建于上世紀70年代的勁松北社區，與北京最繁華的CBD相隔不過(guò)幾公里，這個(gè)城市細胞的數年之變或能成為超大型城市老舊小區的改造范本。
改變源于社區的一個(gè)大膽嘗試——引入社會(huì )資本參與小區改造。社會(huì )資本不僅支撐了部分改造資金，也承擔起缺失多年的物業(yè)角色。
引社會(huì )力量補缺口
2018年7月前，勁松北社區面臨著(zhù)老舊小區的通?。簾o(wú)物業(yè)管理、衛生差、停車(chē)亂、綠化無(wú)管護、治安事件頻發(fā)。在一張老照片中，社區的街面被軋爛，兩側店鋪外立面破舊。
“老舊小區改造最大的問(wèn)題就是錢(qián)。”街道城市管理辦公室主任何海軍說(shuō)，根據北京市老舊小區改造的補助標準，每平方米補助5786元，而經(jīng)測算，一平方米實(shí)際約需8400元。居民呼聲高的加裝電梯也面臨資金不足。每部電梯朝陽(yáng)區最高補助80萬(wàn)元，但根據管線(xiàn)改移的復雜程度，實(shí)際則需95萬(wàn)到130萬(wàn)元。
單靠政府補貼，無(wú)法完成量大面廣的老舊小區改造工程。最終的解決辦法是，“政府出一點(diǎn)，居民出一點(diǎn)，產(chǎn)權單位出一點(diǎn)，社會(huì )資本引進(jìn)一點(diǎn)，用這‘四個(gè)一點(diǎn)’補上缺口。”
各家企業(yè)就改造方案舉行了一場(chǎng)“路演”，由居民決定選擇哪家企業(yè)。最終，北京愿景明德管理咨詢(xún)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“愿景集團”)與勁松街道簽訂協(xié)議。
愿景集團投入3000萬(wàn)元，并與專(zhuān)業(yè)的責任規劃師、設計師、管理團隊多方協(xié)同作業(yè)，對勁松北社區的公共空間、服務(wù)業(yè)態(tài)、社區文化等4類(lèi)52項任務(wù)清單實(shí)施改造提升。
小區治理更加有序了。勁松北社區黨委書(shū)記陳波說(shuō)，以前小區管理只靠居委會(huì )14人，難以面面俱到，現在物業(yè)人手有77人，更像個(gè)“大管家”。除了日常的24小時(shí)安保和環(huán)境保潔，居民的各項服務(wù)需求只需一個(gè)電話(huà)，3分鐘受理，10分鐘內上門(mén)。
針對小區人口特點(diǎn)，物業(yè)還延伸出“物業(yè)+養老”的模式。勁松北社區有3605戶(hù)居民，其中37%是60歲以上的老年人，當獨居老人需要陪伴就醫、幫忙跑腿時(shí)，一個(gè)電話(huà)就能通過(guò)物業(yè)找到年輕人上門(mén)服務(wù)。
改造后的社區小公園，花草相間，景色怡人，小公園設置了桌椅、步道、乒乓球場(chǎng)和兒童娛樂(lè )設施。孩子玩耍、年輕人健身、老年人曬太陽(yáng)都有了去處。
企業(yè)回報多來(lái)源、運營(yíng)可持續
社會(huì )資本參與老舊小區改造少有先例。企業(yè)如何長(cháng)效運營(yíng)?社區與企業(yè)也在共同探索一條可持續發(fā)展之路。
目前，企業(yè)最主要的收益來(lái)自租金。愿景集團擁有對勁松北社區閑置低效的1600平方米空間20年的經(jīng)營(yíng)權。
緊鄰小區大門(mén)處，曾經(jīng)是危房的配套用房，如今成了居民的生活服務(wù)站。昔日破舊的自行車(chē)棚，配備了雙層停車(chē)架、智能充電樁和電子攝像頭。車(chē)棚北側改造后低價(jià)出租給“匠心工坊”便民商店，生鮮超市、早餐店入駐，還為居民提供保姆家政、家電清洗以及配鑰匙、換電池等服務(wù)。對百年義利等食品企業(yè)，以市場(chǎng)化標準收取租金。
愿景集團城市更新事業(yè)部高級經(jīng)理鄭旻硯曾在受訪(fǎng)時(shí)透露，低效閑置空間經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的租金收入占集團投資回報的46%，物業(yè)費占26%，停車(chē)費占19%，其他款項占9%。
以前，居民并沒(méi)有物業(yè)繳費的習慣，社區施行“先嘗后買(mǎi)”，居民感受到環(huán)境與服務(wù)提升后，覺(jué)得滿(mǎn)意，可在一年中任何時(shí)間繳費，逐步引導使用付費，最終實(shí)現物業(yè)服務(wù)長(cháng)期良性循環(huán)。
此外，街道設置為期3年的物業(yè)扶持期，通過(guò)政府購買(mǎi)服務(wù)的方式“扶一把”，幫助企業(yè)實(shí)現一定期限內的投資回報平衡。
匯民意民智 共建共享
物業(yè)服務(wù)于居民，居民也是物業(yè)服務(wù)的建言者。勁松北社區率先成立了物管會(huì )，鼓勵居民對改造后的物業(yè)管理、便民服務(wù)等問(wèn)題進(jìn)行集中商議、共建共享。事前征求意見(jiàn)，事中監督，事后養護，居民全程參與。
72歲的朱振曾在改造中提出自己的看法，作為41年的老居民，他對小區再熟悉不過(guò)了。他反對在小區馬路靠外側方向安裝長(cháng)椅。“老人曬太陽(yáng)喜歡把腿抬起來(lái)晃，車(chē)輛經(jīng)過(guò)有安全隱患。”他的意見(jiàn)最終得到采納。
在更細微處，社區的有機更新依然吸納“身邊人”：新建的理發(fā)店由曾在社區露天理發(fā)20多年的社區居民申師傅夫婦低價(jià)租用，原有車(chē)棚看車(chē)人被聘用為保潔人員。
北京市住房和城鄉建設委員會(huì )提出，老舊小區綜合整治要注重惠民實(shí)效，做到應改盡改。勁松北社區的探索之路，也是北京精細化管理的有益嘗試。2020年5月1日起施行的《北京市物業(yè)管理條例》，將“支持社會(huì )資本參與老舊小區綜合整治和物業(yè)管理”寫(xiě)入其中。
按照國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》，我國2020年新開(kāi)工改造城鎮老舊小區3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶(hù);到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制。
勁松北社區的“美好會(huì )客廳”，迎接了來(lái)自全國各地的參觀(guān)者。何海平說(shuō)，目前看來(lái)，勁松模式是有效可復制的，已經(jīng)推廣到北京石景山、大興等地的老舊小區。(見(jiàn)習記者 張藝)
