和丈夫一起走出上海市閔行區古美路上的太平洋房屋時(shí)已近晚上10點(diǎn)，李佳琦的雙十一直播快到半程，王瑤(化名)沒(méi)有心思再去蹲守自己心儀的產(chǎn)品，即便她曾為此做了幾天的功課。夜幕逼近，剛剛結束的那場(chǎng)漫長(cháng)的拉鋸戰，讓她深感疲憊。

　　從9月底決定置換，這家中介門(mén)店王瑤已經(jīng)來(lái)過(guò)數次。心情也在往復間發(fā)生變化，置換的期待在發(fā)現學(xué)區房名額被占用后化為烏有。

　　數天的溝通并未取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

　　10月20日傍晚，這場(chǎng)原本和經(jīng)紀人、店長(cháng)的談話(huà)加進(jìn)了片區總監楊超(化名)。這是王瑤夫婦的要求，在他們看來(lái)，突破門(mén)店的限制與公司層面進(jìn)行溝通或許更有效。

　　在這場(chǎng)協(xié)商的開(kāi)始，楊超依然拒絕承認中介方的過(guò)失，他堅稱(chēng)王瑤在置換過(guò)程中沒(méi)有明確表達過(guò)對學(xué)區的訴求。畫(huà)風(fēng)走向的轉折點(diǎn)在于王瑤的舉證，她掏出手機現場(chǎng)播放了一段自己和經(jīng)紀人韓偉(化名)的對話(huà)。這段長(cháng)達3分52秒的錄音里，韓偉承認了王瑤曾告訴他孩子要上閔行區平南小學(xué)。楊超將韓偉叫進(jìn)會(huì )議室確認后，態(tài)度有所緩和。他承認了中介方的過(guò)錯，向王瑤夫婦說(shuō)了聲“對不起”，表示可以賠償20萬(wàn)元。不過(guò)，這一數額與王瑤夫婦提出的50萬(wàn)元仍存在一定差距。遭到拒絕后，楊超提出了兩個(gè)解決方案，一是由中介出面與房東溝通，房東也給予部分賠償;二是將情況上報總部，由總部給出具體解決方案。

　　楊超承諾，無(wú)論采取哪一種方案，明天中午前都會(huì )給到王瑤夫婦答復。

　　王瑤緊繃數日的神經(jīng)有些松弛，她以為這場(chǎng)協(xié)商終于有了結果。

　　然而一天后，楊超回復事情仍沒(méi)有具體進(jìn)展。“他們就是想拖延時(shí)間”，王瑤不知道這場(chǎng)無(wú)休止的協(xié)商什么時(shí)候是個(gè)盡頭，她選擇走上法律途徑，全權交由代理律師來(lái)處理。

　　1

　　買(mǎi)房置換

　　今年是上海實(shí)施民辦搖號政策的第一年，民辦入學(xué)不確定性的增加讓學(xué)區房再度受到追捧。在學(xué)區房迎來(lái)上漲行情的背景下，加之想接母親過(guò)來(lái)一起居住，王瑤和丈夫決定將現有的三居室置換為同小區的一套復式。

　　王瑤萌生置換的念頭始于今年9月。

　　因為母親生病需要去醫院化療，不忍母親拖著(zhù)病體每周奔波在家和醫院間，房子離醫院更近的王瑤提出讓母親搬過(guò)來(lái)和自己一起住。

　　王瑤家目前所住的這套房子位于閔行區古美板塊的蔚藍城市花園，樓盤(pán)雖然建于2004年，房齡已超過(guò)15年，但由于容積率低、環(huán)境優(yōu)美、小區內自帶人工湖、得房率高，加之對口的平南小區屬于閔行區排名第一梯隊的公辦小學(xué)，蔚藍城市花園可謂古美路平吉路一帶的明星樓盤(pán)，業(yè)主自住率高，對外放出的房源極為有限。鏈家數據顯示，小區包括57棟樓，1447套房源，當前僅有5套房源掛牌在售中。

　　今年是上海實(shí)施民辦搖號政策的第一年，民辦入學(xué)不確定性的增加讓學(xué)區房再度受到追捧。

　　年后開(kāi)始，學(xué)區房便率先迎來(lái)了新的獨立上漲行情。短短3個(gè)月的時(shí)間，部分低總價(jià)學(xué)區房漲幅近20%。這波行情加深著(zhù)王瑤的認知——“學(xué)區房的跳漲，比新房認籌的火熱還要明顯”。她慶幸蔚藍城市花園對口南平小學(xué)，2歲半的孩子日后幼升小幾乎沒(méi)有懸念，也正因如此，加之“公婆2004年買(mǎi)進(jìn)后便一直住在這，已經(jīng)熟悉了周邊的環(huán)境”，經(jīng)過(guò)商議后，王瑤和丈夫決定就地置換，他們計劃將現有的這套三居室賣(mài)掉，置換一套同小區的復式。如此既可保留小區優(yōu)勢，雙層五室的戶(hù)型也保證了媽媽入住后，家人各自均有獨立空間。

