近日，多地發(fā)文規范商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)，強調加大對商品房預售資金的監管力度，多措并舉保障預售資金更加安全、規范、高效使用。防止建設資金挪作他用，導致后續建設和配套設施資金不足，出現延期交房甚至爛尾現象。

　　加強監管

　　10月21日，北京市住建委官微披露，為強化行業(yè)紅線(xiàn)意識和底線(xiàn)思維，維護首都房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康秩序，保障群眾合法權益，統籌做好疫情防控和行業(yè)發(fā)展各項工作，北京市近日陸續啟動(dòng)住房限購政策執行、商品房預售資金監管、住房租賃合同備案三個(gè)專(zhuān)項檢查。

　　其中，強化預售資金監管，守住項目安全底線(xiàn)。要求重點(diǎn)圍繞開(kāi)發(fā)企業(yè)預售資金收存、支取、使用的及時(shí)性、合規性，監管銀行入賬監督和出賬審核，以及購房人貸款資金是否按規定發(fā)放至專(zhuān)用賬戶(hù)等情況開(kāi)展檢查，多措并舉保障預售資金更加安全、規范、高效使用，防范延期交房、樓盤(pán)爛尾等風(fēng)險。

　　北京市住建委指出，北京市2010年底出臺管理辦法，全面實(shí)施商品房預售資金監管，截至目前全市在途監管預售項目近千個(gè)，對保障商品房預售資金安全、防范樓盤(pán)爛尾發(fā)揮了積極作用。為規范開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售行為和監管銀行出入賬管理，市住房城鄉建設委會(huì )同人行營(yíng)業(yè)管理部、北京銀保監局組織各區職能部門(mén)于10月至12月在全市范圍內開(kāi)展預售資金監管專(zhuān)項檢查。

　　銀川將于12月1日起施行《銀川市新建商品房預售資金監管辦法(試行)》，以加強新建商品房預售資金的監督管理，確保預售資金用于商品房項目工程建設，防止建設資金挪作他用，導致后續建設和配套設施資金不足、出現延期交房甚至爛尾現象，從而保障購房人的合法權益。

　　保障資金安全

　　商品房預售資金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售商品房時(shí)，購房人按照合同約定支付的房?jì)r(jià)款，包括購房人支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的房?jì)r(jià)款。

　　從近期發(fā)布的監管相關(guān)內容看，規范地區將建立統一的新建商品房預售資金監管系統，對預售資金實(shí)施網(wǎng)絡(luò )化管理。

　　以銀川市為例，該地規定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要選擇資信良好、具備保證資金監管安全等條件的商業(yè)銀行作為監管銀行，設立新建商品房預售資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)，配合開(kāi)展監管業(yè)務(wù)。一個(gè)預售項目只允許設立一個(gè)監管賬戶(hù)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應在項目銷(xiāo)售區域內顯著(zhù)位置公示監管賬戶(hù)，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中注明監管賬戶(hù)等信息，協(xié)助購房人將房?jì)r(jià)款直接存入項目監管賬戶(hù)，不得直接收取任何性質(zhì)的房?jì)r(jià)款。購房人也應按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的交款方式、時(shí)限，將房?jì)r(jià)款直接存入合同中載明的監管賬戶(hù)。

　　監管銀行核實(shí)繳款信息后，將向購房人出具繳款憑證，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據繳款憑證為購房人換取交款票據。如購房人申請商品房貸款，按揭銀行將按照借款合同約定的時(shí)間和金額，把貸款直接劃轉至監管賬戶(hù)。

　　銷(xiāo)售壓力大

　　“銀十”漸入尾聲，房企“金九銀十”期間的促銷(xiāo)成果浮出水面，不少房企銷(xiāo)售金額同比增長(cháng)明顯。由于結轉存在時(shí)間差，銷(xiāo)售金額無(wú)法即刻轉成當期利潤及現金流，一些開(kāi)發(fā)商出于緩解資金壓力的目的，對部分項目的預售資金提前挪用。如果后續資金周轉出現問(wèn)題，可能會(huì )對項目建設造成影響。

　　四季度進(jìn)入全年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)沖刺期，房企銷(xiāo)售壓力增大。

　　中國證券報記者調研發(fā)現，為了促進(jìn)銷(xiāo)售，有的房企對所售項目進(jìn)行違規宣傳，首付分期付款等現象較常見(jiàn)。不少開(kāi)發(fā)商針對限購更為嚴格的商辦類(lèi)項目進(jìn)行大力宣傳，將本該一次性支付的房款，分兩年甚至更長(cháng)時(shí)間進(jìn)行銷(xiāo)售。有的開(kāi)發(fā)商提前將項目銷(xiāo)售給限購人群，幾年之后再進(jìn)行網(wǎng)簽。

　　對此，北京市住建委要求嚴格限購政策執行，落實(shí)房住不炒紅線(xiàn)。作為房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的核心關(guān)鍵措施，限購已從北京走向全國主要城市，對落實(shí)“房住不炒”的定位發(fā)揮了積極作用。檢查重點(diǎn)包括從業(yè)人員限購政策培訓及掌握情況;購房資格核驗材料留存情況;購房資格核驗信息填報情況;是否存在誘導、教唆、協(xié)助購房人騙取購房資格行為等。

　　中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，前9個(gè)月全國房地產(chǎn)調控政策發(fā)布次數達438次。從單月情況看，9月為35次，8月為32次，7月為32次，6月為31次。