近年來(lái)，中國樓市見(jiàn)頂了、退潮了的聲音此起彼伏，尤其是在疫情一度重創(chuàng )樓市的背景下，這種聲音被進(jìn)一步放大。但最新的數據顯示，我國商品房不僅沒(méi)有崩盤(pán)，銷(xiāo)售額還創(chuàng )出新高。
中國樓市，究竟是退潮還是漲潮?我國房?jì)r(jià)，到底是高是低?對于廣大的主體開(kāi)發(fā)商而言，在目前的環(huán)境下，他們的命運如何?有沒(méi)有裸泳者?他們又該如何從自身出發(fā)，保證整體樓市的平穩健康發(fā)展?
商品住宅銷(xiāo)售額創(chuàng )新高，優(yōu)質(zhì)房源活力不減
9月16日，隨著(zhù)國家統計局的最新數據出爐，地產(chǎn)圈人士紛紛發(fā)文表示意想不到。
數據顯示，1—8月份，我國銷(xiāo)售面積98486萬(wàn)平方米，同比下降3.3%。但與此同時(shí)，我國商品房銷(xiāo)售額96943億元，增長(cháng)1.6%；其中，住宅銷(xiāo)售額86769億元，同比增長(cháng)4.1%。
僅僅從前8個(gè)月來(lái)看，我國商品房及住宅的銷(xiāo)售額已超去年同期，已創(chuàng )出歷史新高。
橫向對比來(lái)看，在今年1—8月份，全國固定資產(chǎn)投資(不含農戶(hù))同比下降0.3%；社會(huì )消費品零售總額238029億元，同比下降8.6。對比這些金額較大的經(jīng)濟板塊來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)可謂是一枝獨秀，表現十分搶眼。
而且，我國房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的回正，是建立年初樓市成交深跌的基礎之上，中國樓市經(jīng)歷了一波出人意料的巨大反彈。今年1—2月，我國商品房銷(xiāo)售面積同比下降39.9%，銷(xiāo)售額同比下降35.9%，僅僅6個(gè)月后，從前8月的數據看，我國商品房銷(xiāo)售面積降幅就縮小了36.6個(gè)百分點(diǎn)，而銷(xiāo)售額則出現了37.5個(gè)百分點(diǎn)的變動(dòng)。
據此，多位業(yè)內人士預測，今年我國房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售仍然有望創(chuàng )造新的歷史。而在今年初，多家行業(yè)機構一度預測我國房地產(chǎn)銷(xiāo)售額將下降5%—10%。
此前，樓市見(jiàn)頂的聲音不斷出現，但在疫情沖擊之下，樓市成交反而創(chuàng )出新高。
正所謂水漲船高。在整體市場(chǎng)見(jiàn)好的局勢下，龍頭房企們的業(yè)績(jì)更快得到修復、增長(cháng)。中指研究院監測顯示，前8月銷(xiāo)售額在500億—1000億元的房企共有26家，銷(xiāo)售額均值為655.2億元，同比增長(cháng)5.5%，超過(guò)全國平均漲幅；銷(xiāo)售額在200億—500億元的房企共有34家，銷(xiāo)售額均值為319億元，同比增長(cháng)6.4%，也高于全國平均水平。
泰禾無(wú)疑是今年備受關(guān)注的房企，今年以來(lái)，其債務(wù)風(fēng)波一度撲朔迷離。但隨著(zhù)整體市場(chǎng)形勢的好轉，泰禾的命運也出現了一定的轉機。
首先，據公布，泰禾與萬(wàn)科簽訂股權轉讓框架協(xié)議，泰禾將轉讓19.9%股份予萬(wàn)科，轉讓價(jià)格為每股4.9元，對應總對價(jià)約為24.27億元。當然，協(xié)議的最終履行有待于達成一些前置條件，但無(wú)疑，這一消息也有助于改善泰禾的環(huán)境。
其次，進(jìn)入金九銀十以來(lái)，泰禾的部分項目以實(shí)景現房、過(guò)硬的產(chǎn)品力打動(dòng)購房者，交易漸趨活躍。以其位于北京豐臺的泰禾金府大院為例，該項目在9月第二周銷(xiāo)售了22套，總銷(xiāo)售面積6165平方米，總銷(xiāo)售額為3.91億元，占當周北京全部商品房成交額的1/15，成為北京單周成交金額冠軍。
在改善性需求逐漸成為主流的一線(xiàn)樓市，人們對好房子仍舊情有獨鐘，這也恰是主打“新中式、匠心精品、高端改善”賣(mài)點(diǎn)的泰禾院系產(chǎn)品逆市順?shù)N的關(guān)鍵所在。
“市場(chǎng)的各層面都在發(fā)生變化，這表明，樓市的整體環(huán)境依然有積極因素”，易居克而瑞城市發(fā)展部副總經(jīng)理繆萌表示，從根本上看，這一切還是因為中國樓市仍有驅動(dòng)力。
企業(yè)被點(diǎn)贊：土地儲備雄厚，發(fā)展脈絡(luò )清晰
樓市的反彈究竟是怎樣發(fā)生的?