　　王瑤和丈夫在安居客上看中一套復式后，便與房源中介——太平洋房屋(古美店)的韓偉取得了聯(lián)系，王瑤告知了韓偉自己的情況。這套房源最終并未順利成交，韓偉推薦了小區里另一套復式，因其掛牌價(jià)1488萬(wàn)元超出了王瑤夫婦的預算而作罷。在帶看第一套房時(shí)，王瑤聽(tīng)到韓偉詢(xún)問(wèn)房東學(xué)區房名額一事，房東肯定的回答讓她安心，她認為將自己的需求告知中介并全權委托他們辦理是一件正確的事。

　　隨后的9月26日，韓偉表示，萬(wàn)源城太平洋房屋門(mén)店店長(cháng)手里還有一套小區的復式房源，雖未掛牌，但房東有出售意向，王瑤夫婦跟著(zhù)去看了房，因為裝修不錯，可直接拎包入住，加之附帶一個(gè)40多萬(wàn)元的產(chǎn)權車(chē)位，夫妻倆當下就相中了。

　　9月27日，王瑤夫婦和房東來(lái)到太平洋房屋的門(mén)店，他們被安排在不同的會(huì )議室進(jìn)行溝通，韓偉負責王瑤夫婦，兩名店長(cháng)和房東溝通，最終這套房源降價(jià)30萬(wàn)，以1330萬(wàn)元成交。

　　王瑤在門(mén)店簽署了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)(含居間)合同》，當場(chǎng)向房東轉賬10萬(wàn)元作為定金，第二日又轉了剩余的40萬(wàn)定金。因為王瑤是置換需要周期，加上房源當前仍在出租中，故雙方約定明年3月31日付清679萬(wàn)，5月15日之前完成過(guò)戶(hù)。

　　25萬(wàn)元傭金方面也分兩筆支付，10月8日支付5萬(wàn)，剩余20萬(wàn)在過(guò)戶(hù)當天付清。

　　房子定下來(lái)后，王瑤夫婦便開(kāi)始著(zhù)手處理自己當前的住房。

　　2

　　誰(shuí)弄丟了學(xué)區房名額

　　某知名中介公司學(xué)區房領(lǐng)域專(zhuān)家表示，運氣好的話(huà)，王瑤家的孩子可以被統籌分配到平吉校區，但概率很小，如果平吉校區滿(mǎn)員了，其將會(huì )被教委統籌分配到其他未招滿(mǎn)的學(xué)校。

　　10月15日，考慮換房的同事向王瑤咨詢(xún)平南小學(xué)的就讀情況，王瑤將平南小學(xué)官網(wǎng)上的新生分流入學(xué)方案發(fā)予對方。

　　根據方案：平南小學(xué)(平南校區)人戶(hù)一致學(xué)生數已遠超計劃招生數，故需要分流，主要包括以下三種情況：

　　1. 平南小學(xué)(平南校區)第一次驗證通過(guò)的、人戶(hù)一致的適齡新生將按其戶(hù)籍遷入時(shí)間的先后順序安排入學(xué)，直至平南小學(xué)(平南校區)滿(mǎn)額;超出部分統籌至平吉校區。

　　2. 對平南小學(xué)(平南校區)每個(gè)戶(hù)籍(房產(chǎn))地址進(jìn)行排摸，五年內已有學(xué)生就讀(多胞胎、二孩除外)的，直接統籌至平吉校區。

　　3. 未被民辦小學(xué)錄取的屬于平南小學(xué)(平南校區)人戶(hù)一致的適齡新生，按照“人戶(hù)一致優(yōu)先、同類(lèi)排序靠后”的原則，直接統籌分配至平吉校區(由平吉校區在5月30日前發(fā)送驗證通知)。

　　念著(zhù)方案，王瑤想起自家的情況，她問(wèn)丈夫新買(mǎi)的這套房源入學(xué)名額是否被占用。丈夫寬慰她放心，中介知道他們的訴求，肯定都了解過(guò)情況。

　　但是，王瑤心里仍然不踏實(shí)，還是給韓偉發(fā)了微信，韓偉回復的“我來(lái)問(wèn)下”，瞬間讓她的心懸了起來(lái)。

　　確認后的消息讓她近乎崩潰：房東的二孩今年9月剛上平南小學(xué)，這也意味著(zhù)該戶(hù)籍(房產(chǎn))地址五年后才具備下一個(gè)入學(xué)名額，4年后即將升小學(xué)的王瑤家孩子將面臨兩種情況：統籌分配到平吉校區或另?yè)袼！?/p>

