截至今年9月末，富力地產(chǎn)現金短債比約為0.46，凈負債率為179.73%，房企監管“兩條紅線(xiàn)”被雙雙觸碰

　　出售旗下物流園資產(chǎn)、發(fā)行高息票據、配售新H股……近段時(shí)間以來(lái)，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(下稱(chēng)富力地產(chǎn)，2777.HK)頻頻動(dòng)作。而在這一系列舉動(dòng)的背后，或暗合富力地產(chǎn)資金趨緊的狀況。

　　據三季報顯示，截至今年三季度末，富力地產(chǎn)貨幣資金為359.50億元，較上年末減少6.47%;其流動(dòng)資產(chǎn)為3245.78億元，較上年末微增0.28%;流動(dòng)負債合計為2381.04億元，較上年末增加16.54%。同時(shí)，該公司流動(dòng)比率已由2019年末的1.58下落到1.36，其流動(dòng)性堪憂(yōu)，短期償債能力走弱。

　　另外，截至2020年9月30日，該公司短期借款為93.48億元，較上年末減少34.41%;應付票據為34.36億元，較上年末增加44.47%;一年內到期的非流動(dòng)負債為659.23億元，較上年末增加29.55%。粗略計算，富力地產(chǎn)的現金短債比約為0.46，凈負債率為179.73%，房企監管“兩條紅線(xiàn)”被雙雙觸碰。

　　富力地產(chǎn)今年以來(lái)股價(jià)走勢(港元/股)

數據來(lái)源：wind

　　凈負債率攀升

　　作為中國知名的物業(yè)發(fā)展商之一，經(jīng)過(guò)二十余年高速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已成為富力地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，除地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外，該公司還在酒店發(fā)展、商業(yè)運營(yíng)、物業(yè)服務(wù)及設計建造等領(lǐng)域多元化發(fā)展。

　　富力地產(chǎn)曾被稱(chēng)為“華南五虎之首”，但其現金吃緊問(wèn)題，并不是近段時(shí)間才出現。查閱近幾年財報，《投資時(shí)報》研究員發(fā)現，2012年至2019年，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所用凈現金均為流出狀態(tài)。具體來(lái)看，2016年—2019年，富力地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現金流分別為-33.38億元、-72.87億元、-86.17億元、-241.45億元;對應各年度資產(chǎn)負債率分別為79.31%、78.23%、80.92%、81.33%。

　　從數據來(lái)看，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所用凈現金呈現持續凈流出狀態(tài)，且在2019年達到近幾年的凈流出的峰值。而在這四年中，富力地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率也呈現緩慢增長(cháng)態(tài)勢。

　　值得注意的是，在2019年年報中，該公司表示“自2019年中期開(kāi)始降低凈資產(chǎn)負債比率，為維持穩健的流動(dòng)資金，集團持有384.4億元現金結余以解決可預見(jiàn)的需求，并保持足夠的現金水平”。

　　但是，時(shí)至2020年6月30日，富力地產(chǎn)已將降負債確定為“未來(lái)的另一項重要目標”，并明確“要從處理到期債務(wù)及管理資產(chǎn)負債率水平兩方面改善集團的財務(wù)狀況”。

　　時(shí)至今年三季度末，富力地產(chǎn)貨幣資金為359.50億元，較上年末減少6.47%;流動(dòng)資產(chǎn)合計為3245.78億元，較上年末微增0.28%;流動(dòng)負債合計為2381.04億元，較上年末增加16.54%。從流動(dòng)比率指標來(lái)看，已經(jīng)由2019年末的1.58下落到1.36?？梢?jiàn)，富力地產(chǎn)短期償債能力走低。

　　另外，值得注意的是，截至2020年9月30日，富力地產(chǎn)的短期借款為93.48億元，較上年末減少34.41%;應付票據為34.36億元，較上年末增加44.47%;合同負債為561.45億元，較上年末增加44.33%;一年內到期的非流動(dòng)負債為659.23億元，較上年末增加29.55%。