當然，盡管樓市出現了一定的回潮，但目前來(lái)看，樓市并非全面復蘇。從市場(chǎng)上看，有一些企業(yè)隨著(zhù)資金鏈的斷裂，已經(jīng)回天乏力，最終是人去樓空。如此前在北京海南等地重金布局商旅地產(chǎn)的一家房地產(chǎn)公司，由于資不抵債，其負責人已經(jīng)跑到國外避債，旗下多個(gè)項目爛尾。
與此相比，從泰禾的遭遇來(lái)看，樓市的基本邏輯似乎還在。
日前，在萬(wàn)科2020年中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，萬(wàn)科總裁、首席執行官祝九勝在回應為何戰略入股泰禾時(shí)表示，“在出現債務(wù)到期的情況下，泰禾確實(shí)也找了萬(wàn)科在內的不同的人一起探討怎么來(lái)做，當然萬(wàn)科也是帶條件的去介入這個(gè)事情，泰禾的底子還是不錯的，還是要一起想辦法的。”
業(yè)內人士介紹，萬(wàn)科所說(shuō)的“泰禾的底子”，其實(shí)是指泰禾的土地儲備。
大華會(huì )計師事務(wù)所合伙人肖立杰介紹，根據會(huì )計準則相關(guān)規定，存貨以歷史成本和可變現凈值中的低值計量，從房企而言，在目前的市場(chǎng)條件下，大都是按歷史成本計量。
根據我國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監測數據顯示，近年來(lái)我國地價(jià)是不斷攀升的。尤其是在2019年以前，我國住宅地價(jià)基本上保持一定幅度的上漲。從泰禾的土地儲備時(shí)間來(lái)看，其拿地也基本發(fā)生在2019年以前。
這意味著(zhù)，從實(shí)際價(jià)值而言，泰禾的實(shí)際貨值金額應大于目前的存貨價(jià)值。2019年，泰禾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入218.54億元，結轉面積94.50萬(wàn)平方米，結轉價(jià)格為23000元/平方米。
繆萌表示，土地溢價(jià)、樓市反彈的背后根本上還是城鎮化的紅利，隨著(zhù)城鎮化的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然有前行的動(dòng)力，尤其是一些人口涌入較多的城市。一方面，隨著(zhù)城市的發(fā)展尤其是城市基礎設施的完善，土地價(jià)值必然會(huì )增值；另一方面，隨著(zhù)人口城鎮化的推進(jìn)，土地城鎮化的價(jià)值又得以釋放。
針對這一脈絡(luò )，房企們也在立足于其產(chǎn)品特性、傳統優(yōu)勢等，進(jìn)行優(yōu)化布局，以確保供需兩端的匹配度。以泰禾為例，在區域布局上，其堅持深耕核心一線(xiàn)城市、全面布局二線(xiàn)城市，選擇性進(jìn)入核心城市及城市群，其實(shí)際的土地儲備基本分布于長(cháng)三角、珠三角、京津冀，意在獲得更大的發(fā)展動(dòng)能。
上述業(yè)內人士指出，從土地端的溢價(jià)到需求端的匹配，最終實(shí)現土地城鎮化與人口城鎮化的良性循環(huán)，房企才能迎來(lái)真正的成長(cháng)，整體樓市才能確保健康平穩發(fā)展。
立足政策與市場(chǎng)，創(chuàng )新升級蓄勢待發(fā)
縱然基本邏輯尚未改變，但市場(chǎng)和政策形勢已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，整體市場(chǎng)風(fēng)險在不斷增大，房企生存的空間在逐步受到限制。
繆萌進(jìn)一步表示，在目前的政策市場(chǎng)環(huán)境下，樓市需求發(fā)生了變化，一是首套剛需群體依然龐大，另外，部分剛性改善需求也在擇機入市，目前在出手購房的主要是這部分群體。
從市場(chǎng)來(lái)看，部分知名房企通過(guò)大幅降價(jià)策略，今年以來(lái)持續取得較好的銷(xiāo)售；與此同時(shí)，主打改善需求的北京泰禾金府大院等精品項目也斬獲頗豐。
