住房市場(chǎng)體系建設工作，著(zhù)力點(diǎn)應當放在如何更好地發(fā)揮住房的居住功能，發(fā)揮住房在廣大居民追求美好生活中的積極作用。

　　住房保障體系建設，無(wú)疑是“十四五”房地產(chǎn)問(wèn)題的重中之重。市場(chǎng)的交給市場(chǎng)，政府的交給政府，充分發(fā)揮“兩只手”的作用，是房地產(chǎn)市場(chǎng)步入健康有序發(fā)展軌道的關(guān)鍵。

　　中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正3日在住房城鄉建設部召開(kāi)座談會(huì )。他指出，要加強“十四五”時(shí)期住房發(fā)展頂層設計，研究好住房市場(chǎng)和住房保障兩個(gè)體系，更好發(fā)揮規劃的導向作用。完善相關(guān)法規和政策，加強日常監管，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　雖然此前也反復強調加強住房保障體系建設，建立多層次的住房保障體系，更好地滿(mǎn)足不同層次居民的住房需求，但是工作的著(zhù)力點(diǎn)還是放在了住房的市場(chǎng)化發(fā)展上。特別是地方，為了更多地從土地上拿收益、從房地產(chǎn)市場(chǎng)爭利益，并沒(méi)有真正重視住房保障體系建設，沒(méi)有把解決中低收入階層的住房問(wèn)題放到突出位置。即便加大棚戶(hù)區改造等方面的力度，也更多的是從自身利益出發(fā)。因此，住房的保障體系總體上沒(méi)有得到有效建立。

　　住房的保障體系建設不好，中低收入階層的住房問(wèn)題不解決，要想全面推行住房市場(chǎng)化，顯然是不切實(shí)際的，也是會(huì )帶來(lái)很大問(wèn)題的。給各方利益綁架的住房市場(chǎng)化，就會(huì )成為一種利益工具，而不是房地產(chǎn)市場(chǎng)在市場(chǎng)調節下走向公平的手段。為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾那么多、那么激烈，最根本的一點(diǎn)就是扭曲的住房市場(chǎng)體系和不完善的住房保障體系并存，且嚴重分裂，無(wú)法真正對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，導致房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾激化。

　　也正因為如此，中央提出要在“十四五”重點(diǎn)研究好住房市場(chǎng)和住房保障兩個(gè)體系，是繼“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位之后，落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效機制抓住的又一重點(diǎn)，或者說(shuō)又一個(gè)牛鼻子。“房住不炒”定位，是讓房子回歸居住屬性，而不是投資炒作。但是，居住又分購買(mǎi)和租賃兩種形式，購買(mǎi)商品房是解決居住問(wèn)題的重要手段，租賃住房也是解決居住問(wèn)題的重要手段。如果只買(mǎi)不租，或者居民有租房需求，卻沒(méi)有租房供應，那同樣不能真正落實(shí)好“房住不炒”定位，不現實(shí)的人人購房會(huì )導致房?jì)r(jià)只能居高不下，并積蓄很大的房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力，直至泡沫破裂。

　　住房市場(chǎng)體系建設，客觀(guān)地講，按照目前已經(jīng)出臺的政策，已能夠比較好地覆蓋整個(gè)市場(chǎng)，特別是“房住不炒”定位，已經(jīng)為住房市場(chǎng)體系建設明確了方向，那就是住房市場(chǎng)體系建設必須以滿(mǎn)足居民住房為基本目標，而不是將住房作為投資品。住房的投資功能，只能建立在居住之上，在滿(mǎn)足居住的條件下體現投資價(jià)值。脫離居民的住房投資，就可以認為是炒房，就要嚴格控制和打擊。因此，“十四五”期間，住房市場(chǎng)體系建設工作，著(zhù)力點(diǎn)應當放在如何更好地發(fā)揮住房的居住功能，發(fā)揮住房在廣大居民追求美好生活中的積極作用。居民手中多余的錢(qián)，可以用于文化、旅游等高水平、高質(zhì)量生活需求，也可以用于股市等方面的投資，但決不能用于住房投資。從長(cháng)效管理的角度出發(fā)，在“十四五”，對居民擁有的住房問(wèn)題，應當將二套作為“分水嶺”，只要居民家庭超過(guò)兩套住房，就征收高額稅收，且在轉讓和贈予時(shí)，也要加收高額稅收，遏制居民過(guò)度投資商品房，也避免商品房出現供需之間的嚴重不協(xié)調、不對稱(chēng)，造成資源的巨大浪費。未來(lái)的城市住房，土地供應是一個(gè)大問(wèn)題，必須把存量房用好。

　　住房保障體系建設，無(wú)疑是“十四五”房地產(chǎn)問(wèn)題的重中之重。市場(chǎng)的交給市場(chǎng)，政府的交給政府，充分發(fā)揮“兩只手”的作用，是房地產(chǎn)市場(chǎng)步入健康有序發(fā)展軌道的關(guān)鍵。住房保障體系怎么建設，在于兩大方面。一是穩定房?jì)r(jià)，讓中產(chǎn)階層能夠通過(guò)自身努力購買(mǎi)住房，即便當“房奴”，也要當得不十分痛苦。這就要求決不能讓房?jì)r(jià)繼續上漲，且能在目前的價(jià)格基礎上，有所下降，從而給中產(chǎn)階層更多買(mǎi)房的機會(huì )。當然，這只能是允許少部分中產(chǎn)階層購買(mǎi)，而不是所有的中產(chǎn)都能輕松買(mǎi)房。如果這樣，房?jì)r(jià)上漲的內在動(dòng)力就壓不下去;二是加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展步伐，建立覆蓋全員的、多層次的住房租賃市場(chǎng)，讓不同層次的居民，尤其是中低收入階層、新市民等能夠通過(guò)住房租賃市場(chǎng)，租賃到自己滿(mǎn)意的住房。如果新租住房能夠滿(mǎn)足年輕人結婚、生孩等方面的需要，相信會(huì )有更多的人加入到租房的隊伍中來(lái)。顯然，需要政府和社會(huì )投資者都能進(jìn)入房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，都能提供居民需要的租房，而不只是社會(huì )投資者從事住房租賃業(yè)務(wù)，政府不參與。要想確保低收入人群和新市民的住房需要，政府必須進(jìn)入。否則，租房市場(chǎng)會(huì )有缺陷。

　　總之，“十四五”期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì )按照中央提出的兩個(gè)體系建設，更好地落實(shí)“房住不炒”定位，切實(shí)解決廣大居民的住房問(wèn)題，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。