近日，長(cháng)沙市中院對“湖南省長(cháng)沙市開(kāi)福區佳陽(yáng)悅景馨都987戶(hù)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商地面停車(chē)位權屬”爭議，作出終審判決。210個(gè)規劃地面停車(chē)位的相關(guān)權益歸全體業(yè)主所有。

　　長(cháng)沙市佳陽(yáng)悅景馨都小區在2016年成立了業(yè)委會(huì )，2017年因與開(kāi)發(fā)商旗下的物業(yè)公司沒(méi)有談攏續簽合同，原物業(yè)公司退出小區管理事宜。此后，開(kāi)發(fā)商分別以地面停車(chē)位收益及歸屬問(wèn)題起訴業(yè)委會(huì )。三年經(jīng)歷五次庭審，小區地面車(chē)位的所有權最終判定歸業(yè)主所有。

　　佳陽(yáng)悅景馨都小區，位于長(cháng)沙開(kāi)福區，2007年，開(kāi)發(fā)商長(cháng)沙佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司向業(yè)主們交房、辦理入住。目前，小區987戶(hù)業(yè)主，同時(shí)規劃了210個(gè)地面停車(chē)位。

　　業(yè)主張金玲介紹：我們是一個(gè)老舊小區，小區沒(méi)有成立業(yè)委會(huì )之前，我們的物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商的子公司，所以以前的這些公共收益，包括地面(停車(chē)位)和電梯廣告全部都歸開(kāi)發(fā)商所有。

　　2016年9月，小區召開(kāi)了首屆業(yè)主大會(huì )，并成立了第一屆業(yè)委會(huì )，張金玲成為業(yè)委會(huì )主任。2017年6月，因新的物業(yè)合同談不攏，業(yè)主們與原小區物業(yè)長(cháng)沙佳陽(yáng)物業(yè)管理有限公司終止合作。

　　張金玲：只要有了業(yè)委會(huì )，前期的物業(yè)合同是自動(dòng)終止的，我們就還是要找開(kāi)發(fā)商的公司再去簽一個(gè)合同，但是在合同中很多事項達不成一致的意見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商自己跟社區、街道、住建局直接提出，要退出我們的物業(yè)管理，要我們另行聘請物業(yè)公司，通知我們三個(gè)月以?xún)日埖叫碌奈飿I(yè)公司交接。

　　隨后，業(yè)委會(huì )與另一家物業(yè)管理有限公司——富佳物業(yè)公司簽訂了新的物業(yè)服務(wù)合同。但令大家沒(méi)想到的是，2017年10月，開(kāi)發(fā)商佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司向富佳物業(yè)公司出具工作聯(lián)系函，要求富佳物業(yè)公司按照每輛車(chē)60元/月、將2017年度8月-10月代收的210個(gè)地面規劃停車(chē)位的使用費結算支付給佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司，以后按月支付。

　　為確認這210個(gè)地面規劃車(chē)位的收益權問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司將小區業(yè)委會(huì )訴至開(kāi)福區法院。

　　張金玲：很意外，因為我們業(yè)主包括我們業(yè)委會(huì )，都認為地面(停車(chē)位)都是屬于業(yè)主的。因為我們買(mǎi)了這里的房子，應該是它所有的權利都是隨著(zhù)我們買(mǎi)房子變更到我們的名下的。2018年的6月17日，開(kāi)福區法院是判我們業(yè)委會(huì )勝訴，駁回原告的訴訟請求。

　　開(kāi)發(fā)商上訴到長(cháng)沙中院后，長(cháng)沙中院發(fā)回重審，在重審前夕，開(kāi)發(fā)商撤訴。

　　本來(lái)小區業(yè)主以為這件事就此結束，2019年，開(kāi)發(fā)商又以車(chē)位所有權問(wèn)題將業(yè)委會(huì )訴至法庭。

　　張金玲：他這次起訴得不一樣了，不但是收益權，他是要車(chē)位的所有權，開(kāi)福區法院在2019年12月份判決地面停車(chē)位所有權歸開(kāi)發(fā)商所有，業(yè)委會(huì )敗訴。

　　一審法院認為，就爭議地面車(chē)位的所有權，雙方在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定，“未列入分攤面積的部位和設施設備產(chǎn)權和經(jīng)營(yíng)權歸出賣(mài)人所有。”

　　張金玲：我們買(mǎi)房子的時(shí)候，都簽過(guò)一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同中間有一個(gè)附件，本小區以下未列入分攤面積的部位和設施設備其產(chǎn)權和經(jīng)營(yíng)權歸出賣(mài)人所有，第一個(gè)是地下車(chē)庫;第二個(gè)就是室外地面停車(chē)位;第三個(gè)是會(huì )所;第四個(gè)是幼兒園;第五個(gè)是公共廁所，就是他起訴我們唯一的依據。2019年判我輸，我就在他的判的理由上面去找關(guān)鍵性的東西，去找我們的車(chē)位到底有沒(méi)有納入它的分攤面積。

　　業(yè)委會(huì )從長(cháng)沙市國土局調取了一份關(guān)鍵證據——長(cháng)沙商品房國有土地使用權宗地面積按戶(hù)分攤計算表。

　　張金玲：我們就核算一下，我們整個(gè)小區是41002平米，但是我們所有業(yè)主加起來(lái)有40461.86個(gè)平米，這一調出來(lái)就很明顯了，500多平方米沒(méi)有進(jìn)入我們(分攤的)，不在我們小區的規劃車(chē)位上面，在我們小區的一個(gè)小角落上面，在那個(gè)位置根本就不是規劃停車(chē)位。2020年，接到判決書(shū)以后，我們3月份提起上訴到中級人民法院。于2020年6月1日開(kāi)庭，9月19日，我接到中級人民法院的終審判決書(shū)，地面(車(chē)位)所有權是歸業(yè)主共同共有的，駁回開(kāi)發(fā)商的所有請求，駁回一審判決。

　　小區停車(chē)位的所有權一直是關(guān)注的焦點(diǎn)，佳陽(yáng)悅景馨都的業(yè)主們經(jīng)歷多次訴訟，最終勝訴，是否具有普適性?北京國浩律師事務(wù)所律師楊琨認為，還是需要根據各小區具體的情況來(lái)定，就佳陽(yáng)悅景馨都小區來(lái)說(shuō)，歸屬權的問(wèn)題在法律上很明晰。

　　楊琨：我認為目前的二審判決也是符合我們國家法律規定的。這個(gè)事例里邊反映出來(lái)的是《物權法》第74條第二款和第三款，只要是占用公共道路公共場(chǎng)地的車(chē)庫、車(chē)位就應當是屬于業(yè)主共有，除此之外，再有形成建筑物區分的專(zhuān)有部分的車(chē)位、車(chē)庫，當事人是可以通過(guò)約定來(lái)確定它的權屬。本案當中，因為業(yè)主調取了一個(gè)非常重要的證據，就是分攤面積計算表，由此可以確定這些車(chē)位所占用的土地是分攤到業(yè)主的每一戶(hù)的。那么由此也可以確定，這些車(chē)位它的占用土地應當是屬于公共的，適用的條款就應當是《物權法》的第74條，占用公共道路或者是其他公共場(chǎng)地的車(chē)庫、車(chē)位就應當屬于小區業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商是不擁有權益的。