　　從上述數據粗略計算，可以發(fā)現，富力地產(chǎn)現金短債比約為0.46，已經(jīng)觸碰房企監管“一條紅線(xiàn)”。由于，三季報沒(méi)有顯示預收款項金額，故無(wú)法計算其剔除預收款后的資產(chǎn)負債率，但從報表中可以得出，其資產(chǎn)負債率仍保持在高位水平，約為81.33%。

　　另外，據Wind數據顯示，截至2020年9月30日，富力地產(chǎn)凈負債率為179.73%。從歷年數據來(lái)看，自2016年至2019年，該公司的凈負債率已經(jīng)由159%上升到202%;相對2019年度，今年三季度末凈負債率雖已下落22個(gè)百分點(diǎn)，但仍離監管要求相去甚遠。富力地產(chǎn)的負債壓力，可見(jiàn)一斑。

　　富力地產(chǎn)2020年三季報流動(dòng)負債情況(單位：元)

數據來(lái)源：公司2020年三季報

　　降負債動(dòng)作不斷

　　事實(shí)上，今年下半年，在改善流動(dòng)資金、降低負債方面，富力地產(chǎn)動(dòng)作不斷。

　　其一，配售新H股融資。根據相關(guān)公告，早在今年9月15日，富力地產(chǎn)便與配售代理簽訂配售協(xié)議，向不少于六名獨立承配人配售2.57億新H股。此次配售于10月5日配售完成，每股配售價(jià)為9.82港元，扣除相關(guān)開(kāi)支及費用后，富力地產(chǎn)所得配售款項凈額為24.98億港元。在相關(guān)公告中，該公司明確表示，擬把本次配售所得款項凈額用于償還境外債務(wù)。

　　其二，處置旗下資產(chǎn)，回籠資金。11月9日富力地產(chǎn)公告稱(chēng)，其與The Blackstone Group Inc.(下稱(chēng)黑石集團)聯(lián)屬的基金附屬公司、目標公司及合并附屬公司簽訂合并協(xié)議，富力地產(chǎn)擬將其持有的廣州富力國際空港綜合物流園(下稱(chēng)空港物流園)70%物業(yè)權益，向黑石集團轉讓。該空港物流園作價(jià)63億元，也就是說(shuō)，擬轉讓的70%物業(yè)權益對價(jià)為44.1億元。如若交易順利完成，富力地產(chǎn)預計可錄得出售收益約15億元。

　　《投資時(shí)報》研究員查閱公告注意到，該物業(yè)位于廣州國際機場(chǎng)富力綜合物流園，占地1470畝，計劃總建筑面積為超過(guò)120萬(wàn)平方米，目前落成的倉庫、廠(chǎng)房及冷庫可出租面積約88.98萬(wàn)平方米，且配套設施已落成，而未開(kāi)發(fā)的倉庫凈用地面積約210畝。

　　有分析人士認為，該物流項目園區體量大，又位于廣州國際機場(chǎng)附近，出售該物流園或是富力地產(chǎn)無(wú)奈之舉。

　　其三，發(fā)行優(yōu)先票據。11月12日，富力地產(chǎn)公告發(fā)行一筆3.6億美元的優(yōu)先票據，該優(yōu)先票據自2020年11月18日(包括該日)起按年利率12.375%計算，從2021年5月18日開(kāi)始每半年付息一次，票據于2022年到期。該公告中，富力地產(chǎn)表示，擬將票據發(fā)行所得款項凈額用于一年內到期之中的長(cháng)期債務(wù)再融資。

　　需要注意的是，本次票據發(fā)行，富力地產(chǎn)主席兼執行董事李思廉的配偶張綺雯也在購買(mǎi)者之列，后者購買(mǎi)了共計500萬(wàn)美元的票據。

　　分析人士認為，這些或不是該公司降負債舉措的終結“動(dòng)作”，未來(lái)為了減輕償付債務(wù)壓力、改善現金流，富力地產(chǎn)或有新的動(dòng)作。