“租金貸”納入監管、強化承租人權益保障

　　住房租賃行業(yè)迎發(fā)展新契機

　　住建部網(wǎng)站近日公布了《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》，在出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀活動(dòng)、法律責任等方面提出60多條規范措施，明確提出嚴控長(cháng)租公寓領(lǐng)域“高進(jìn)低出”“租金貸”等現象，規范住房租賃合同網(wǎng)簽備案，穩定各地租金水平。

　　業(yè)內人士認為，完善租購并舉的住房制度，更好發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，不僅是房地產(chǎn)長(cháng)效調控政策之一，通過(guò)規范市場(chǎng)穩定租賃關(guān)系，賦予租房者更多權利，也是避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的重要舉措。

　　“不得誘導使用租金貸”直指高風(fēng)險房屋租賃經(jīng)營(yíng)模式

　　2017年，住建部曾就《住房租賃和銷(xiāo)售管理條例》公開(kāi)征求意見(jiàn)，但因種種原因政策未能落地。而在最近幾年，隨著(zhù)我國住房租賃行業(yè)快速發(fā)展，過(guò)去只針對房東和租戶(hù)的法規已難以覆蓋對整個(gè)市場(chǎng)的指導和監管，行業(yè)也出現“長(cháng)租公寓平臺跑路”“租金貸”等問(wèn)題，影響租客和房東權益。

　　此次公布的《條例》征求意見(jiàn)稿提出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內容。

　　此外，《條例》征求意見(jiàn)稿還提出，商業(yè)銀行發(fā)放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過(guò)住房租賃合同期限。

　　在住房租賃行業(yè)，尤其是長(cháng)租公寓領(lǐng)域，“租金貸”問(wèn)題往往讓租戶(hù)防不勝防。新華財經(jīng)記者此前采訪(fǎng)到相關(guān)案例，杭州一租戶(hù)以每月2300元的價(jià)格，通過(guò)某長(cháng)租公寓企業(yè)租住一間合租房屋。在選擇付款方式時(shí)，平臺管家極力推薦“押一付一”的付款方式。該租戶(hù)說(shuō)，因剛畢業(yè)，收入少，相比“押一付三”，這一付款方式有很大吸引力。不過(guò)簽訂合同后，租戶(hù)才發(fā)現，密密麻麻的合同條款中有一項顯示，選擇“押一付一”的付款方式將自動(dòng)同某信托公司簽署貸款合同。

　　業(yè)內人士指出，“租金貸”就是長(cháng)租公寓平臺以租客租金的穩定性作為籌碼，從第三方貸款平臺獲取到貸款，之后用貸款去進(jìn)行投資活動(dòng)賺取高額利潤，而租客也就變?yōu)榱速J款人，租客支付租金也就成了還貸，一旦長(cháng)租公寓平臺投資行為出現問(wèn)題，那么由此產(chǎn)生的問(wèn)題是連貫的，從貸款平臺到租戶(hù)，以及房東都會(huì )受到牽連。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)，在租賃市場(chǎng)相對穩定的情況下，誘導使用“租金貸”風(fēng)險往往被掩蓋，一旦市場(chǎng)出現風(fēng)吹草動(dòng)，比如疫情會(huì )放大風(fēng)險，租賃企業(yè)資金鏈條斷裂，房東和承租人就都成為受害者。

　　目前市場(chǎng)上的長(cháng)租公寓平臺多采用以合同的形式從房東手里吸納房源，再以居間合同的形式撮合租戶(hù)與房東進(jìn)行租房交易。一方面，這種商業(yè)模式門(mén)檻較低，另一方面也使得平臺極力擴大市場(chǎng)規模以博取更高估值。

