在芳城園三區3號樓住了20年的付友銀，第一次在家里瞧見(jiàn)了可視化門(mén)禁。工作人員正在向住戶(hù)介紹門(mén)禁使用方法。（ 潘之望 攝）
增設電梯、增加可視化門(mén)禁、補建立體停車(chē)樓、打造屋頂花園……當居民面前的“菜單”越來(lái)越豐富，北京的老舊小區改造也不再只是簡(jiǎn)單的一個(gè)“改”字。
2017年，北京市啟動(dòng)新一輪老舊小區綜合整治試點(diǎn)。4年間，全市累計確認了396個(gè)老舊小區綜合整治項目，涉及3301棟住宅樓、居民31.5萬(wàn)戶(hù)，居民調查滿(mǎn)意度達到90%以上。
從政府“端菜”到居民“點(diǎn)菜”
“天是那么高，那么藍，那么亮，……西山北山的藍色都加深了一些，每天傍晚還披上各色的霞帔。”
北京的四季中，秋天是最迷人的，是老舍筆下人間的天堂。站在自家的客廳，今年60歲的付友銀推開(kāi)窗戶(hù)，眺望著(zhù)遠方的天際線(xiàn)，“10月里開(kāi)窗，住得才舒坦。”
方莊，是本市第一個(gè)帶有試驗性質(zhì)的現代化住宅區，始建于上世紀90年代初的芳古園、芳城園、芳群園和芳星園四個(gè)小區，曾有著(zhù)“古城群星”的美稱(chēng)。付友銀的家就在芳城園三區3號樓。在樓里住了20年后，孩子長(cháng)大獨立了，3號樓也“變老”了。“其他都能湊合，就是外墻沒(méi)有保溫層，天一冷就特難過(guò)，壓根兒不能開(kāi)窗戶(hù)。”付友銀指著(zhù)身上的薄毛衣說(shuō)，擱一年前，這個(gè)日子在家得穿厚外套。
客廳的墻上，溫度計的指針正指向22攝氏度。“剛進(jìn)場(chǎng)時(shí)，樓體的外立面基本褪了色，屋面防水和上下水管道的破損也很?chē)乐亍?rdquo;施工方北京建工三建公司芳城園三區改造項目項目經(jīng)理賈海忠對老樓的舊貌印象深刻。2019年3月，芳城園三區老舊小區綜合改造工程正式動(dòng)工，涉及7棟樓、11萬(wàn)平方米、超千戶(hù)住戶(hù)，改造內容包括樓本體節能改造、屋面防水、上下水管道、樓內公共區域改造、小區道路改造、架空線(xiàn)入地、景觀(guān)改造提升等8大項。
“改什么、怎么改、何時(shí)改，每一步都會(huì )提前征求居民的意見(jiàn)。”付友銀笑著(zhù)說(shuō)，8項改造全都是居民選出來(lái)的，“比如這個(gè)可視化門(mén)禁系統，就是咱自選的。”
2017年，在“十二五”時(shí)期老舊小區綜合整治工作基礎上，北京提出將中心城區老舊小區綜合整治工作與“疏解整治促提升”專(zhuān)項行動(dòng)相結合，啟動(dòng)了新一輪老舊小區綜合整治試點(diǎn)，并于2018年印發(fā)《老舊小區綜合整治工作方案(2018-2020年)》。
不同于過(guò)去整齊劃一的改造方式，這一版工作方案中提出，老舊小區綜合整治內容采用“菜單式”，居民可以“點(diǎn)菜”。每個(gè)納入整治范圍的老舊小區，除了諸如抗震加固、節能改造、樓體外面線(xiàn)纜規整等基礎類(lèi)改造外，還可以根據業(yè)主意愿自選改造內容，如增設電梯、補建停車(chē)位、太陽(yáng)能應用等。
“我們總結為六有：即組織實(shí)施有章法、整治內容有菜單、資金籌措有探索、長(cháng)效管理有機制、審批流程有簡(jiǎn)化、項目實(shí)施有跟蹤。”市住建委相關(guān)負責人表示。
自下而上重民意求共識
微風(fēng)吹過(guò)，架松公園木質(zhì)廊架下的彩色風(fēng)車(chē)緩緩轉了起來(lái)，廊架前的小廣場(chǎng)上，曬太陽(yáng)的老人互相道著(zhù)生活里的細碎日常，就像過(guò)去的大院生活，人與人之間透著(zhù)股熟絡(luò )。這就是勁松北社區，本市首個(gè)嘗試引入社會(huì )資本參與改造的老舊小區。
2018年，街道以勁松一、二區為試點(diǎn)，引入社會(huì )資本，探索推進(jìn)老舊小區綜合整治和有機更新。“社區改造方案、物業(yè)企業(yè)的選擇、物業(yè)服務(wù)標準的制定，每一次都是從議事規則中走出來(lái)的。”改造方負責人介紹，改造啟動(dòng)前，由居委會(huì )牽頭，通過(guò)包樓問(wèn)需，對2380位社區居民進(jìn)行了大調研。調研結果顯示，居民提出最多的是小區綠化、環(huán)境和衛生較差，其次是社區整體老舊和停車(chē)管理混亂。這其中，老年人和青年人的需求又有所不同，老年人更傾向增設菜市場(chǎng)、社區食堂、理發(fā)店、生活超市，而年輕人更傾向于增加社區健身房、代收快遞點(diǎn)、社區圖書(shū)館和咖啡廳。“考慮到四成居民都是老人，我們選擇增加更多開(kāi)放空間。”
無(wú)論是居民“點(diǎn)菜”還是按需決策，一件件實(shí)事背后，反映的是老舊小區綜合整治工作方式的創(chuàng )新：從自上而下轉為自下而上。“老舊小區公共空間狹小，居民訴求又趨于多元，意見(jiàn)往往很難統一。但正是因為如此，我們才更得完善群眾參與機制，積極做好居民工作，努力實(shí)現老舊小區的共建、共治、共享。”上述負責人表示，4年來(lái)，本市老舊小區綜合整治按照“先慢后快、明晰權責、凝聚共識、守住底線(xiàn)”的要求，突出精治共治，整治內容更加扣緊居民訴求。
精治共治讓老樓有機更新
根據披露數據，2017年至2020年，北京市累計確認396個(gè)老舊小區綜合整治項目，涉及住宅樓3301棟、居民31.5萬(wàn)戶(hù)，居民調查滿(mǎn)意度達到90%以上。具體看，這一輪老舊小區綜合整治實(shí)現拆除違法建設4.5萬(wàn)平方米，節能改造353.42萬(wàn)平方米，樓體清洗粉刷241.2萬(wàn)平方米，綠化補建15.9萬(wàn)平方米，架空線(xiàn)入地管廊建設14.1萬(wàn)米等。
今年4月，七部門(mén)又聯(lián)合印發(fā)了《2020年老舊小區綜合整治工作方案》，強調要做好前期準備，抓好過(guò)程管理，探索老舊小區綜合整治后長(cháng)效管理機制。部分老舊小區綜合整治正在探索居民出一點(diǎn)、企業(yè)投一點(diǎn)、產(chǎn)權單位籌一點(diǎn)、補建設施收益一點(diǎn)、政府支持一點(diǎn)等“多個(gè)一點(diǎn)”方式的資金籌措模式。
“改造完后，還得推動(dòng)促進(jìn)老舊小區自我造血、有機更新，讓老樓持續煥發(fā)活力。”