“在當前的市場(chǎng)背景下，對于地產(chǎn)商而言，單純追求數量的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，現在需要高質(zhì)量發(fā)展”，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)、首都經(jīng)濟貿易大學(xué)教授趙秀池表示，高質(zhì)量產(chǎn)品是企業(yè)的生命，唯有質(zhì)量過(guò)得硬，符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，才能在市場(chǎng)上有一席之地，實(shí)現項目?jì)r(jià)值的提升。
泰禾顯然深諳此道。通過(guò)持續多年深耕“新中式院子”的精品戰略，可以說(shuō)，泰禾院子已成為行業(yè)的領(lǐng)軍品牌。
在中國房地產(chǎn)行業(yè)，鮮有像泰禾這樣品牌IP深入人心的房企，以至于一提到院子、新中式，就會(huì )想到泰禾，這種品牌記憶對消費者心智資源的占有，就如同“可口可樂(lè )”幾乎是“可樂(lè )”的代名詞一樣。這恰是泰禾最寶貴的無(wú)形資產(chǎn)。
日前，在萬(wàn)科的業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，萬(wàn)科總裁、首席執行官祝九勝也強調，泰禾的產(chǎn)品力是打動(dòng)萬(wàn)科入股的另一因素。
但這只是重要立足點(diǎn)，對于房企而言，還要在更大的層面不斷轉型升級。
近年來(lái)，我國人口城鎮化出現了一定的減緩。國家統計局數據顯示，從2017年到2019年，常住人口城鎮化率分別增長(cháng)了1.17、1.06、1.04個(gè)百分點(diǎn)，而同期戶(hù)籍人口城鎮化率分別增長(cháng)了1.15、1.02、1.01。一方面，這兩個(gè)數字均呈現出下降的趨勢；另一方面，常住人口城鎮化快于戶(hù)籍人口城鎮化。
浙江大學(xué)土地管理系主任吳宇哲教授表示，在我國城鎮化進(jìn)程中，由于房?jì)r(jià)不斷高漲，住房、社會(huì )保障等成本過(guò)高，導致很多人進(jìn)了城卻難以安家、難以落戶(hù)。
在這一局面下，“房住不炒”已成為我國樓市調控政策的主基調。對于房企而言，來(lái)自政策面的壓力也是不斷增大。
8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效機制，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理規則，首次對房地產(chǎn)企業(yè)提出了“三條紅線(xiàn)”，即負債過(guò)高的房企融資將受到限制。
趙秀池認為，三道紅線(xiàn)限制融資目的在于限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)度融資，降低金融杠桿的作用，以防止房地產(chǎn)過(guò)度投資。嚴格的資金管控下，企業(yè)投資成本上升，市場(chǎng)競爭將加劇。
此外，8月26日，住房和城鄉建設部在北京召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)工作會(huì )商會(huì )，強調要提高政治站位，毫不動(dòng)搖堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。要堅持問(wèn)題導向，精準施策，從源頭上解決問(wèn)題；住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供應，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房；要整頓規范市場(chǎng)秩序。
趙秀池表示，從政策面及市場(chǎng)面來(lái)看，對于任何房企而言，要想真正立足，必須實(shí)現全面升級發(fā)展，全面建立綜合優(yōu)勢，包括打造更加穩健的資金鏈，任何重要環(huán)節的缺失都可能是致命的。
按照此前的框架協(xié)議，萬(wàn)科團隊目前應該在對泰禾進(jìn)行盡調。從長(cháng)遠來(lái)看，即使在資本重建、強強聯(lián)合之后，泰禾還需要進(jìn)一步揚長(cháng)避短，不斷乘風(fēng)破浪。
這一市場(chǎng)上極具標志性事件的最終走向，顯然還要拭目以待。