　　對此，《條例》中也明確了相關(guān)要求，對租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構明確區分，禁止住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員有哄抬租金、捆綁消費等擾亂市場(chǎng)秩序的行為。在服務(wù)與監督要求上，對于住房租賃企業(yè)支付房東租金高于租戶(hù)租金、收取租戶(hù)租金周期長(cháng)于房東租金周期的高風(fēng)險經(jīng)營(yíng)行為，房產(chǎn)管理名錄要將其列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，加強對租金、押金等經(jīng)營(yíng)情況等監管。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，此次政策對長(cháng)租公寓暴雷事件給予關(guān)注，其中對“高進(jìn)低出”和“長(cháng)收短付”等給予重點(diǎn)關(guān)注。“類(lèi)似規定有較積極的意義，若上述行為受到抑制，客觀(guān)上會(huì )減少長(cháng)租公寓暴雷風(fēng)險。”

　　加大對承租人權益保障強化行業(yè)政策扶持力度

　　新冠肺炎疫情對住房租賃市場(chǎng)影響仍在持續，相關(guān)風(fēng)險也在逐步暴露，出臺相關(guān)規范，進(jìn)一步保障承租人權益較為及時(shí)。

　　“一線(xiàn)城市中僅北京租房熱度環(huán)比持續上升，上海、廣州和深圳均出現程度不同的環(huán)比下滑現象。”58同城、安居客近日發(fā)布的《2020年8月份一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市租房趨勢報告》顯示，上海、廣州和深圳租房市場(chǎng)均處于降溫狀態(tài)，天津市租房熱度環(huán)比小幅上漲，成都、杭州和長(cháng)沙也都出現一定程度的環(huán)比下降情況。

　　此前，因甲醛超標問(wèn)題，住房租賃行業(yè)數次被推上風(fēng)口浪尖。在腫瘤研究權威機構——國際腫瘤研究所公布的致癌物列表中，甲醛屬于第1類(lèi)致癌物。按照世衛組織的相關(guān)標準，在封閉12小時(shí)的情況下，室內甲醛濃度應不高于0.1mg/m3。甲醛無(wú)色、無(wú)味，雖有刺激性，但不易被察覺(jué)，因此對人體傷害較大。

　　“意見(jiàn)稿對于往常出現的，例如出租房甲醛超標、出租人隨意進(jìn)入出租屋、任意提高租金等都做出了相應規定。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波說(shuō)，《條例》征求意見(jiàn)稿規定出租人未經(jīng)承租人同意擅自進(jìn)入租賃住房，甚至有可能會(huì )由公安機關(guān)依法給予治安管理處罰。要求承租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方面提高或者降低租金。為保障承租人的公共利益，規定可持住房租賃合同，按照有關(guān)規定申領(lǐng)居住證等，依法享受基本公共服務(wù)和便利。

　　《條例》征求意見(jiàn)稿還明確，出租人應為承租人提供必要的居住空間。廚房、衛生間、陽(yáng)臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住，市級以上地方人民政府應當規定必要的居住空間標準，明確符合當地實(shí)際的單間租住人數和人均租住面積。業(yè)內認為，這一要求將有效遏制群租房等亂象。

　　“總體來(lái)看，本次意見(jiàn)稿對于租賃的規范更為全面和細致，對于目前常見(jiàn)的侵害到租賃關(guān)系人的事項進(jìn)行了明確規范，還可更有效指導各地落實(shí)更為本地化的租賃類(lèi)政策。”張波說(shuō)。

　　針對“租金隨意漲”等問(wèn)題，根據《條例》征求意見(jiàn)稿，“直轄市、設區的市級人民政府應當建立住房租賃指導價(jià)格發(fā)布制度，對于租金上漲過(guò)快的，可以采取必要措施穩定租金水平。”

　　嚴躍進(jìn)說(shuō)，租金指導制度將加快建立，體現了政府對于租賃市場(chǎng)引導的導向，即形成地方“基準租金”的概念;租金公示制度將加快建立，后續各個(gè)區域和不同住房都會(huì )公布相關(guān)租金信息;同時(shí)，租金監管制度將加快建立。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，只有租賃市場(chǎng)穩定了，買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)才能穩定，盡管租賃市場(chǎng)存在部分亂象，但隨著(zhù)政策的重視，租賃市場(chǎng)穩定和回歸理性可以預期。