　　針對王瑤當前的情況，某知名中介公司學(xué)區房領(lǐng)域專(zhuān)家表示，運氣好的話(huà)，王瑤家的孩子可以被統籌分配到平吉校區，但概率很小，如果平吉校區滿(mǎn)員了，其將會(huì )被教委統籌分配到其他未招滿(mǎn)的學(xué)校。

　　這次置換，讓王瑤弄丟了她原本手握的學(xué)區房名額。

　　3

　　無(wú)解的溝通

　　對于太平洋提出的兩套解決方案，王瑤夫婦均予以拒絕，并堅持自己的兩點(diǎn)訴求，一是太平洋房屋賠償損失50萬(wàn)元;二是以公司名義進(jìn)行正式道歉。目前，這一糾紛依然無(wú)解。

　　于是，她與韓偉溝通，希望將情況告知房東，勸說(shuō)其同意終止交易。不過(guò)，三方會(huì )談中，房東以已經(jīng)買(mǎi)好房子為由拒絕了，如果王瑤執意終止交易，按照《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)(含居間)合同》除了需要支付賠償金外，還要按照房屋總價(jià)的20%支付違約金，僅此一項便高達266萬(wàn)元。

　　《國際金融報》記者了解到，20%的比例源自政府給到的網(wǎng)簽合同范本，這是行業(yè)通用且公認的違約金比例。有資深中介人士對記者表示，具體操作的時(shí)候會(huì )存在差額，很多業(yè)主會(huì )損失掉定金部分，拒付剩余違約金，這種情況下雙方往往會(huì )訴諸法律。

　　巨額的違約成本堵死了王瑤的后路，留給她的選擇似乎只剩下如期置換，那弄丟的學(xué)區房名額又該如何解決?

　　隨后幾天，王瑤夫婦輾轉與經(jīng)紀人、門(mén)店經(jīng)理、片區總監溝通，至今未有具體結果。

　　《國際金融報》記者據此向太平洋房屋方面求證，相關(guān)人員表示，客戶(hù)在交易過(guò)程中確實(shí)存在訴求沒(méi)有說(shuō)清楚的情況，現商議出兩個(gè)解決辦法，一是房東同意解約，退回王瑤的定金，太平洋房屋也可將5萬(wàn)元傭金退回;二是不終止合約，房東愿意適當降價(jià)來(lái)進(jìn)行交易，中介方配合變更合同。其稱(chēng)上述兩種方案均被拒絕，王瑤夫婦堅持向太平洋房屋索賠50萬(wàn)損失。

　　太平洋方面認為，“一單交易不會(huì )對公司業(yè)績(jì)產(chǎn)生影響，公司永遠將市場(chǎng)口碑和影響力放在第一位”，可以有“小額補償，但50萬(wàn)的要求不合理”。其表態(tài)，王瑤夫婦如對處理意見(jiàn)不滿(mǎn)意可以訴諸法律或相關(guān)部門(mén)。

　　王瑤方面否認了上述說(shuō)法，其提供的資料顯示，房東并未同意參與到協(xié)商中來(lái)，其在與王瑤的溝通中明確表態(tài)不會(huì )解約也不會(huì )適當降價(jià)。

　　王瑤堅持自己的兩點(diǎn)訴求，一是太平洋房屋賠償損失50萬(wàn)元;二是以公司名義進(jìn)行正式道歉。

　　盈科律師事務(wù)所全球合伙人郭韌表示，王瑤在交易中沒(méi)有做好盡調工作，要求中介承擔相應責任并不容易，需要舉證證明，這筆交易的出發(fā)點(diǎn)就是為了學(xué)區房，構成重大誤解申請撤銷(xiāo)合同。不過(guò)，即便如此，拿回定金依然不容易。

　　郭韌提醒，由于由于《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規定》中，明確規定房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶(hù)口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾。因此中介在宣傳時(shí)不能添加“學(xué)區房”的概念，家長(cháng)買(mǎi)學(xué)區房，一定要謹慎盡調，尤其是二手房，可以讓房東陪同到房屋所在的公安局查詢(xún)戶(hù)口情況，還可以到相關(guān)教育機構網(wǎng)站查詢(xún)招生政策情況。

　　上述知名中介公司學(xué)區房領(lǐng)域專(zhuān)家表示，學(xué)區房交易過(guò)程中存在核實(shí)不易的難題，建議買(mǎi)賣(mài)雙方可以在交易合同中增加一個(gè)補充協(xié)議，由賣(mài)家承諾學(xué)區名額未使用，“這將具備法律效應”。

　　王瑤的學(xué)區房糾紛依然無(wú)解……