這一比例應該提到30%-40%，才是合理的水平。

　　過(guò)去十年，深圳住宅用地成交面積為431.5萬(wàn)平方米，位居103個(gè)城市中倒數第四。人們相信深圳土地供應不足以滿(mǎn)足龐大的人口住房需求，導致過(guò)去十余年深圳房?jì)r(jià)快速上漲。據中指研究院數據，2019年，深圳市商品住宅成交均價(jià)為55821元/平方米，是2014年的23973元/平方米的2.3倍多。

　　“所謂的空間瓶頸，就是高房?jì)r(jià)、高成本、空間逼仄。”李宇嘉表示，若深圳能將產(chǎn)業(yè)、企業(yè)、人口疏導到外圍，或者向外圍購買(mǎi)用地指標，然后調整紅線(xiàn)，深圳就能在經(jīng)濟、空間上實(shí)現突破，外圍分享到了深圳的紅利，惠州、東莞、河源和汕尾的產(chǎn)業(yè)基礎夯實(shí)了;深圳不僅獲得了寶貴的發(fā)展空間，而且高房?jì)r(jià)降下來(lái)了，人才安居問(wèn)題也解決了。這或許就是深圳此次土地“擴權”所下的一盤(pán)大棋。

　　而此次中央“大禮包”中下放的土地審批管理權主要包括四個(gè)方面，將國務(wù)院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準;支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地;支持盤(pán)活利用存量工業(yè)用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問(wèn)題;探索利用存量建設用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的市場(chǎng)化機制，完善閑置土地使用權收回機制。

　　“作為四大一線(xiàn)城市中面積最小的城市，土地已經(jīng)日趨成為困擾深圳發(fā)展的瓶頸。”殷傳強向《證券日報》記者表示，中央賦予深圳更大的土地管理權，能夠增加城市土地供應量，但重點(diǎn)是激活現有存量，提高土地利用效率，讓持續面臨土地瓶頸的深圳再一次提升城市競爭力。

　　挖潛存量土地破局空間瓶頸

　　據統計，2019年，現代服務(wù)業(yè)、高端制造、科技創(chuàng )新等產(chǎn)業(yè)貢獻了深圳85%以上的GDP，但其空間結構還停留在工業(yè)時(shí)代。

　　“如果到龍崗、坪山、寶安等區域的外圍走一走，就會(huì )發(fā)現閑置、低效、常年得不到利用的土地一大把。”李宇嘉向《證券日報》記者如是表示。

　　《證券日報》記者也了解到，根據深圳市規劃和自然資源局2020年5月份公布的最新《閑置土地信息公開(kāi)表》，深圳目前共有59宗閑置地塊，總面積合計約195萬(wàn)平方米，其中因政府原因造成的閑置地塊有20宗，企業(yè)原因造成的有34宗，非單一原因的有5宗，閑置的時(shí)長(cháng)短則1個(gè)月，長(cháng)則超過(guò)17年。

　　“總體來(lái)講，深圳還有80平方公里的發(fā)展空間。在不能觸碰270平方公里產(chǎn)業(yè)紅線(xiàn)的前提下，其他產(chǎn)業(yè)用地34平方公里都可以探索轉為住宅用地;20平方公里的基本農田，有望調整為建設用地;37.9平方公里的商服用地也有騰退的空間。”李宇嘉向《證券日報》記者表示，以2020年12平方公里建設用地供應量來(lái)簡(jiǎn)單匡算，存量盤(pán)活能供應15年左右。

　　“此次深圳土地‘擴權’，最主要目的還是優(yōu)化土地結構，提高土地利用效率，以土地改革為先導，為未來(lái)產(chǎn)業(yè)升級和協(xié)同發(fā)展做鋪墊。但是這個(gè)過(guò)程中也會(huì )給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)些許發(fā)展機會(huì )，住宅作為產(chǎn)業(yè)的配套，直接帶來(lái)規模的上升。產(chǎn)業(yè)升級帶來(lái)經(jīng)濟發(fā)展和收入水平提高，未來(lái)的改善需求會(huì )進(jìn)一步增加。”同策研究院總監宋衛紅向《證券日報》記者表示，同時(shí)在盤(pán)活存量用地方面，部分區域會(huì )出現城市區域舊改的需求，為開(kāi)發(fā)企業(yè)增加拿地機會(huì )。

　　“此次《深圳建設中國特色社會(huì )主義先行示范區綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案(2020-2025年)》明確支持在土地管理制度上深化探索，隨著(zhù)當前土地市場(chǎng)從增量開(kāi)發(fā)到存量盤(pán)活，類(lèi)似存量用地盤(pán)活的制度也顯得很關(guān)鍵。通過(guò)此類(lèi)用地市場(chǎng)的改革，進(jìn)一步簡(jiǎn)化完善存量土地的盤(pán)活流程，加快推進(jìn)城市更新步伐。”以深圳為大本營(yíng)的一家房企相關(guān)人士向《證券日報》記者表示，公司2020年獲取的城市更新項目中，深圳及臨深區域占五成以上，接下來(lái)會(huì )繼續加大對深圳的投資布局。

　　值得關(guān)注的是，盡管此次土地“擴權”能夠增加住宅用地供應，但多位專(zhuān)家均認為，深圳住房供求矛盾中短期內仍難以破解，終結高房?jì)r(jià)的“神話(huà)”尚需時(shí)間。

　　“當前重點(diǎn)還是挖潛，把低效閑置的土地利用好，提高地均產(chǎn)值。2019年，深圳每平方公里的產(chǎn)出大約13億元，而香港為21億元，新加坡33億元，紐約接近90億元。”李宇嘉向《證券日報》記者表示，更重要的是，相比經(jīng)濟特區時(shí)代的“先行先試”，當下深圳打造“先行示范區”，還要示范和帶領(lǐng)灣區周?chē)鞘邪l(fā)展，比如現在正在做的深莞惠都市圈建設、大灣區互聯(lián)互通，即是加速一體化。如果改革到位，深圳空間短缺和高房?jì)r(jià)的問(wèn)題都將得到解決。