機構曾出價(jià)32億的上海核心區大樓“骨折價(jià)”起拍，為何5萬(wàn)人圍觀(guān)卻無(wú)人報名?

　　10月26日上午，備受關(guān)注的上海明天廣場(chǎng)7~32層房產(chǎn)正式在淘寶網(wǎng)阿里拍賣(mài)網(wǎng)絡(luò )平臺拍賣(mài)。

　　位于上海核心區域人民廣場(chǎng)商圈的上海明天廣場(chǎng)，此次共拍賣(mài)246套房屋，起拍價(jià)25.7144億元，折合單價(jià)6.9萬(wàn)元/平方米。

　　實(shí)際上，上海明天廣場(chǎng)的喊價(jià)曾一度高達32億元。2005年就有消息稱(chēng)，摩根士丹利擬開(kāi)價(jià)32億元收購上海明天廣場(chǎng)7~32層房產(chǎn)，但最終因為業(yè)主方單方面宣布停止出售，雙方未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性談判。

　　而那一次“猶豫”也讓上海明天廣場(chǎng)錯失良機。在此后幾年，該項目多次遭轉手，2006年被轉到上海國資委旗下的上海盛融投資手中。2010年底，該項目第7~32層房產(chǎn)掛牌拍賣(mài)，但最終未能成交。

　　直到26日的這一次掛牌再賣(mài)，明天廣場(chǎng)不僅沒(méi)有享受到上海物業(yè)大升值的行情，其市場(chǎng)價(jià)更是相較15年前“縮水”超5億元。

　　不過(guò)，有業(yè)內人士告訴鎂編，上海很少有這么大宗交易的不動(dòng)產(chǎn)，上海明天廣場(chǎng)此次在網(wǎng)絡(luò )平臺拍賣(mài)，不排除借機炒作的嫌疑。

　　5萬(wàn)多人圍觀(guān)

　　自26日上午10點(diǎn)在阿里拍賣(mài)開(kāi)始競拍，上海明天廣場(chǎng)就一直處于“0人報名”狀態(tài)。截至發(fā)稿時(shí)，此次網(wǎng)拍已有超過(guò)5萬(wàn)人圍觀(guān)，但仍無(wú)人報名。如果在接下來(lái)的16個(gè)小時(shí)里仍無(wú)人出價(jià)，該項目將流拍。

　　26日上午，鎂編在上海明天廣場(chǎng)現場(chǎng)看到，該項目處于正常運行中。鎂編來(lái)到大廈物業(yè)處詢(xún)問(wèn)被拍賣(mài)樓層情況，現場(chǎng)工作人員表示，目前7~32層絕大部分處于空置狀態(tài)，只有四五家租客，其中包括一家證券公司。當鎂編想乘坐電梯上樓進(jìn)一步打探拍賣(mài)樓層情況時(shí)，被大樓保安婉拒。

　　第一太平戴維斯相關(guān)人士告訴鎂編，目前上海市場(chǎng)特別稀缺的高樓，整棟能夠賣(mài)9萬(wàn)~10萬(wàn)元/平方米。上海明天廣場(chǎng)雖然不是稀缺高樓，但也是核心商圈物業(yè)，以不足7萬(wàn)元/平方米的價(jià)格轉手，確實(shí)有較大折價(jià)。

　　上述人士進(jìn)一步表示，如果本次上海明天廣場(chǎng)流拍也算意料之中，因為不是整棟拍賣(mài)，雖然是連續樓層，但對市場(chǎng)吸引力不大。同時(shí)，該項目本來(lái)是用作酒店式公寓，本身改造成本很高。目前上海長(cháng)租公寓市場(chǎng)主要是針對高端老外客群，但由于受疫情影響，如果價(jià)格夠低，可能還有潛在買(mǎi)家。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波表示，如果上海明天廣場(chǎng)項目流拍，還有一個(gè)至關(guān)重要的因素，這兩年上海甲級辦公樓的租金其實(shí)是處于下滑階段，不過(guò)傳統CBD的寫(xiě)字樓租金降價(jià)幅度并不小，對于寫(xiě)字樓本身估價(jià)有影響的同時(shí)，也會(huì )影響到其拍賣(mài)熱度。另外，在今年疫情影響下，雖然國內經(jīng)濟恢復速度較快，但對于辦公場(chǎng)所的需求量已有所減少。換言之，今年可能并不是最好的商辦類(lèi)大宗資產(chǎn)的出手時(shí)機。

　　來(lái)自第一太平戴維斯的數據顯示，2020年前三季度，上海樓市大宗成交市場(chǎng)合計完成交易金額438億元，同比下降50%。

　　或有炒作之嫌

　　公開(kāi)資料顯示，上海明天廣場(chǎng)坐落于上海市黃浦區黃陂北路309號，占地面積11296平方米，由浦發(fā)銀行旗下的大型國有獨資綜合性投資公司上海安聯(lián)打造，于2003年竣工，總建筑面積129528.52平方米，共60層，高度282米。

　　據了解，此次拍賣(mài)的標的上海明天廣場(chǎng)7~32層初期房屋類(lèi)型為246套酒店式公寓，房屋建筑面積合計36513.64平方米。2003年，華信國際旗下上海盛懿投資中心(有限合伙)通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)取得上述246套房產(chǎn)，登記房屋類(lèi)型為辦公樓，房屋用途為辦公，并將7~32層(不含23層避難層)改造為辦公場(chǎng)所。

　　值得一提的是，此前，上海明天廣場(chǎng)7~32層共計246套房產(chǎn)(不含23層避難層)均已被設立抵押，且均已被人民法院司法查封，該標的整體打包拍賣(mài)，不單獨拆分拍賣(mài)。

　　上述第一太平戴維斯相關(guān)人士表示，由于今年的投資市場(chǎng)自用型買(mǎi)家比較多，投資者也相對謹慎，短期內市場(chǎng)持普遍觀(guān)望的態(tài)度。上海明天廣場(chǎng)雖然位于市中心人民廣場(chǎng)商圈，但并非特別稀缺，也稱(chēng)不上是頂級商圈，沒(méi)有區域優(yōu)勢。加之不是整棟出售，意味著(zhù)需要更多時(shí)間尋找潛在買(mǎi)家。如果是大宗物業(yè)成交，一般事先都會(huì )有一些潛在買(mǎi)家接洽，而不是直接拿來(lái)市場(chǎng)上拍賣(mài)。因此，此次上海明天廣場(chǎng)網(wǎng)拍，不排除借機炒作的嫌疑。

　　來(lái)自第一太平戴維斯的數據顯示，前三季度自用買(mǎi)家活躍，中國人保、海通證券、上海銀行以及國海證券分別收購了綠地外灘中心項目中的7幢樓;另外，保險資金等長(cháng)期資本也在積極收購物業(yè)，如中國平安以42.8億元收購了歌斐中心。

　　此外，社區商業(yè)由于能提供較穩定的現金流以及較高的回報率，近期也較受市場(chǎng)關(guān)注，如絲路基金以6.4億元收購萬(wàn)科的一個(gè)社區商業(yè)資產(chǎn)包，其中包含兩個(gè)社區商業(yè)資產(chǎn)。

　　對此次上海明天廣場(chǎng)網(wǎng)拍目前仍無(wú)人報名的情況，張波則表示，沒(méi)有賣(mài)不出的東西，只有賣(mài)不出的價(jià)格。對于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，現在是個(gè)好時(shí)機，一些資產(chǎn)會(huì )被低估。